亚太地区的基础设施投资正在蓬勃发展。印度、印度尼西亚、中国、澳大利亚、菲律宾、缅甸、越南、泰国和新加坡等国的基础设施行业预计在未来十年内每年将增长 7% 至 8%。.
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概述
亚太股市5月份继续表现疲软，投资者持续关注不断上升的通胀压力，大宗商品价格飙升可能推高通胀。此外，包括印度、日本和东南亚部分地区在内的多个国家也出现了新一轮新冠肺炎疫情。新加坡、台湾和越南（这些地区在控制疫情方面最为成功）的病例激增也令投资者感到不安。疫苗接种速度落后于全球平均水平，加剧了人们对长期边境管制将延缓经济复苏的担忧。受此影响，亚太地区的房地产股表现逊于该地区的股票和债券指数。.
上市房地产
GPR/APREA上市房地产综合指数勉强维持在正值区间，澳大利亚、香港和日本的微幅上涨勉强抵消了中国和新加坡等其他区域巨头的跌幅。中国房地产股下跌，此前北京召开的一次会议考虑征收房产税以遏制房地产市场过度投机，令市场情绪承压。.
然而，由于投资者看好强势人民币以及美联储宽松的货币政策，香港股市连续第二个月收高。尽管印度疫情形势严峻，感染人数居全球之首，但由于Indiabulls Real Estate和Embassy Group的合并案进展顺利，印度股市依然取得了最高回报。该合并案已获得监管部门批准，合并后将诞生印度最大的上市房地产公司之一。.
房地产投资信托基金
GPR/APREA综合REIT指数在5月份继续保持上涨势头。然而，亚太地区大多数REIT市场表现逊于股票市场。香港市场是个例外，收益率最高，略高于310亿至3万亿美元。从行业板块来看，主要房地产板块的涨幅也较为平淡。由于新加坡加强了防控措施以应对感染病例的增加，新加坡REITs在亚太地区表现不佳。尽管如此，新加坡工业REITs的管理资产规模仍在持续增长，今年已宣布的重大收购案价值超过10亿至4万亿美元。.
该地区的房地产投资信托基金（REITs）市场也迎来了一项重大进展。中国期待已久的公开上市REITs市场正式启动，监管机构批准了首批REITs，包括9只股票，预计将募集300亿元人民币用于基础设施项目。然而，与其他市场不同，中国REITs目前仅以基础设施为基础资产。目前，符合条件的标的资产不包括购物中心或写字楼等商业地产。与此同时，香港迎来了首只专注于物流领域的REITs上市，顺丰房地产投资信托基金（SF REIT）在香港联交所成功上市。.
该地区房地产投资信托基金（REIT）领域的并购活动也日益活跃。除了目前日本Invesco Office J-REIT的收购战之外，在澳大利亚证券交易所上市的澳大利亚Unity Healthcare Property Trust也成为加拿大NorthWest Healthcare Properties REIT和新加坡主权财富基金GIC的收购目标。.
前景
随着资源价格上涨和运输成本攀升，提前加息的可能性增加，通胀仍将是投资者关注的焦点。然而，在美联储表示此类源于基数效应的价格飙升只是暂时的之后，5月份美国国债收益率有所回落。投资者普遍认为，美联储会在加息和缩减债券购买规模之前容忍更高的价格。在经济持续复苏的背景下，亚太地区的房地产投资信托基金（REITs）将继续受益于持续的低利率环境以及机构投资者对房地产投资的强劲需求。.
