このガイドは、ビジネスと人権（BHR）という新たな問題が不動産所有・管理業界にどのような影響を与えるかを解説しています。BHRへの取り組みは、加盟組織における尊重、尊厳、倫理の文化を強化し、リスクを軽減する手段となります。.
本ガイドは、国連ビジネスと人権に関する指導原則（UNGP）および経済協力開発機構（OECD）多国籍企業行動指針（OECDガイドライン）に示された主要なBHR概念の概要を示します。次に、これらの概念を不動産の所有と管理に適用し、BHRに関する懸念事項を事業運営にどのように組み込むかを説明します。最後に、付録ではデューデリジェンスと契約条項の事例を示します。.
世界経済がポスト・パンデミックの道を歩み続けるなか、不動産投資に新たな流行語が生まれた。この言葉はデジタル技術やインターネット技術の登場とともに生まれたが、インフレと金利が急上昇する中、ニューエコノミー資産は大きな意味を持つようになった。.
では、ニューエコノミーの何が新しいのだろうか？主要なダイナミズムは、デジタル技術の統合である。デジタル技術は、旧経済のサービスや製品を一新し、革新的な流通チャネルに拍車をかけ、ハイテクや科学のメガトレンドに連動する新たな高成長産業に火をつけている。デジタルトランスフォーメーションは、私たちの生活、仕事、遊びをますます形づくるものとなっており、このメガトレンドを支える不動産セクターは、数年にわたるアップサイクルを迎えることになる。.
デジタルの波に乗る
新技術の台頭による産業の進化は、今に始まったことではない。歴史を通じて、イノベーションは創造的破壊を早め、グローバル経済を再定義してきた。デジタル時代の中心はモバイルテクノロジーとeコマースの台頭である。この変化はパンデミック以前から進行中であったが、社会的距離の縮小がもたらした影響は大きい。パンデミック発生中もつながりを保つ必要があったため、デジタルの導入が急速に進んだ。業種を問わず、企業は通信技術やモバイル技術を採用し、技術に対応したサービスに軸足を移す必要に迫られた。.
この移行は、デジタル環境の要件に対応した資産クラスの台頭を促した。セルタワーやデータセンターから、オンライン生活を可能にする物流ハブまで、「不動産は経済を収容する」ということわざは、新しいデジタル時代にも当てはまる。メガトレンドには不動産が必要であり、ハイテクが大きくなればなるほど、より多くのインフラが必要になる。拡大したデジタル・ディスラプションのインパクトは、パンデミックを超えて反響し続け、構造的に高いレベルのテクノロジー投資を促進するだろう。.
アジア太平洋地域は、デジタルの波に乗るのに絶好の位置にある。すでに小売eコマースの最大市場となっているアジア太平洋地域は、世界人口の半数以上が1990年以降に生まれた60%を超えるデジタル・ネイティブであり、デジタル・テクノロジーの導入を牽引している。マッキンゼーの調査によると、アジア太平洋地域の消費者のデジタル化率は4年前倒しされた一方、企業のデジタル化率はパンデミック時に10年前倒しされ、世界最高となった。.
さまざまな投資機会
その結果、いくつかのオルタナティブ・セクターに新たな光が当てられ、投資家はそうした資産が持つ可能性に目覚めた。ヘルスケアとライフサイエンスは健康危機をきっかけに注目されるようになり、ストリーミング・コンテンツの需要は映画制作スタジオを開発する資金を集めた。とはいえ、大きな見出しではあるが、ニューエコノミー不動産はテクノロジーだけの問題ではない。主に、アジア太平洋地域、そして世界全体に波及している根本的なトレンドを捉えることなのだ。.
その最前線にあるのが、この地域の居住分野である。急速な都市化、人口動態の高齢化、遠隔地での就労が、多世帯住宅から共同生活、アシステッドリビングに至るまで、新興の生活セクターを主流へと押し上げ、大規模な機関投資家の資金を引き寄せている。より多くの人々が都市に集まるにつれ、必要なインフラ整備の必要性も高まり、長期的な投資機会も広がっている。低成長、インフレという新常態の環境下で、インフラは、高水準で安定したインフレ連動型リターンをもたらす可能性があり、理想的なカウンターシクリカルである。.
こうしたセクターの回復力は、上場不動産に顕著に表れている。GPR/APREAリート総合指数で追跡したヘルスケア、産業用、住宅用リートは、オフィス、ホスピタリティ、小売が赤字であるのに対し、3年間でプラスの年率リターンを維持している。特筆すべきは、産業用 REIT の時価総額がパンデミックの間に 50% 以上上昇し、最近の調整にもかかわらず、パンデミック前のピークを 30% 以上上回っていることである。.
