市場展望

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COVID-19のパンデミックは、私たちの生活様式と働き方を変えました。従来のオフィスモデルをめぐる長年の議論は、近年ますます活発化しています。これを受けて、世界中の企業から企業不動産戦略における新たなトレンドが生まれています。(Y)OUR SPACE 2021グローバル調査*において、グローバルポートフォリオにおける総スペース量の変化予想について尋ねられた際、アジア太平洋地域の回答者は、世界の回答者よりも強気な見方を示しました。アジア太平洋地域の回答者のうち、スペースを減らすよりも増やす可能性が高いと回答した人は、世界の回答者の中で5%も多かったのです。.

アジア太平洋（APAC）地域では、インフラ投資ブームが起きている。インド、インドネシア、中国、オーストラリア、フィリピン、ミャンマー、ベトナム、タイ、シンガポールを含む国々のインフラセクターは、今後10年間で年間7%から8%の成長が見込まれている。.

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https://www.ssctech.com/resources-insights/brochures/view/apac-infrastructure-boom-drives-demand-for-technology-enabled-service-providers

市場の調整が鈍化

市場は引き続き調整傾向にあるものの、調整の速度は鈍化しつつある兆候が見られます。.

• 都心5区（C5W）では、新型コロナウイルス感染症の影響は依然として市場に打撃を与えており、市場の将来に暗い影を落としていますが、その影響は緩和の兆しを見せています。 • C5WのグレードAオフィス市場の平均賃料は、前期比1.91TP3千円、前年比5.31TP3千円下落し、現在は月額35,762円/坪となっています。.

• C5WのグレードAオフィスの平均空室率は、2021年第1四半期に前四半期比0.2パーセントポイント（ppts）わずかに上昇し、1.2%となりました。.

• 大規模グレードBオフィスの平均賃料は、1坪当たり月額27,275円となり、前四半期比2.1%、前年同期比4.5%の減少となった。.

• グレードB市場の平均空室率は、前期比0.6ポイント、前年比2.0ポイント低下し、2.2%となった。.

• 今年と来年は供給が限られると予想されるため、市場には調整と回復の時間が与えられると予想されますが、2020年の大量供給に起因する二次空室が懸念されます。.

• 優良不動産は安定的に推移すると予想されるものの、立地の悪いオフィスや築年数の古いオフィスの賃料は下落する可能性があり、市場全体の悪化につながる可能性があります。.

賃料の下落は緩やか

2021年第1四半期に入居者の需要は増加し始めましたが、群衆密度規制の再導入により、回復にはより長期にわたることが予想されます。.

• 2021年第1四半期の食品・飲料（F&B）売上高は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）パンデミックに伴う店内飲食の収容人数制限や大規模イベントの開催制限などの対策の影響が事業者に継続したため、大幅に減少しました。しかし、小売売上高（自動車を除く）は、前年同期の売上高が低かったことなどから、当四半期は改善しました。.

• 301,000平方フィートの正の純需要が108,000平方フィートの純供給を上回り、2021年第1四半期の全体の空室率は2四半期連続で0.3パーセントポイント（ppt）低下し、8.5%となり、2020年第2四半期にCOVID-19パンデミックが始まって以来の最低水準となりました。.

• 観光客の減少にもかかわらず、オーチャードエリアは空室率が横ばいの11.6%で推移し、堅調に推移しています。一方、郊外エリアの空室率は3四半期連続で0.8ポイント低下し、5.2%となり、2016年第1四半期以来の最低水準となりました。• サヴィルズによるオーチャードエリアの月間プライム賃料は、前四半期比3.0%低下し、1平方フィートあたり22.80S$となり、2020年第4四半期の7.8%低下からは鈍化したものの、下落幅は縮小しました。.

• より活気のある郊外のショッピングモールでは、サヴィルズの郊外地域の月額プライム賃料が前四半期比2.0%増加して1平方フィートあたり24.00 S$となり、縮小幅は縮小しました。.

