APREA マーケットフラッシュ不安定な世界における実物資産

現在の中東情勢は、今後3～6ヶ月間のインドにおける実物資産への見通しにどのような影響を与えていますか？

西アジアの現状が、インドにおける需要や投資家の意欲に重大な影響を及ぼしている様子は見られません。インドは、堅調な内需、継続的な経済の正規化、そして安定した政策環境に支えられ、依然として最も成長の速い主要経済国としての地位を確立しており、こうした要因が機関投資家の関心を維持し続けています。.

生産連動型インセンティブ（PLI）制度の成功、製造業活動の活発化、そしてオーストラリアとの発効済みのFTAや、英国およびEUとの最近締結されたFTAを含むインドの貿易関係の拡大といった構造的な要因が、中長期的な信頼をさらに強固なものにしている。.

不動産は、その性質上、長期的な資産クラスです。地政学的な情勢の変化が短期的な変動を引き起こす可能性はあるものの、この分野における投資判断は長期的なファンダメンタルズに基づいています。その点において、インドの成長ストーリーや実物資産への需要を牽引する要因は、依然として堅調で揺るぎないものとなっています。.

原油・エネルギー価格の上昇は、この地域の投資家の意思決定、インフレ期待、および資産評価にどの程度影響を与えているのか。

これまでのところ、原油価格の高騰は、インドにおける投資家の行動や資産評価に実質的な影響を与えていない。これは、燃料に対する物品税の調整など、政府が講じた先を見越した措置が、インフレによる直近の影響を和らげる一助となったことも一因である。.

さらに、インドのマクロ経済運営とエネルギー供給の多様化により、外部からのショックに対する一定の耐性が確保されている。.

現段階では、市場はエネルギー価格の高止まりや地政学的紛争の長期化を織り込んでいないようだ。しかし、こうした状況が続けば、インフレ期待の高まり、金融引き締め、そして期待リターンの見直しといった二次的な影響が生じる可能性がある。.

地政学的リスクの高まりを受けて、「安全資産」市場やコア資産への資金シフトは生じているのでしょうか。また、これは投資戦略にどのような影響を与えているのでしょうか。

インドの不動産市場では引き続き活発な投資活動が見られ、2026年度には約43億米ドルのプライベート・エクイティ投資が記録された。これは2024年度および2025年度と比較して、それぞれ131％および161％の増加となる。.

出典：Anarock Research

この勢いは、主に国内資本の参入が大幅に増加したことによるものであり、特にこれまで外国の機関投資家が主導してきた資産クラスである商業用不動産において顕著である。.

出典：Anarock Research

国内資本の厚みが増すことで、市場は強靭性を高め、不確実性が高まる局面においても、世界的な資本流動への依存度を低減させることができる。.

戦略的な観点から見ると、投資家は引き続き、堅調なテナント需要に支えられたコアおよびコアプラス資産を好んで選んでいる。インドのオフィス市場は、グローバル・キャパビリティ・センター（GCC）や成長を続けるサービス業経済に支えられ、さらに製造業主導の産業用・物流用資産への需要も相まって、複数の成長要因を有している。.

重要なのは、インドの賃料水準が世界的な基準と比較して依然として比較的低いことから、十分な安全マージンが確保されており、世界的な不透明感が高まる中でも、同市場は魅力的な投資先となっている点である。.

今後、インフレ、資金調達環境、サプライチェーンの混乱、為替相場の変動といった二次的な影響のうち、実物資産市場に最も大きな影響を与える可能性があるのはどれでしょうか。

資金調達環境と流動性は、依然として実物資産市場にとって最も重要な要因である。資本の調達可能性とコストは、取引動向と資産評価の両方に直接的な影響を与える。世界的なものであれ国内的なものであれ、流動性が逼迫すれば、取引件数や価格形成に悪影響を及ぼす可能性がある。.

為替レートの変動は、特に外国人投資家にとって、実現リターンに直接影響を与えるため、もう一つの重要な要因である。とはいえ、 インドの不動産市場における外国資本のシェアは、2022年度（FY22）の約82%から2026年度（FY26）には52%へと徐々に低下しており、一方で国内資本のシェアは2022年度の14%から38%へと拡大している。 この移行により、不動産市場における為替変動の潜在的な影響が緩和されることになる。.

