亚太地区房地产行业持续保持温和增长，住宅、工商业地产以及可持续房地产转型均取得显著进展。建筑实践的战略性改进也使该行业成为转型的重要驱动力，并同时塑造着整个地区房地产项目的演变。.
亚太房地产行业正逐步采用环保创新技术，主要途径是投资可再生能源项目和可持续城市发展。过去三个月（2024年12月至2025年2月），该地区房地产法规的演变体现了这一转变。澳大利亚和新加坡等国家已实施相关政策和举措，以促进绿色能源的采用，从而提升其房地产市场的增长和环境责任感。此外，在商业和工业地产领域，在资金支持和商业项目重建计划的推动下，该地区的商业和工业地产也实现了显著增长。.
配合这些战略举措，亚太经济体，包括澳大利亚、新加坡、中国、香港、日本和印度，在监管改革的推动下，为投资者提供了充满希望的投资机会，这些改革旨在吸引各类资产。预计未来几个月，这些国家将在引导区域投资和促进经济增长方面发挥重要作用。.
全面的： 我们仍然认为，全球经济增长放缓带来的利率利好将支撑亚洲房地产投资信托基金（REITs），尤其是澳大利亚、新加坡乃至香港（参见HIBOR下跌）。除日本以外，我们地区的消费者物价指数（CPI）一直朝着正确的方向发展。.
全球房地产行业面临着越来越大的脱碳压力，其排放量占全球总排放量的近40%。 (1). 随着2050年净零排放目标的快速临近，投资者和资产管理公司必须紧急调整自身以适应不断发展的ESG标准，否则就有落后的风险。.
欧洲：监管领导力和标准化
欧洲凭借严格的监管框架，在ESG（环境、社会和治理）整合方面处于领先地位。欧盟可持续活动分类法 (2) 为环境可持续投资提供清晰的分类体系，引导资本配置至绿色房地产。此外，全球房地产可持续发展基准（GRESB） (3)ESG（环境、社会和治理）绩效衡量工具最初在欧洲开发，如今已成为被广泛接受的绩效衡量工具，影响着全球的投资决策。.
GRESB的影响力已超越欧洲，尤其是在亚太地区。GRESB与ANREV联合开展的一项研究发现，GRESB评分越高，财务业绩越强劲。这促使亚太地区的投资者和开发商将可持续发展基准纳入资产管理，从而加强ESG信息披露和合规性。.
美国：市场驱动的ESG采纳
与欧洲以监管为先的模式不同，美国房地产行业受市场激励和投资者需求驱动。《2022年通货膨胀抑制法案》旨在促进建筑节能和可再生能源的采用，而各大城市也纷纷出台了严格的地方性政策。例如，纽约市第97号地方法律。 (4) 规定到 2030 年建筑物排放量必须减少 40%，不遵守者将受到严重的经济处罚。.
除了监管之外，贝莱德和布鲁克菲尔德等大型机构投资者已将ESG原则融入房地产投资组合策略。租户越来越愿意为节能空间支付溢价，这进一步凸显了市场驱动的向可持续发展的转变。.
亚洲：发达市场与新兴市场采取多元化战略
亚洲房地产行业的ESG趋势因地区而异。中国正着力推进大规模可持续城市发展，以实现其2060年碳中和目标。日本和韩国则利用智能电网技术和人工智能驱动的能源管理来提高能源效率并追踪排放。.
在经济仍在发展中的东南亚地区，国际金融支持在加速可持续发展方面发挥着至关重要的作用。例如，新加坡的绿色认证建筑数量迅速增长，投资者正将资产配置得符合气候相关财务信息披露工作组（TCFD）的要求。 (5) 以及基于科学的目标（SBTi） (6) 提出提高透明度和全球合规性的建议。.
全球向可持续房地产转型
尽管存在地域差异，但房地产领域的ESG整合正成为全球必然趋势。投资者、开发商和资产管理公司必须应对不断变化的标准，同时确保物业在日益注重可持续发展的市场中保持竞争力。.
