班加罗尔，2026年4月23日：全球领先的独立房地产咨询公司第一太平戴维斯（Knight Frank）今日发布了具有里程碑意义的第20期《财富报告》。根据第一太平戴维斯《国际高端住宅指数（PIRI）追踪报告：100万美元能买多少高端房产？》显示， 2025年，摩纳哥仍稳居全球顶级住宅城市价格榜首，在那里100万美元仅能购得16平方米的顶级住宅空间，紧随其后的是香港（23平方米）和日内瓦（28平方米）。.
主要收获
4 月 8 日宣布的脆弱的伊朗-美国停火协议引发了急剧的风险反弹，尽管协议条款的不确定性和霍尔木兹海峡航运的持续中断都要求我们在短期内保持谨慎。传言中的中国作为调解人的角色是一个建设性的发展。一个恢复石油流动的可信决议应能使亚洲风险资产大幅受益。另外，美国经济增长疲软，部分原因是石油价格上涨成为需求税，这可能促使美联储在 2026 年晚些时候采取宽松政策，为亚洲股票和货币带来额外的利好。.
日本 是近期事件最多的市场。日本央行将在 4 月 27-28 日的会议上加息（概率约为 50-60%），但我们倾向于在工资数据和冲突解决之前在夏季加息。鉴于投资者对加息周期和实际收入增长的熟悉程度，我们预计加息不会对日本房地产投资信托基金产生实质性的负面影响。东京写字楼的基本面仍然异常紧张（8% 的租金年增长率，2.2% 的空置率），主要开发商 2026 财年 3 月的业绩/指导是即将到来的关键催化剂。日本房地产投资信托基金在第一季度表现不佳，可能反映了日本机构在财政年度结束时的抛售压力，而非基本面恶化。.
澳大利亚 面对澳大利亚央行的分歧（上次决定为 5:4），如果供应驱动型通胀导致需求破坏，澳大利亚央行可能不需要像人们担心的那样激进地收紧货币政策。住宅类股 Stockland 和 Mirvac 的交易价格处于多年来的折价水平，如果宏观数据疲软，则可能出现大幅重估。预计嘉民集团（Goodman Group）将上调全年业绩指引；Scentre Group 的业绩指引似乎较为保守，可能会带来正面惊喜。.
新加坡和香港 尽管冲突带来了风险，但这两家公司都以稳健的基本运营趋势进入了报告季。新加坡住宅市场表现坚挺；新加坡房地产投资信托基金（S-REIT）的数据中心类股票仍是一个明显的反常现象，尽管基本面强劲且收益率诱人，但与美国同行相比，其表现大幅落后（DCREIT +2.4% vs. Digital Realty +22.4% YTD）。新加坡金管局预计将允许新元升值以管理通胀，从而控制国内利率。在香港，第一季度交易量同比增长 46%，达到 23,300 个单位，但如果地缘政治情绪恶化，库存过剩和拥挤的推出渠道将带来需求空洞的风险。大市值开发商（新鸿基累计同比增长 46%，环比增长 111%）的表现已十分疲软；在当前水平，风险回报的吸引力较低。.
近期主要催化剂 日本央行 MPM（4 月 27-28 日）、日本 CPI（4 月 24 日）、澳大利亚央行决议（5 月，待定）、主要开发商财报
亚太地区数据中心市场概况
亚太地区继续大幅增长，在 2025 年期间增加了约 1557 兆瓦的运营容量。同期，开发管道也增加了 5033 兆瓦。尽管运营存量急剧增加，但空置率却从 2024 年下半年的 12.4% 下降到 2025 年下半年的 10.9%，反映出亚太地区对数字基础设施的强劲需求。.
市场概述
伊朗爆发冲突给亚洲房地产市场带来了新的不确定性，其主要传导渠道是油价上涨及其对整个地区通胀预期和央行政策的影响。虽然美国似乎有意将冲突控制在一定范围内，但股市的疲软和债券收益率的上升可能会促使特朗普政府寻求早日解决冲突--这一动态可能会限制风险资产的下行空间。.
日本
在日本，日本房地产投资信托基金（J-REITs）的表现相对较好，随着来自金融机构的财政年度末抛售压力减弱，这是一个具有吸引力的进入点。开发商继续提供强劲的盈利，虽然资产净值折扣已基本消除，但历史先例和 5 月份强劲的业绩前景表明，现在退出还为时过早。.
澳大利亚
尽管基本面稳健，管理层对需求充满信心，但加息忧虑对住宅类投资信托基金造成了压力。嘉民集团仍是重点关注对象，预计将在年中发布指导升级和数据中心租赁公告。5 月份的联邦大选可能会使住房供应政策成为焦点，这对 Stockland 和 Mirvac 来说是一个中期利好因素。.
新加坡和香港
过去一年，新加坡开发商的表现明显优于房地产投资信托基金（SREITs），这主要得益于住宅需求的恢复性增长--国浩置业（GuocoLand）周末的强势推出就说明了这一点--尽管该行业的评级已经大幅下调。在香港，开发商在冲突前曾达到多年高点，此后有所回调；随着利润从开发商手中转出，房地产投资信托基金可能会在短期内提供防御性。宽松的货币条件和中国 "十五 "规划的政策支持前景，包括可能将房地产投资信托纳入 "股票通"，为香港提供了一个建设性的中期背景。.
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