現時点では、サプライチェーンの混乱が不動産需要に直接的な重大な影響を与える可能性は低い。 しかし、混乱が長期化すれば、建設資材だけでなく生活費全般において、より広範なコスト上昇圧力につながる可能性がある。その結果、可処分所得が圧迫され、手頃な価格帯や中所得層向け住宅といった価格に敏感なセグメントの需要に重くのしかかる恐れがある。.

とはいえ、手頃な価格帯および中所得層向け住宅セグメント（1,500万ルピー未満）では、すでに需要が比較的低迷しており、現在では住宅市場全体の販売実績に占める割合が大幅に低下している。具体的には、2021暦年の約89%から、2025暦年には58%へと減少している。.

出典：Anarock Research

一方、所得の増加、資産形成、そして憧れによる購入需要に支えられ、インドの不動産市場における主要な需要の牽引役であり続けている高級住宅およびラグジュアリー住宅については、大きな悪影響が生じるとは予想していない。.

全体として、世界的な不確実性には注視が必要であるものの、インドの実物資産市場は、堅調な国内の成長要因と資本基盤の強化に支えられ、依然としてファンダメンタルズは良好な状態にある。.

現在の中東情勢は、今後3～6ヶ月間のアジア太平洋地域における実物資産への見通しにどのような影響を与えていますか？

運営の観点から見ると、エネルギー価格の上昇は、ほとんどの商業用不動産資産に対してわずかな影響しか及ぼしていない。通常、光熱費は総運営費の約5～15％を占めており、多くの市場では、これらのコストはテナントから回収されるか、サービス料を通じて転嫁されている。 さらに、オーナーは固定価格の電力契約やヘッジ取引を通じて価格変動リスクを軽減することが多く、これによりエネルギー価格の急騰による直接的な影響を緩和している。.

より広く見れば、実物資産は長期にわたる投資であり、短期的な収益源は比較的堅調さを保っています。 リース期間が比較的短く（3～5年）、テナント需要が堅調で、最新の省エネ仕様を備えた資産は、安定したキャッシュフローを維持する上で特に有利な立場にあります。アジア太平洋地域では、多くの市場が戦略的エネルギー備蓄を維持しているか、小売エネルギー価格を規制しているため、原油価格の変動による影響が緩和されており、これにより入居者への転嫁効果が抑えられています。.

しかし、地政学的緊張が長期化し、エネルギー価格の上昇が続けば、世界的にインフレ圧力が再燃する可能性がある。その結果、中央銀行は「高金利を長期にわたり維持する」政策を継続することになり、借入コストが高止まりする恐れがある。資金調達コストの上昇は、ひいては同地域全体の取引活動や企業価値評価に悪影響を及ぼすだろう。.

総じて言えば、アジア太平洋地域のリアルアセットの短期的な見通しは比較的堅調を維持しているものの、エネルギー価格、インフレの推移、地政学的安定性についてより明確な見通しが立つまでは、資本市場や投資家のセンチメントは引き続き慎重な姿勢を維持するだろう。.

原油・エネルギー価格の上昇は、この地域の投資家の意思決定、インフレ期待、および資産評価にどの程度影響を与えているのか。

インフレ率の上昇とそれに伴う借入コストの高騰による二次的な影響により、投資家の慎重姿勢が強まり、意思決定が遅れるとともに、様子見姿勢をとる投資家が増えることで、売買スプレッドが拡大することになるだろう。.

バリュエーションの観点から見ると、インフレの長期化や金利の上昇は、特に収益成長の見通しが弱く、またはリース契約の先行きが不透明な資産において、割引率やキャップレートに上昇圧力をかける可能性があります。 その結果、投資家は、堅実なテナント契約条件、長い加重平均リース期間、および住宅、物流、データセンター、生活必需品小売といった回復力のあるセクターを備えた資産など、防御的な収益特性を有する資産にますます注目している。.

地政学的リスクの高まりを受けて、「安全資産」市場やコア資産への資金シフトは生じているのでしょうか。また、これは投資戦略にどのような影響を与えているのでしょうか。

その通りです。地政学的な不確実性の高まりにより、アジア太平洋地域の安全資産市場やコア資産、とりわけガバナンスが確立され、流動性が高く、透明性の高い規制枠組みを備えた資産の相対的な魅力がさらに高まっています。.