为了保持领先地位，房地产行业的领导者必须积极主动：
随着房地产行业迈向净零排放的未来，那些拥抱可持续发展的企业将能够保护长期资产价值并巩固其市场地位。从区域性方法向全球一体化的ESG战略转变已经开始——现在正是采取果断行动的时候。.
参考：
《特朗普2.0——执政百日》系列报告深入探讨了特朗普总统2025年政策议程对经济和商业地产的早期影响。本系列报告以我们对前两届政府执政百日的分析为基础，着重分析了贸易政策、税制改革、移民及其他政策重点领域的关键进展。为了提供更具针对性的洞察，我们针对美国和加拿大、亚太地区以及欧洲、中东和非洲地区分别撰写了专项分析报告，重点阐述了各地区的经济和房地产行业前景。每份报告都深入剖析了各行业的相关区域趋势，为在当今市场环境中寻求发展机遇的业主和投资者提供了宝贵的见解。.
我们的分析基于现有数据，提出了最有可能出现的情况，但形势瞬息万变，新的发展仍在不断涌现。随着这些政策的逐步完善，潜在的机遇和挑战都可能随之而来。.
资产的复兴和重建不仅仅是对物业硬件设施的简单翻新，它还可以成为提升整个区域可持续性、社区参与度和文化融合度的契机。一位富有远见的资产管理者还可以借此机会重塑品牌形象，并通过为访客带来全新的体验来提升其服务价值。.
位于新加坡河畔，地处市中心，克拉码头 (CQ) 近期焕然一新，充满活力，为本地居民和游客提供丰富多彩的零售和生活体验。这里日夜皆宜，历史韵味与现代设施完美融合，营造出独具一格的氛围。.
鲜为人知的是，该建筑的重建过程中融入了可持续发展理念，这些理念不仅对环境产生了积极影响，而且还提高了社区的健康和舒适度。.
近期翻新工程中约有34%用于提升运营效率和融入可持续建筑特性。得益于这些改进，CQ的绿色建筑评级已从新加坡建设局（BCA）颁发的“绿色建筑标志认证”提升至“绿色建筑标志金牌PLUS”。.
现有的天使顶棚升级为先进的乙烯四氟乙烯（ETFE）膜，以提高热舒适性。.
尽管采用自然通风，但由于升级后的天使天篷采用了先进的乙烯-四氟乙烯共聚物（ETFE）膜，游客仍可在CQ的内部街道上舒适漫步。这些天篷优化了日光引入，同时减少了70%的太阳辐射热量。此外，还安装了新型全方位风扇，通过蒸发式雾化冷却将环境温度降低约2°C，与标准风扇相比，能耗降低约50%。CQ的物业管理系统也得到了提升，包括对建筑冷水机组进行升级，使其系统能效达到0.60kW/RT。.
WI.Plat 技术能够利用物联网传感器识别管道泄漏。.
在改造过程中，团队借此机会发现了其他需要进行的整改工作，包括检测管道泄漏以防止漏水和财产损失。但由于历史建筑下方地下管道网络庞大，这项工作十分复杂棘手。凯德集团可持续发展X挑战赛的创新成果WI.Plat发挥了关键作用。这项来自韩国的高精度声学物联网传感器技术，结合机器学习算法，能够识别出原本难以定位的地下管道泄漏点。.