リバランシングと将来性
この新しい不動産の世界秩序は、投資戦略にも変化をもたらした。新しい経済における重要な特徴は、デジタル・リーダーの出現とバリュー・チェーンの相互依存であり、これによって大きなネットワーク効果が生み出されている。つまり、投資家があるセクターで市場シェアの大部分を獲得するためには、迅速に規模を拡大することが重要なのだ。.
新たな展望から生まれるチャンスにアクセスするためには、投資家はスピードと実行力を必要とする。つまり、迅速に重みを増す必要があるのだ。この地域全体では、不動産プレーヤーが事業拡大や事業存続のために再編成やM&Aを進めており、アセットマネジメントとファンドマネジメントを統合することで、不動産開発の開発やインキュベーションから公共ビークルへの投資まで、エンド・ツー・エンドのプラットフォームを構築している。先進国市場のニューエコノミー資産の安定したポートフォリオを持つREITは、現在、メガディールの対象となっている。.
現在の経済環境は、投資家にとってポートフォリオのリバランスと将来への備えが急務となっている。ニューエコノミー・セクターは、人口動態や経済の大きな変化、技術トレンドの交差点に位置する。気候変動への懸念が加われば、ニューエコノミー資産という考え方にさらなる次元が加わり、可能性が広がる。.
金利が上昇し、インフレ圧力が急増する環境では、構造的に供給不足のセクターを特定し、長期的な需要ファンダメンタルズが適切で、賃料がプラスに転じるセクターを特定することが、実質的なリターンを維持する上で極めて重要になる。ニューエコノミー不動産は、こうした要素を満たす強力なテーマである。このような魅力的なファンダメンタルズは、いずれ世界のメガシティの半数以上が誕生する可能性のある地域で起こっており、その将来を確保する上で極めて重要な資産への巨大な投資機会を約束するものである。.
CEO（最高経営責任者
アジア太平洋不動産協会
CEO（最高経営責任者
アジア太平洋不動産協会
アジア太平洋リアルアセット協会（APREA）最高経営責任者。シンガポールを拠点に、アジア太平洋地域における協会の戦略的方向性、イニシアティブ、運営を統括。彼女のリーダーシップの下、APREAは不動産とインフラストラクチャーに焦点を当てた業界団体へと位置づけを変更した。.
APREA入社以前は、2010年から2018年までクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）のアジア太平洋リサーチ＆アドバイザリー・サービスのマネージング・ディレクターを務め、リサーチ、ソートリーダーシップ、戦略策定、顧客管理を担当。.
世界経済、公共政策、不動産問題の専門家として知られるシグリッドは、業界のイベントで頻繁に講演を行っている。また、商業用および住宅用不動産市場に関する彼女の解説は、ウォール・ストリート・ジャーナル、フィナンシャル・タイムズ、ブルームバーグ、ニューヨーク・タイムズ、ロイターなど、さまざまな世界的出版物に定期的に掲載されている。さらに、CNBC、ブルームバーグ、CNN、ナショナル・パブリック・ラジオ、チャンネル・ニュース・アジアなどの金融ネットワークやラジオに何度かテレビ出演している。.
小売セクターは、インド不動産業界の中核をなす資産クラスと考えられている。現在、パンデミックによるかつて経験したことのない厳しい事業環境から回復しつつある。小売業者、デベロッパー、投資家は、eコマースの猛威と消費者のデジタル化の進展という2つの主な要因から、このセグメントへの参入に慎重な姿勢を見せている。.
規制が解除された後、モールに力強い活気が戻ってきた。モール開発業者と小売業者の収益と入場者数は、パンデミック前のレベルまでほぼ回復した。.
クッシュマン＆ウェイクフィールドの最新レポートでは、小売不動産の新たな旅立ちについて取り上げている：
リバウンド - 小売不動産の現状
リベンジ - パンデミックの懸念が後退する中、ショッピング文化が台頭してきた
リ・インベント - 小売業者とモール開発業者は、デジタル＆アナリティクスと技術統合の採用を検討する。
インドの不動産小売セクターの歩みについては、レポートをお読みください：リバウンド、リベンジ、そして再発明。.
アジア太平洋地域のホテル＆ホスピタリティ市場は、国境が再開され、営業成績がパンデミック以前の水準に回復するにつれて、信頼感が高まり続けている。.