概述
新一波的疫情浪潮，尤其是在亚洲，也促使投资者转向避险资产，导致4月份10年期国债短暂跌至一个多月来的美联储在本月底的定期会议上决定维持利率不变。尽管经济正在复苏，美联储仍然坚持在未来短期内，将继续支持高度广泛的货币政策。亚太股票市场反应乐观，继上月下跌后，摩根士丹利亚太股价指数已重回正值。
亚太房地产上市公司股票
GPR/APREA上市房地产综合指数仍呈正值，但由于中国和日本权重股的下跌，综合指数涨幅并不显着。，中国股市跌幅最大，因此数据房产价格持续上涨，投资者担心监管将施加更大的压力。中国城市许多3月新房房价显示都已达到过去7个月来的最高点。距离奥运会结束三个月来，日本宣布进入第三轮紧急状态，以阻断疫情发展，这也打击了日本国内的市场信心。
亚太房地产投资信托基金
亚太市场大部分表现良好，GPR/APREA综合房地产投资信托指数延续了2个月以来的势涨，本月月底收高。亚太REITs连续第二个月跑赢股票。
其中，日本REITs引领资本上涨，保持2020年11月以来的连胜势头，因为机构对日本房地产资产的兴趣增加，从而推动了REITs的表现。喜达屋拟计划收购日本景顺资产管理公司的REIT，初始溢价即价格超10%。预期未来报价将上涨，投资者竞相抬价抢购。此外，日本央行承诺每年继续拨出高达1800亿日元的资金购买日本REITs。低利率和对经济复苏的预期也给澳大利亚市场带来了信心，收益上涨。
与此同时，巴基斯坦证券与交易委员会，即该国的市场监管机构，正在逐步放松对REIT的监管，取消对提供竣工证明文件的后续要求，该要求被许多投资者认为阻碍了REIT的发展。继2015年上市首支REIT后，这个南亚国家尚未推出任何新的REIT。
亚太REITs行业正呈现持续价值扩张。中国最大的快递供应商顺丰控股有限公司，计划将三个总计61亿港币的物流中心纳入在香港上市的离岸REIT中。顺丰已于4月向香港交易所提供了顺丰REIT的上市。申请地产和管理公司丰树投资也计划在新加坡上市学生住房类REIT，预计近期能增约10亿新元。
前景展望
疫情爆发已一年有余，亚太REITs已逆转颓势，超过了去年1月份疫情爆发前的最高点。不过，在收益方面仍然优于亚太股票。
尽管如此，后时代的经济复苏仍将逐步提速，这将对亚太REITs带来积极影响。在当前的低利率环境下，机构投资者对房产资产的兴趣不减，而在他们的带动下，商业房地产市场也更加活跃，预计这也将有利于REITs的估值。
The global economic disruption and uncertainty in capital markets caused by the COVID pandemic has done little to negatively impact the Real Assets sector; in fact, it has emerged as a haven for institutional investors seeking opportunities amid the turmoil.
A recent Investment Intentions 2021 survey from PREA, INREV and ANREV, which included 84 institutional investors and 15 Fund-of-Fund managers, highlighted that COVID has not decreased but increased investors’ appetite for real estate. Almost half (46%) of the institutional investors surveyed expect their real allocations to increase over the next two years – with Sydney, Melbourne and Tokyo as preferred investment locations – while only 7% expect it to decrease.
In addition, Preqin expects global AUM growth in alternative assets to average 9.8% per year from $10.7tn in 2020 to $17tn in 2025, despite a turbulent 2020 and start to 2021.
It is clear that the current, persistently low interest rate environment in the Asia-Pacific region in particular is attracting investors to alternative assets with the promise of outperformance, diversification and lower correlation with public markets. It is also clear that managers will need to scale their administration function to cope with this influx of assets. However, what considerations do Asia-Pacific managers need to take on board – such as the potential reputational impact of sourcing jobs overseas in a high unemployment environment – when scaling up their administration?
市场调整放缓
尽管市场继续调整，但我们注意到有迹象表明调整速度正在放缓。.
- 对于中央五区（C5W）而言，COVID-19 仍在对市场造成影响，并为市场的未来蒙上阴影，尽管这种影响似乎有缓解的迹象。- C5W 甲级写字楼市场的平均租金季度环比下降 1.91TP3，年度同比下降 5.31TP3，目前为每月每坪 35,762 日元。.
- 2021 年第一季度，C5W 甲级写字楼的平均空置率为 1.2%，环比微增 0.2 个百分点。.
- 大型 B 级办公楼的平均租金下降至每月每坪 27,275 日元，环比缩减 2.11TP3，同比缩减 4.51TP3。.
- 乙级市场的平均空置率为 2.2%，环比下降 0.6 个百分点，同比下降 2.0 个百分点。.
- 预计今明两年的供应量有限，市场应该有时间进行调整和恢复，但 2020 年的大量供应带来的二次空置令人担忧。.
- 虽然优质房地产预计将保持稳定，但位置不佳和老旧办公楼的租金可能会下降，从而导致整体市场恶化。.
租金下降幅度适中
入住需求在 2021 年第一季度开始上升，但现在重新引入的人群密度控制表明复苏将更加持久。.
- 由于经营者继续受到 COVID-19 大流行病控制措施的影响，如就餐人数限制和大型活动限制，餐饮收入在 2021 年第一季度大幅下降。然而，本季度零售额（不包括汽车）有所改善，这主要是由于去年同期基数较低。.
- 由于净需求量为 301,000 平方英尺，超过了净供应量 108,000 平方英尺，2021 年第一季度的整体空置率连续第二个季度下降，降幅为 0.3 个百分点（ppt），降至 8.5%，这是自 2020 年第二季度 COVID-19 疫情爆发以来的最低水平。.