由叶耀聪和tobyato创作的壁画作品，位于B座仓库前
许多到访克拉码头的游客可能并不了解其丰富的文化和历史遗产，包括它作为重要的转运区和贸易通道的过往历史。当时，来自“通岗”和“拖船”（历史上的货船）的货物会沿着河岸由人工卸货。七座仓库经过修复，保留了其原有的货仓结构，并焕然一新。传统的斜屋顶得以重建，并加装了玻璃天窗，引入自然光线。仓库外墙上绘有当地艺术家叶耀宗和tobyato创作的壁画，灵感源自克拉码头作为潮州聚居地的历史。里德桥的桥台增设了兼作座椅的升级台阶，以此致敬这座桥作为公共空间的历史作用。此外，一条新的无障碍坡道也与之相得益彰，坡道的木材取自最后两艘拖船的回收木材。此外，该区域内战略性地设置了文物展板和铜板，讲述了新加坡河和克拉码头地区的迷人历史，为游客探索该地区丰富的历史遗产提供了教育元素。.
克拉码头也增添了许多现代化的精彩商品和全新的零售理念。Fairprice Finest Clarke Quay 与新加坡本土合作伙伴携手，提供精选商品；其美食广场提供“自选食材，我们烹饪”服务，以及融合本地风味的特色鸡尾酒。Swee Lee Clarke Quay 则坐落于一个约 60% 的改造仓库内，打造了一个集体验式社区空间和宠物友好设施于一体的场所。.
随着 ESG 在实物资产中的应用不断加快，确定合适的技术仍然是一项复杂的挑战。没有放之四海而皆准的方法，ESG 工具必须与公司的投资组合、投资战略和数据成熟度相匹配。在 APREA 新加坡会议上，行业专家强调了对灵活、价值驱动型解决方案的需求。.
SC Capital Partners 是一家私募股权房地产公司，在亚太地区管理着 60 多处不同类别的资产，对于 SC Capital Partners 这样的公司来说，ESG 战略的灵活性和务实性至关重要。与具有长期投资视野的传统开发商不同，SC Capital Partner 采用的是机会主义投资战略，即持有期不同，资产可能会根据市场动态提前剥离。SC Capital Partners 董事兼可持续发展部主管 Miak Ou 表示，这种多变性使得成本高昂的刚性数字工具变得不切实际。.
“技术必须与公司的环境、社会和公司治理成熟度、投资组合战略和数据准备情况相一致，”Ou 说。“适用于长期核心资产的技术不一定适用于持有期短且不可预测的机会型投资。”
与趋势相比，企业应优先采用价值驱动型系统。例如，SC Capital Partners 目前使用的是与顾问共同开发的基于 Excel 的结构化系统，因为它灵活、经济高效，而且与当前的工作流程集成良好。该公司没有投资专有工具，而是与运营商现有的数字平台整合，以降低实施风险，加快采用速度。.
优势不在于工具本身，而在于衡量、分析和应用数据的能力，从而做出更好的投资决策。Ou 指出，虽然数字工具能提升租户和客人的体验，但智能建筑技术对共同生活、学生住宿和自助存储等行业的影响尤为显著，因为它们能提高运营效率。在酒店业，移动签到和智能客房控制等创新技术优先考虑个性化，而不是完全自动化。.
在小组成员中，城市发展有限公司（CDL）首席可持续发展官 Esther An 强调了建筑环境对实现零碳净未来的重要性。她分享了 CDL 如何利用绿色建筑和节能技术与实践来降低运营成本，同时又不影响用户的生产力和舒适度。她指出，不断上涨的碳税和电网价格将要求企业进行更深入、更广泛的可持续发展整合与创新。她说，数字工具是改进环境、社会和公司治理数据整理、分析和报告的关键，以满足监管机构、投资者和金融家不断提高的期望。.
“An 说：”应用人工智能来改善业务运营绝对是毋庸置疑的。“关键是如何高效地部署人工智能，以达到预期效果？在过去 10 年中，由于有效应用了节能技术和实践，我们平均每年节省 $3 到 $4 百万美元。人工智能驱动的设施管理平台帮助我们通过减少照明、空调和未充分利用空间的人力部署来优化资源利用。她指出，这种方法延伸到停车场和大型基础设施，降低了成本，提高了运营效率。温度和电网价格将持续上升，应用人工智能和技术来提高性能将成为企业面向未来的关键。.