回復の主な原動力は引き続き国内需要であり、入国・検疫規制が緩和され、すべての入国者に開放された太平洋地域と東南アジアの市場では、海外からの入国が加速している。CBREは、この地域の観光入込客数は2024年までにパンデミック以前の水準に達し、ホテルの業績も同期間に2019年の水準に達すると予測している。.
さらに、日々変化する経済情勢下での価格体系や料金変更の柔軟性を考慮すると、ホテルはインフレヘッジになります。このため、CBREでは、ポートフォリオのリターンを向上・維持させる戦略として、ホテルなどのオペレーショナル不動産に対する投資家の意欲が高まっていると予測しています。.
本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2022-asia-pacific-hotels-and-hospitality-a-roadmap-to-recovery
コアを理解する
人間は本来、好奇心旺盛です。自分の選択、職業、情熱を振り返ってみると、その根底にある考え方に共鳴していることに気づくでしょう。自分が行っていることの思考や概念と繋がることで、より優れた対応力とパフォーマンスを発揮できることが観察されています。組織が事業戦略を策定する際、それは常に組織のビジョンと整合しています。同様に、ESGとサステナビリティを組織のビジョンに組み込むことも重要です。ESGとサステナビリティという概念が組織の価値観と従業員に共鳴して初めて、組織は成功し、期待される効果を発揮できるのです。.
IndInfravitでは、ESGを企業理念に根付かせようと努めてきました。しかし、その前に、私たちは事業目標、エコシステム、企業文化、そしてビジョンについて深く考え直しました。組織として、私たちは事業の長期的な存続に重要な環境・社会への配慮を組み込みながら、事業許認可期間全体を通して、プロジェクトの運営・保守において最高の品質基準を達成・維持するよう常に努めています。インフラ分野の主要プレーヤーとして、私たちは経済、環境、社会、そして地域社会といったエコシステム全体に与える影響を認識しています。事業地域、環境、そして国全体にプラスの影響を与えることが、私たちの使命です。この目標を推進するには、ステークホルダーと連携し、団結して取り組み、責任を果たすことが重要であると認識しています。エコシステムにプラスの影響を与える意思決定を行う能力こそが、持続可能性の真髄であると強く信じています。したがって、ESGを事業戦略に組み込むことは、最適な選択であると考えました。.
有言実行
原因を特定したら、次のステップは具体的な取り組みを特定し、ESGアジェンダを推進するための枠組みを設計することです。取り組みは、すぐに利用可能なソリューションの導入から、イノベーションやブレインストーミングを必要とするソリューションまで、多岐にわたります。もう一つの重要な側面は、ESGに関する監督とガバナンスです。通常、最高経営責任者（CXO）や取締役会（BOD）で構成されるESG委員会は、ESG関連の取り組みを推進する上で効果的です。ESGアジェンダが真摯に実行されるためには、すべてのステークホルダーのコミットメントが不可欠です。.
IndInfravitでは、温室効果ガス排出量の削減に向けて様々な取り組みを行っています。現在、事業活動において低炭素エネルギー源の導入を進めており、これにより二酸化炭素排出量を大幅に削減できる見込みです。太陽光発電による電力料金徴収システムも導入しています。また、HPSVランプをLED照明に切り替えました。.
私たちは、環境フットプリントの削減と、バリューチェーン全体にわたる資源節約の実践に取り組んでいます。点滴灌漑、地下水涵養、汚染の追跡・測定、より環境に優しい燃料への移行、グリーンディーゼル発電機の使用などは、この取り組みの一環として実施しているものです。また、人材戦略、雇用条件、従業員福利厚生の継続的な改善にも取り組んでいます。.
実装と監督の観点から、プロジェクトヘッドレベルまで浸透する実装戦略を策定しました。目標は、プロジェクトヘッドが現場でイニシアチブを実行できるように権限を与え、その後、SBUヘッドが実装のペースをレビューし、最終的にはCXOオフィスと連携して継続的な監督と指示を行うことです。.
最後に、持続可能性を受け入れ、大切にできる地球と持続可能な生活様式を私たちの世代に引き継ぐのは、最終的には私たちの責任であると申し上げたいと思います。.