• 今後数年間の供給パイプラインは限られているものの、COVID-19の市中感染者数の増加を受け、政府はパンデミック対策の第3フェーズを撤回し、第2フェーズ（警戒レベル強化）を再導入しました。政府は小売業者に対して何らかの支援策を提供していますが、事業環境は依然として厳しい状況が続くと予想され、オーチャードエリアと郊外エリアのショッピングモールの賃料は、2021年にそれぞれ15%と10%減少すると予測されています。.

COVID-19のパンデミックにより、ロジスティクスセクターは突如として世界的なスポットライトを浴びることになった。2020年と近い将来の両方において、このセクターへの注目が高まる中、本レポートでは、このセクターの主要な推進要因、最近の市場実績、業界の見通しに焦点を当てている。.

成長ドライバー

• 地上レベルでは、継続的な人口増加と経済拡大により、世界の中間層は今後10年間でほぼ倍増する。このような消費水準の向上は、電子商取引へのシフトの加速化とともに、より強固で弾力性があり、多様性のあるサプライ・チェーンの必要性を根本的に推進する。市場の連結性を確保するためには、輸送インフラの継続的な整備が不可欠となる。.
• 一部の市場、特に欧州全域における労働力不足は、環境・社会・ガバナンス（ESG）優先事項へのより鋭い焦点とともに、より高い効率性と透明性をもたらすテクノロジーの採用を加速させるだろう。同様に、サード・パーティー・ロジスティクス（3PL）事業者の利用は、消費者の需要に対応する上で、より機動的で柔軟性の高い機会を企業に提供するため、今後も拡大し続けるだろう。. 
• 地政学は今後も世界の貿易環境を形成し続けるだろう。最近の貿易の混乱に備え、多くの短期的な暫定的ソリューションが導入されているが、企業が再ショーリングの機会や需給要因を検討する中で、新たなサプライチェーン・ソリューションの完全な導入には数年を要するだろう。.

リース市場

• 2020年の工業用地市場は底堅く、経済成長率が過去最悪となったにもかかわらず、需要は堅調に推移した。そのため、工業用／物流用不動産の空室は世界的にタイトな状態が続いているが、これは開発中の供給パイプラインが限られていることも一因となっている。.
• それにもかかわらず、賃貸料の伸びは世界的に比較的鈍いままであり、2020年に伸びを記録した市場は追跡対象市場の半数以下であったが、これは地域によって、また地域内でも異なっていた。パンデミック（世界的大流行）を考慮すれば驚くことではないが、これは長期的な賃料の停滞を反映したものでもあり、2017年以降、年間2.5%以上の賃料成長を達成した市場は世界の半数に満たない。しかし、取得コストの上昇、地租やインフラ料金の上昇を筆頭に、地主にかかるコスト圧力が高まるにつれ、この状況は変化すると予想される。.  

見通し

• 需要ドライバーは、拡大されたロジスティクス資産タイプによって対処できる可能性のあるサプライチェーンのギャップを浮き彫りにする。サプライチェーンが生産から消費までをつなぐ限りにおいて、こうしたギャップは同一地域内、あるいは複数の地域にまたがる可能性がある。. 
• パンデミックに対する企業および消費者の反応により、長期的な需要を促進する構造的傾向も加速している。したがって、投資家の見通しとしては、キャピタル・リターンおよびインカム・リターンは引き続き堅調で、後者の寄与が高まる可能性が高い。. 
• 旺盛な需要と、効率性を高めるためのサプライ・チェーンの再構築が組み合わさると、新規開発のための用地確保に、より焦点が当てられることになる。これは、不動産セクターが将来のニーズを満たすために取り組むべき基本的な問題である。. 