社会支柱：日益成为 ESG 的焦点
虽然治理和环境问题往往是 ESG 讨论的重点，但涵盖多样性、福利和社区参与的社会支柱却较少受到关注。然而，以人为本的房地产需求正在不断增长，尤其是在学生公寓和老年公寓领域。投资者和租户越来越重视包容性、心理健康和社会影响。.
吉宝有限公司可持续发展（房地产）主管兼 ESG 战略（基金管理）总监 Tan Szue Hann 表示："房地产领导者必须将社会影响纳入 ESG 战略，以提高社区福祉。吉宝海湾大厦是新加坡首座零净耗办公楼，它通过高效的空气处理、智能照明、改善空气质量和租户参与，提高了可持续性和长期租用率。.
“吉宝不会因为需要就采用一种新工具或新技术，它必须有一定的效率，还必须能创造一定的价值，”Tan 说，"吉宝不会因为需要就采用一种新工具或新技术，它必须有一定的效率，还必须能创造一定的价值，"Tan 说。.
建筑设计和改造的可持续性
环境责任是 ESG 的关键，但真正的影响需要超越合规。企业必须在法规与绿色认证、碳减排和节能改造等积极措施之间取得平衡。.
碳捕获和基于自然的解决方案方面的研究和开发突出了技术驱动方法的必要性，An 强调说。由于天气炎热、土地稀缺和可再生能源选择有限，新加坡尤其面临着独特的可持续发展挑战。不断上升的温度和制冷需求需要节能解决方案，例如在安装空调的同时增加风扇以改善通风，以及采用具有制冷和净化效果的涂料。.
她主张，基于自然的解决方案将是未来的发展方向，因为不解决自然危机，就无法解决气候危机。.
Tan 以首尔的 INNO88 大厦为例，将其作为可持续性驱动改造的典范。新的城市法规要求拆除三层楼，但我们有意识地决定保留大楼的大部分结构，从而使改造后的大楼减少了 3 万吨内含碳，同时将运营能耗降低了 30%，每年可节省 100 万新元。升级改造还提高了大楼的估值，吸引了投资者。.
SC Capital Partners 在其 SC Zeus 平台下的所有数据中心开发项目中应用建筑信息模型 (BIM)，Ou 指出。BIM 对于优化能源使用和减少浪费至关重要，而这两点对于数据中心等能源密集型资产来说都很关键。虽然亚洲（包括日本和韩国）对 BIM 的采用仍不均衡，但该公司已将 BIM 作为一项基准要求，以便从第一天起就支持更强的 ESG 和运营成果。文物法规要求拆除三层楼，改造后保留了 4 万吨内含碳，减少了 30% 的能耗，每年可节省 100 万新元。升级改造还提高了大楼的估值，吸引了投资者。.
房地产行业 ESG 的未来取决于如何平衡治理、社会影响和可持续性。技术推动效率和合规性，但真正的价值来自于将数据转化为行动。随着行业的发展，环境、社会和公司治理必须走在前列--确保盈利能力、抗风险能力以及为子孙后代创造一个更健康的地球。.
全面的： 房地产投资信托基金（REITs）在一定程度上抵御了关税风暴的影响。与其他大多数行业相比，REITs的业务更具国内属性。较低的利率可能会利好该行业，而且当金融市场低迷时，日元往往会走强。我们仍然认为亚洲REITs具有防御性，且持有量偏低。.
在强劲的宏观经济基本面、政策改革以及国内外投资者持续高涨的投资热情支撑下，印度资本市场持续发展。房地产行业依然是关注的焦点，收益型资产和新兴资产类别均呈现活跃态势。凭借稳定的需求、战略性的资本部署以及机构投资者日益增长的兴趣，2025财年有望成为印度投资格局的关键之年。.
报告的主要亮点包括：
印度市场概览
资本趋势与交易活动
前景
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
