ナイト・フランクは、「2020年第3四半期、シンガポールの住宅取引件数は需要の高まりにより回復」と題する最新レポートの中で、シンガポールの住宅市場の先行きに明るい見通しがあることを強調した。主な観点は以下の通り：
オフィス賃料の下落が続く中、テナントはより良い移転の選択肢を求め、当月のリース市場は活況を呈した。しかし、地主はテナント確保のため、アプローチをさらに軟化させ、より現実的なリース条件の交渉姿勢を採用したため、大半のテナントはリース契約を更新する傾向にあった。その結果、グレードAオフィスの新規取得は、特にCBDエリアにおいて、当月は異例の低水準となった。.
厳しい経済環境の中、テナントにとってコスト競争力は依然として喫緊の課題である。そのため、2021年に向けても分散化の傾向が続くと予想される。また、コロナウイルスによる不況の影響を大きく受けた中小企業を中心に、柔軟な賃貸オプションを積極的に検討する企業が増えるため、コワーキングスペースに対する需要も高まると予想される。.
９月、米国大統領選挙を控え、世界経済の回復は依然として不安定だという懸念が続いていることから、投資家の間でリスク回避のムードが広がり、この地域の不動産株は下落した。.
GPR/APREA 総合 REIT 指数は 9 月に 1.4% 下落し、4 月以来の月間上昇が止まり、より小さな 1.1% の下落となった市場全体を下回りました。.
低金利と債務返済能力の向上に支えられ、この地域のREITは買収に積極的になり、停滞していた取引を再開している。リアル・キャピタル・アナリティクスによると、この地域のREITは、第2四半期に2010年以降で過去最低の四半期取引量を記録した後、第3四半期には1兆410億米ドルを超える買収費用を支出した。.
商業テナントが賃料を支払えなくなった場合、投資家にはどのような影響があるのでしょうか？その答えを見つけるため、MSCI不動産ソリューション調査チームのエグゼクティブディレクター、ブライアン・リード氏に話を伺いました。.
GPR/APREA指数シリーズの構成銘柄の変更は、以下のとおりです。 2020年9月21日 (取引開始):
GPR/APREA インベスタブル100指数
含まれるもの
| オーストラリア | ウェイポイントREITリミテッド |
| 香港 | ESRケイマン株式会社 |
| ブイエヌエム | 湧心建設開発株式会社 |
除外事項
| PHL | SMプライムホールディングス | 流動性が低すぎる |
| THA | アマタ・コーポレーションPCL | 流動性が低すぎる |
GPR/APREA 投資可能リート100指数
含まれるもの
| オーストラリア | センチュリア・インダストリアル・リート |
| IND | エンバシー・オフィスパークス・リート |
除外事項
| ジャップ | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 流動性が低すぎる |
| エスジーピー | SPHリート | 流動性が低すぎる |
GPR/APREA総合指数
含まれるもの
| オーストラリア | AVジェニングス |
| エスジーピー | ユナイテッド・ハンプシャーUS REIT * |
| TWN | レイリー開発建設株式会社 |
除外事項
なし
GPR 250 指数および GPR 250 REIT 指数に対する以下の暫定的な構成銘柄の変更 (アスタリスクで表示) は、2020 年 9 月 21 日 (取引開始) より有効になります。.
データセンターは、香港における金融、貿易、物流サービスの効率的な運営に不可欠であり、香港の基幹産業の発展に大きく貢献しています。世界的な通信技術の急速な発展と、日常生活の利便性向上のための技術革新への関心の高まりを受け、香港では「クラウドコンピューティング」、「電子商取引」、「高頻度取引」といったユーザーからのハイレベルなデータセンターサービスに対する需要がかつてないほど高まっています。2013年12月の立法会報告書によると、政府は当初、将軍澳にデータセンター建設用地として3つの用地を確保していました。最初の用地が売却された後、隣接する残りの2つの用地が1つに統合されました。そして、データセンター用に指定された3つの用地はすべて、最終的に同じデータセンター運営会社によって取得されました。工業用地に対する市場の関心は依然として非常に高く、世界最大の無線通信事業者である中国移動が公開入札で購入した沙田の工業用地を政府が最近売却した際に、記録的な取引価格が記録されたことがそれを物語っています。この土地をめぐる開発業者やその他の入札者間の熾烈な競争により、政府はデータセンターの不足とデータセンター用地の供給を緊急に増やす必要性について懸念を表明している。.