- 尽管缺乏游客，乌节区的空置率仍保持在 11.6%。另一方面，郊区的空置率连续第三个季度下降，降幅为 0.8 个百分点，为 5.2%，这是自 2016 年第一季度以来的最低水平。- 与2020年第四季度的7.8%跌幅相比，第一太平戴维斯乌节地区的优质物业月租金按季下跌3.0%至22.80平方英尺，但跌幅有所放缓。.
- 第一太平戴维斯郊区优质商场的月租金环比缩减了 2.01TP3，降至 $24.00 平方英尺。.
- 尽管未来几年的供应渠道有限，但 COVID-19 社区病例的增加导致政府从第三阶段的疫情控制措施倒退到第二阶段（高度警戒）。虽然政府为零售商提供了某种形式的支持，但预计商业条件仍将面临挑战，2021 年乌节和郊区的商场租金预计将分别下降 15% 和 10%。.
概述
今年第一季度通胀交易迅速上涨后，由于美国首次申请失业救济人数意外激增，通胀交易一度停滞。新冠疫情的再次爆发，尤其是在亚洲，也引发了避险情绪，导致10年期美国国债收益率在4月份一度跌至一个多月以来的最低点。美联储在月底的例行会议上维持利率不变。尽管经济正在复苏，但美联储重申，在可预见的未来，高度宽松的货币政策仍将继续。该地区股市对此反应乐观，MSCI区域股票指数在经历了上个月的下跌后重回正值区间。.
上市房地产
尽管GPR/APREA上市房地产综合指数仍保持上涨，但涨幅总体温和，主要受中国和日本等区域巨头股市下跌的影响。中国股市跌幅最大，此前数据显示房价持续上涨，投资者仍对监管压力保持谨慎。3月份新房价格涨幅创七个月来新高，且涨幅出现在更多城市。日本为应对奥运会前三个月的疫情，宣布第三次进入紧急状态，此举打击了该国市场情绪。.
房地产投资信托基金
受大多数市场表现积极的支撑，GPR/APREA综合REIT指数本月收高，延续了2月份以来的上涨势头。该地区的REITs连续第二个月跑赢股票。.
日本房地产投资信托基金（J-REITs）领涨该地区，自2020年11月以来持续走强，机构投资者对日本房地产资产的兴趣日益浓厚，推动了其业绩增长。喜达屋资本提出收购景顺日本办公房地产投资信托基金（Invesco Office J-REIT）的方案，其初始报价对该REIT的估值溢价超过1013万亿日元。由于预期后续会有更高的报价，投资者迅速推高了该股股价。此外，日本央行维持了每年购买J-REITs至多1800亿日元的承诺。在澳大利亚，低利率和对经济复苏的预期支撑了市场乐观情绪，推动了股市上涨。.
与此同时，巴基斯坦证券交易委员会（SEPC）正致力于放宽房地产投资信托基金（REITs）的监管规定，取消强制性的建筑竣工证书要求，此前许多投资者认为这是一项障碍。自2015年巴基斯坦唯一一家REITs上市以来，该国一直没有出现新的REITs。.
该地区的房地产投资信托基金（REIT）市场持续扩张。中国最大的上市快递公司顺丰控股计划将价值14万亿港元的三座物流中心注入一家将在香港上市的离岸房地产投资信托基金。顺丰房地产投资信托基金的上市申请已于4月提交至香港交易所。房地产开发商及管理公司丰树投资也在考虑在新加坡上市一家学生公寓房地产投资信托基金，预计募集资金约14万亿新元。.
前景
疫情爆发一年多以来，亚太地区的房地产投资信托基金（REITs）已收复失地，并超过了去年1月创下的疫情前高点。然而，它们的收益率仍然落后于亚太股票市场。.
展望未来，新冠疫情在该地区再次爆发以及持续的通胀压力仍然令市场前景蒙上阴影。不过，疫情后的经济复苏可能会逐步加快，这对该地区的房地产投资信托基金（REITs）而言应是利好消息。在当前低利率环境下，机构投资者对房地产资产的兴趣持续高涨，带动商业地产市场活动增加，预计这将支撑REITs的估值。.
预计随着疫苗接种的普及，国内旅行将会增加，悉尼和日本的酒店业绩将因此受益，而国际游客短期内不会大量涌入。.
此外，随着运营商灵活地利用被压抑的旅行需求，亚洲邮轮业正在迅速复苏，而随着亚洲乃至全球大规模疫苗接种的进行，这种需求可能会进一步增长。.
上一季度，由于银行和政府的支持，酒店业主宁愿持有资产而不是折价出售，因此酒店交易量仍处于历史低位。.
COVID-19 大流行使物流业突然成为全球焦点。随着该行业在 2020 年和近期内受到越来越多的关注，本报告重点介绍了该行业的主要驱动因素、近期市场表现和行业前景。.
增长动力
租赁市场
前景
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