新型コロナウイルスの感染拡大は、世界中に未曾有の被害をもたらした。アジア太平洋地域では、各国政府が多くの効果的な経済安定化策を講じたにもかかわらず、大恐慌以来最悪の景気後退を招き、同地域の主要経済国数カ国では10年以上ぶりに経済が縮小した。 しかし、この深刻な危機がしばらく続く可能性はあるものの、アジア太平洋地域の長期的な成長の基盤は変わらない。同地域の人口規模の大きさに加え、都市化の進展がかつてないほど急速であることから、これらは中産階級の拡大と消費サイクルの成長を後押しするだろう。 したがって、不動産業界は同地域における構造的な成長トレンドとなり、今後も持続するでしょう。同時に、その成長は新型コロナウイルスの影響が収束した後も続くものと見られます。 パンデミックによる悪影響が抑制され、経済が長期的な回復段階に入る中で、インフラ投資や不動産投資信託（REIT）は重要な役割を果たしており、アジア太平洋地域が新型コロナウイルス感染症から回復し、経済発展を維持するという変遷の過程を目の当たりにしてきた。

未来を形作る

インフラ整備への投資は、依然として政府が経済を刺激するために用いる強力な手段である。その有効性は、インフラ分野への適切な投資が短期的な需要を拡大するだけでなく、将来の経済成長のための強固な基盤を築くことにもある。 国際通貨基金（IMF）の予測によると、今後5年間に各国がインフラ分野への投資額をGDPの約1％の水準まで引き上げた場合、世界のGDP総額は2％近く増加する可能性がある。 1 このような公共投資は、経済回復のペースを加速させ、雇用創出と雇用率の向上にプラスの勢いをもたらすだけでなく、国境を越えた分野でも明らかな反響を生み出しています。 全体として、継続的なインフラ投資活動を通じて、アジア太平洋地域の経済はさらに活性化し、この分野は、経済の持続可能な回復を実現し、有益な経済変革を推進するための、将来の経済計画における礎となるべきである。

今後5年間、香港の冷凍倉庫市場は需要が堅調である一方、供給は限定的であると見込まれます。 例えば、2016年から2020年にかけて、冷凍食品の輸入量は年平均成長率（CAGR）11%1で増加した一方で、同期間における冷蔵倉庫の床面積（平方フィート）はわずか4%2のCAGRで増加にとどまりました。葵涌（クワイチョン）は、高速道路網によるアクセスが良好で、認可済み冷凍倉庫スペースの44%を占める、最も有望なサブマーケットの一つとして際立っています。投資家には、このセクターに参入するために以下の3つの戦略を検討することを推奨します：

• 更地での建設、または既存の工業用建物の再開発によるオーダーメイド型開発。.

• セール・アンド・リースバック：既存の資産を購入し、元の所有者にリースバックする取引。.

• 既存の産業資産を、最先端技術を導入して再活用し、より高い投資収益率を実現する。.

主要な交通拠点型インフラプロジェクトと、その主要な影響を受ける市場に関する包括的な分析

バンガロールは、インドの主要な経済成長の原動力の一つです。同市はカルナータカ州の州内総生産（GSDP）の3分の1以上を占めており、同州における雇用創出の主要な牽引役となっています。 古くから「インドのIT首都」という異名を持つだけでなく、現在では「インドのスタートアップ首都」であり、主要なフィンテックハブとしても知られています。 膨大な経済機会、雇用創出、そして2011年の1,169万人から2021年までに1,648万人へと予測される人口増加に伴い、 バンガロール大都市圏（BMR）のインフラと公共サービスの拡充・近代化の必要性は、かつてないほど切実なものとなっている。特に、都市交通インフラの整備が急務である。.

『ベンガルール都市インフラ報告書2020 ― 主要な交通指向型インフラプロジェクトと主要な影響市場に関する包括的分析』は、前述の交通インフラプロジェクトに関する洞察を提供しています。本報告書では、需要の高まりにより不動産市場の活況が見込まれる地域に焦点を当て、これらのプロジェクトが不動産市場に与える影響を分析しています。 我々は、都市の有機的な発展と並行して、規制による介入や計画された交通インフラの体系的な実施が果たす役割について検討しました。都市インフラに関する議論は、交通の枠を超え、環境の持続可能性に影響を与え、大気や水質に及ぼすその他の要因へと広がっていますが、交通インフラは依然として不動産市場に影響を与える重要な要素であり続けています。.