香港ではデータセンターサービスが拡大を続ける中、土地供給の需要が高まり続ける一方で、政府はその需要に追いつけないことは明らかです。多くの事業者はデータセンター棟全体を必要としないかもしれませんが、小規模なクラウドコンピューティング用データセンターには大きな需要があります。政府は2012年に、工業用建物のデータセンター用途への転換を促進する政策を導入しました。築15年以上の工業用建物の一部を最初にデータセンター用途に転換する場合、手数料が免除されます。この免除は、すべてのレベルのデータセンターに適用されます。工業用建物をデータセンターに転換することで開発コストが大幅に削減されるため、古い工業資産の所有者は、建物を再生し、より付加価値の高いデータセンターに転換するインセンティブが高まります。したがって、この新しい政府政策は、小規模データセンターの供給を大幅に刺激し、さまざまなビジネスの需要を満たすのに役立つと推測するのは妥当です。.
香港がアジア太平洋地域の国際的なデータセンター拠点を目指すのであれば、十分に整備されたインフラと施設に支えられた適切な用地の提供が最も重要であることは疑いようがありません。世界的なテクノロジー企業であるGoogleとFacebookは香港にデータセンターを設置することを検討していましたが、最終的にそれぞれ2013年と2018年に計画を断念しました。当時のGoogleの公式説明は、将来の拡張のための土地の不足でした。最終的にGoogleは、データセンターの新しい場所として台湾の彰化県の場所を選択しました。これは、香港の将軍澳にあった元の場所の5倍の広さです。現在、Googleはアジアで2つのデータセンターを運営しており、1つは台湾、もう1つはシンガポールです。これらの場所が選ばれたのは、魅力的な土地価格、比較的低いエネルギーコスト、アジア太平洋本社への地理的な近さなど、多面的な要因によるものです。さらに、再生可能エネルギーの活用はGoogleの最優先事項の1つです。 2012年、Googleは再生可能エネルギー利用目標を100%と発表し、発電におけるクリーンエネルギー源の活用を最大化しました。これとは対照的に、香港では再生可能エネルギー源による発電は総電力需要のわずか3%にとどまっており、香港電気機械サービス局は、これはGoogleが重視する「グリーン理念」に反すると指摘しています。さらなる拡張のための限られたスペース、再生可能エネルギー供給の未整備、そして地方政府の消極的な対応が、香港のデータセンターとハイテク産業の発展を抑制しているように見えます。.
香港がアジア太平洋地域のデータセンターハブを目指す上で、土地資源に加え、その他の付帯施設や人材も不可欠です。データセンターに適した施設には、高い天井高、柔軟なフロアレイアウト、標準化された消防設備、補助設備（変電所、非常用発電機など）を設置するための十分なスペースなど、いくつかの前提条件があります。土地管理局や建築管理局をはじめとする各政府機関は、所有者またはそのAP（補助事業者）による申請手続きを迅速化するために、適切なガイドラインを適時に提供・更新することが強く推奨されます。アジア太平洋地域でデータセンターハブとして成功するという目標は、政府の支援と、地域内の他の都市に対する競争力を確保するための優遇政策なしには達成できません。.