最高経営責任者
LTIDPL IndVITサービス株式会社
（IndInfravit Trustの投資マネージャー）×
最高経営責任者
LTIDPL IndVITサービス株式会社
（IndInfravit Trustの投資マネージャー）
パワン・カント氏は、PPPベースを含む大規模インフラプロジェクトの実施・管理において30年以上の経験を持つインフラ・エンジニアリングのプロフェッショナルです。損益計算に加え、プロジェクト遂行、運用・管理、M&A、入札、商取引・契約などを専門としています。インド国内外の大規模プロジェクトに携わった経験を有し、タタ・グループでの勤務経験に加え、カルパタル・パワー・トランスミッション・リミテッド、シンガポール・テクノロジーズ、ヒンドゥスタン・コンストラクション・カンパニー・リミテッド、グレート・イースタン・シッピングなど、国内外の企業での経験も豊富です。道路・高速道路、工業団地、経済特区、送電網、タウンシップなどにも携わっています。.
また、彼は、関係契約モデル（アライアンス契約）に関するインド初の統合プロジェクト、東南アジア最大の物流プロジェクト、インドの多目的経済特区、高速道路などの成功にも尽力しました。また、世界経済フォーラムの取り組みにも携わっています。.
IndInfravitプラットフォームの投資マネージャーCEOとして、ポートフォリオ資産の管理と成長を担っています。IndInfravit Trustは、インド有数の上場非上場プラットフォームです。総延長5,000kmに及ぶ13の高速道路プロジェクトを所有・運営しています。世界的に著名な長期投資家であるCPPIB India Advisors Private Limited、Allianz Capital Partners GmbH、OMERS Infrastructure Europe Limitedが、同プラットフォームの主要投資家です。.
本レポートは、クッシュマン＆ウェイクフィールドの「Reset 2022」3部作の第2部であり、ウェビナー「環境変化における戦略の解き放ち」で共有された機関投資家パネルの見解をまとめたものである。.
本レポートの分析は、これらの見解に加え、ウェビナー中に実施されたライブの聴衆投票、および2022年8月に約3週間にわたって実施された投資家意向調査の結果に基づいている。.
BOMA の最新ガイドは、運用管理と効率化のためのデータ収集手法と企業ポートフォリオのリスク管理を結び付けながら、運用管理者に実用的なガイダンスを提供します。.
当社はすでに、リスクエクスポージャーを理解するために必要な情報の多くを収集しており、不動産ポートフォリオが気候変動やその他の状況の傾向によってどのように影響を受けるかについての日常的な提出書類や宣言のための監査可能な証拠を提供しています。.
重要なのは、これによって私たちが制御できるもの、つまり業務に集中できるようになることです。.
電力供給の停止が当社にどのような影響を与えるかを把握し、管理することで、テナント様と当社が効率的に事業を継続するために何をすべきかを把握できます。これが、運用レジリエンス（運用の回復力）の根底にある概念、「Safe-to-Fail（故障しても安全）」です。.
オペレーション・レジリエンスは市場における信頼と価値を構築し、継続的な事業運営を支える物件とそうでない物件を区別します。オペレーショナル・レジリエンスという視点から物件を捉えると、コストとリスクの削減、そして事業効率と価値の向上といった多くの機会が浮かび上がります。.
このガイドは、 https://www.boma.org/
アジア太平洋地域のデータセンター市場は、最も急速に発展している地域の一つであり、今後10年間で世界最大規模になると見込まれています。しかしながら、地域全体でデータセンター需要が爆発的に増加したことで、このセクターの環境への影響は深刻化しています。.
データセンター業界のリーダーたちは、持続可能な変化を求める力強い声となってこれに応えており、最近の「オーストラリアのデータセンターが持続可能性アジェンダを推進」というウェビナーによると、彼らは競争よりも協力に関心があり、新しい標準と基準が、影響と価値の次のグリーンの波を切り開くことができることに同意しています。.
データセンターは従来、持続可能性指標として電力使用効率（PUE）に依存してきました。PUE基準は長年にわたり大幅に改善されてきましたが、PUEのみを測定するだけでは、データセンターの環境への影響を完全に把握することはできません。.
このレポートでは、PUE を水使用効率 (WUE) および炭素使用効率 (CUE) と組み合わせることで、持続可能性パフォーマンスのより総合的な尺度を形成する方法について説明します。.
本レポートは https://www.cushmanwakefield.com/en/insights/a-new-trinity-for-measuring-data-centre-sustainability
2 つのサイクルは同じではありませんが、1970 年代以降の弱気相場を見ると、「典型的な不況」はすでに価格に織り込まれており、REIT の今後の道筋は明るいと考えています。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
