インドのフレックススペース市場は、同国の商業不動産史上最も劇的な変貌を遂げている。2017年の取引面積がわずか220万平方フィートというニッチなカテゴリーから、このセグメントは2025年には1,860万平方フィートに拡大し、8年間で8.4倍、年平均成長率は30%となり、同期間に9%で成長した広範なオフィス市場を大きく上回った。この構造的なアウトパフォームは、グローバル企業からアーリーステージの新興企業に至るまで、入居者がどのようにワークスペースを構想し、消費し、契約するかという根本的な再編を反映している。.
市場概要
イランにおける紛争勃発は、アジアの不動産市場に新たな不確実性をもたらしている。その主な伝達経路は原油価格の上昇であり、それがアジア全域のインフレ期待と中央銀行の政策に与える影響である。米国は紛争を限定的なものにとどめる意向のようだが、株式市場の低迷と債券利回りの上昇が、トランプ政権に早期解決を求めるよう促す可能性がある。.
日本
日本では、J-REITは比較的よく持ちこたえており、金融機関からの期末売り圧力が弱まる中、魅力的なエントリー・ポイントとなっている。デベロッパーの業績は引き続き好調で、基準価額のディスカウントはほぼ縮小しているが、過去の前例や5月決算が好調に推移する見通しであることから、撤退は時期尚早である。.
オーストラリア
A-REITは、堅調なファンダメンタルズと経営陣の需要に対する自信にもかかわらず、金利引き上げ懸念が住宅関連銘柄の重荷となっている。グッドマン・グループは、ガイダンスのアップグレードとデータセンター・リースの発表を年央に控えており、引き続き注目される。5月の連邦選挙では住宅供給政策が注目されそうで、ストックランドとMirvacにとっては中期的なプラス材料となる。.
シンガポール＆香港
シンガポールのデベロッパーは、グオコランドの好調な週末立ち上げに代表される住宅需要の回復に支えられ、この1年でSREITを大幅にアウトパフォームした。香港では、デベロッパーが紛争前に数年ぶりの高値をつけたが、その後調整した。緩和的な金融情勢と、中国の第15次5ヵ年計画による政策支援の見通し（REITがストックコネクトに組み入れられる可能性を含む）は、香港にとって中期的に建設的な背景となる。.
日本の次の不動産サイクルは、データセンター、都市型賃貸住宅、エネルギー安全資産、ホテル、近代的ロジスティクスなど、政治的安定、政策の継続性、強力な構造的需要ドライバーに支えられ、魅力的な機会が開かれつつある。.
賃料の上昇、円安、観光業の回復、企業改革も、付加価値、リポジショニング、長期的な収益成長を求める投資家にとって、特に立地が良く、管理不足の資産に魅力的なエントリーポイントを生み出している。.
積極的な運用が可能な投資家にとって、日本は世界で最も確立された中核市場のひとつであり、透明性、流動性、収益回復力、構造的なアップサイドという稀有な組み合わせを提供している。.
アジア太平洋地域投資インサイト-2026年3月報告書によると、2025年の投資額は前年比8%増の1,620億米ドルに達し、市場の透明性の向上、金融情勢の緩和、買い手の信頼感の回復に支えられた。.
主なハイライトは次のとおりです。
金利が安定し、国境を越えた資本フローが徐々に回復していることから、2026年には勢いがさらに強まるだろう。.
クッシュマン＆ウェイクフィールドの東南アジア・アウトルック2026は、シンガポールの不動産市場に焦点を当て、シンガポール、マレーシア、インドネシア、タイ、ベトナム、フィリピンの経済・不動産動向を調査したもので、今回で第4版となる。.
世界貿易の不確実性にもかかわらず、東南アジアは依然として世界で最も急成長している地域のひとつであり、2025年には4.8%拡大し、2026年には4.3%拡大すると予測されている。.
底堅い国内消費、インフレの緩和、緩やかな金利が引き続き地域の成長を支えている。サプライチェーンの多様化、都市化の進展、持続的な海外直接投資といった構造的な要因が、東南アジアの長期的な不動産ポテンシャルを高めている。.
このような地域的背景の中で、シンガポールは東南アジアで最も透明性が高く、制度が整備された不動産市場であり、そのセーフヘイブンとしての地位、安定した通貨、グローバルな接続性から恩恵を受けている。.
2026年は、アジア太平洋地域のオフィス市場にとって安定した勢いが続く年になりそうです。オーストラリア、中国本土、香港、インド、インドネシア、日本、ニュージーランド、フィリピン、シンガポール、韓国、台湾といった主要市場において、需要と供給は概ね連動しており、テナントの入居が再開し、特に優良物件において競争が激化し始めています。一部の地域では空室率が逼迫するにつれ、物件の質への注目が高まっています。.
重要な洞察:
以下のリバランス結果（2025年3月24日の取引開始より有効）をご覧ください。
GPR/APREA インベスタブル100指数
付属品
| 中国 | ポリプロパティグループ株式会社 |
| 日本 | 日本ロジスティクスファンド |
| エスジーピー | レンドリース・グローバル商業リート |
除外事項
| オーストラリア | センチュリア・インダストリアル・リート |
| 中国 | 広州R&Fプロパティーズ有限公司 |
| 日本 | 星野リゾート・リート投資法人 |
GPR/APREA 投資可能リート100指数
I結論
| 日本 | 産経リアルエステート. |
| ニュージーランド | プリシンクト・プロパティーズNZリミテッド & プリシンクト・プロパティーズ・インベストメンツ・リミテッド |
除外事項
| ニュージーランド | グッドマン・プロパティ・トラスト |
| PHL | AREIT株式会社. |
GPR/APREA総合指数
付属品
| アイディーエヌ | バクリーランド開発 |
除外事項
| 中国 | 中国新城集団有限公司 |
| 中国 | CIFIホールディングスグループ株式会社 |
| 中国 | 上海工業都市開発グループ |
| 香港 | ランガム・ホスピタリティ・インベストメンツ・リミテッド |
| アイディーエヌ | メガ・マヌンガル・プロパティ Tbk |
| THA | アリー・リースホールドREIT * |
| THA | CPN商業用成長リースホールド不動産ファンド |
キーポイント
キーポイント
アジア太平洋地域の商業用不動産市場は、地域の回復力のある経済を背景に、投資と賃貸活動の両方が強化されると予測されており、2026年も堅調な年を迎える見込みです。.
明るい見通しにもかかわらず、貿易関連の不安定さや地政学的緊張など、今後の不動産に関する意思決定に強い影響を及ぼす課題など、逆風は依然として残っています。.
不動産市場は変化しつつあり、特にオフィスセクターでは見通しが明るくなりつつある一方、物流セクターでは長期にわたる力強い成長の後、業績が鈍化しています。全セクターにおいて、中期的には供給が減少すると予測されており、現在の供給過剰の状況から大きく転換するでしょう。こうした市場ファンダメンタルズの変化は、投資家の各セクターへの資産配分に大きな影響を与えるでしょう。また、利回り低下の余地が縮小していることから、不動産所有者はインカム成長の可能性をより重視せざるを得なくなるでしょう。.
このような背景から、入居者と投資家は、新しいセクター、テクノロジー、アプローチを取り入れながら、現在の戦略、ポートフォリオ、要件を再評価する必要があり、今年のレポートでは「再調整と革新」というテーマを採用しました。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