データセンターは、香港における金融、貿易、物流サービスの効率的な運営に不可欠であり、香港の基幹産業の発展に大きく貢献しています。世界的な通信技術の急速な発展と、日常生活の利便性向上のための技術革新への関心の高まりを受け、香港では「クラウドコンピューティング」、「電子商取引」、「高頻度取引」といったユーザーからのハイレベルなデータセンターサービスに対する需要がかつてないほど高まっています。2013年12月の立法会報告書によると、政府は当初、将軍澳にデータセンター建設用地として3つの用地を確保していました。最初の用地が売却された後、隣接する残りの2つの用地が1つに統合されました。そして、データセンター用に指定された3つの用地はすべて、最終的に同じデータセンター運営会社によって取得されました。工業用地に対する市場の関心は依然として非常に高く、世界最大の無線通信事業者である中国移動が公開入札で購入した沙田の工業用地を政府が最近売却した際に、記録的な取引価格が記録されたことがそれを物語っています。この土地をめぐる開発業者やその他の入札者間の熾烈な競争により、政府はデータセンターの不足とデータセンター用地の供給を緊急に増やす必要性について懸念を表明している。.
香港ではデータセンターサービスが拡大を続ける中、土地供給の需要が高まり続ける一方で、政府はその需要に追いつけないことは明らかです。多くの事業者はデータセンター棟全体を必要としないかもしれませんが、小規模なクラウドコンピューティング用データセンターには大きな需要があります。政府は2012年に、工業用建物のデータセンター用途への転換を促進する政策を導入しました。築15年以上の工業用建物の一部を最初にデータセンター用途に転換する場合、手数料が免除されます。この免除は、すべてのレベルのデータセンターに適用されます。工業用建物をデータセンターに転換することで開発コストが大幅に削減されるため、古い工業資産の所有者は、建物を再生し、より付加価値の高いデータセンターに転換するインセンティブが高まります。したがって、この新しい政府政策は、小規模データセンターの供給を大幅に刺激し、さまざまなビジネスの需要を満たすのに役立つと推測するのは妥当です。.
香港がアジア太平洋地域の国際的なデータセンター拠点を目指すのであれば、十分に整備されたインフラと施設に支えられた適切な用地の提供が最も重要であることは疑いようがありません。世界的なテクノロジー企業であるGoogleとFacebookは香港にデータセンターを設置することを検討していましたが、最終的にそれぞれ2013年と2018年に計画を断念しました。当時のGoogleの公式説明は、将来の拡張のための土地の不足でした。最終的にGoogleは、データセンターの新しい場所として台湾の彰化県の場所を選択しました。これは、香港の将軍澳にあった元の場所の5倍の広さです。現在、Googleはアジアで2つのデータセンターを運営しており、1つは台湾、もう1つはシンガポールです。これらの場所が選ばれたのは、魅力的な土地価格、比較的低いエネルギーコスト、アジア太平洋本社への地理的な近さなど、多面的な要因によるものです。さらに、再生可能エネルギーの活用はGoogleの最優先事項の1つです。 2012年、Googleは再生可能エネルギー利用目標を100%と発表し、発電におけるクリーンエネルギー源の活用を最大化しました。これとは対照的に、香港では再生可能エネルギー源による発電は総電力需要のわずか3%にとどまっており、香港電気機械サービス局は、これはGoogleが重視する「グリーン理念」に反すると指摘しています。さらなる拡張のための限られたスペース、再生可能エネルギー供給の未整備、そして地方政府の消極的な対応が、香港のデータセンターとハイテク産業の発展を抑制しているように見えます。.
香港がアジア太平洋地域のデータセンターハブを目指す上で、土地資源に加え、その他の付帯施設や人材も不可欠です。データセンターに適した施設には、高い天井高、柔軟なフロアレイアウト、標準化された消防設備、補助設備（変電所、非常用発電機など）を設置するための十分なスペースなど、いくつかの前提条件があります。土地管理局や建築管理局をはじめとする各政府機関は、所有者またはそのAP（補助事業者）による申請手続きを迅速化するために、適切なガイドラインを適時に提供・更新することが強く推奨されます。アジア太平洋地域でデータセンターハブとして成功するという目標は、政府の支援と、地域内の他の都市に対する競争力を確保するための優遇政策なしには達成できません。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