シンガポールはその好例です。同市場は、安定性を求める地域および世界の投資家から引き続き資金を集めており、投資額は過去5四半期にわたり増加し、2026年第1四半期には過去最高を記録しました。 地政学的な変動が激しい時期には、機関投資家は通貨の安定性、強固な法の支配、高い市場透明性を備えた市場を優先することが多く、歴史的に見て、シンガポール、東京、シドニーといった都市が恩恵を受けてきた。.

この変化は、いくつかの点で投資戦略に影響を与えています。.

第一に、投資家は、確立されたゲートウェイ市場における一等地のオフィス、高品質な物流施設、近代的なビジネスパークなど、安定した収益が見込めるコアおよびコアプラス資産への資金配分をますます増やしています。これらの資産は、防御的な収益源と堅固なテナント契約を提供しており、マクロ経済や地政学的な不確実性が高まる時期には、その魅力がさらに増します。 第二に、テナント自身も事業継続力やサプライチェーンの安定性をより重視するようになっており、これが地域全体において戦略的に立地し、政治的に安定した市場における物流施設、先端製造施設、ビジネスパークスペースへの需要を支えています。第三に、現在の環境は、エネルギー効率に優れ、持続可能な資産の価値を高めています。 環境面での実績が確かな建物は、運営コストの変動が小さく、規制への適合性が高いため、収益の回復力が向上し、テナントや機関投資家にとってより魅力的なものとなります。最後に、一部の投資家は、ディフェンシブな不動産セクター、特に住宅セクターの一部、ならびに物流、データセンター、および生活必需品小売セクターへの投資配分を増やしています。.

全体として、地政学的な不確実性により、質の高さ、安定性、そして収益の持続性を重視する既存の傾向がさらに強まっており、資本は透明性の高い市場における優良資産や、長期的な需要の基盤が堅調なセクターへと集まっている。.

今後、インフレ、資金調達環境、サプライチェーンの混乱、為替相場の変動といった二次的な影響のうち、実物資産市場に最も大きな影響を与える可能性があるのはどれでしょうか。

今後、アジア太平洋地域の実物資産にとって最も重要な二次的影響は、インフレの動向、資金調達環境、およびサプライチェーンの混乱を通じて生じると見られ、これらはすべて投資活動や資産評価額に影響を及ぼす可能性がある。.

インフレ率の上昇が、依然として最も差し迫った懸念材料となっている。エネルギー価格の高騰が広範なインフレに波及した場合、投資家はより高いリスクプレミアムを要求するようになる可能性があり、中央銀行は金融引き締め政策を長期にわたり維持する可能性がある。これにより借入コストが高止まりし、融資審査に用いられる割引率が上昇することになる。その結果、投資家が期待リターンや価格見通しを見直すことで、不動産投資活動が鈍化する恐れがある。.

サプライチェーンの混乱も、もう一つの潜在的な要因となり得ます。主要な海運ルートや物流コストに影響を及ぼす事態が深刻化すれば、企業はサプライチェーンの多角化や地域ごとの在庫バッファーの増強に踏み切る可能性があり、その結果、シンガポール、日本、オーストラリアといったアジア太平洋地域の主要ハブにおける物流・産業用資産への需要が支えられる可能性があります。.

全体として、不動産市場は地政学的出来事そのものよりも、そうした出来事がインフレ期待、資金調達コスト、投資家のリスク選好にどのような影響を与えるかによって反応する傾向が強い。.

カトリーヌ・ヘー
リサーチ部長
コリアーズ・シンガポール

現在の中東情勢は、貴社の実物資産に対する見通しにどのような影響を与えていますか 今後3～6ヶ月間のAPAC地域の見通しは？

現在、この紛争による影響の多くは、株式市場や債券市場などの高頻度データに表れている。 最近発表されたインフレ統計には、エネルギー価格の高騰による影響が表れ始めている。今後3～6ヶ月間、商業用不動産にとっての主な影響は、インフレや金利の動向をめぐる不確実性の高まり、およびそれによる家計と企業の双方への波及効果に関連するものとなる可能性が高い。.

現時点では、見通しに決定的な変更を加えるには時期尚早である。 当地域は2026年を堅調な基盤で迎えた。2025年には地域全体で1億平方フィートを超えるオフィススペースが吸収され、その勢いは第1四半期も続いている。しかし、不確実性が高まっていることから、一部の意思決定が遅れたり先送りされたりする可能性がある。.

原油価格やエネルギー価格の上昇は、投資家の意思決定にどの程度影響を与えているのか、, インフレ期待や資産価格評価についてはどうでしょうか？

原油やエネルギー価格の上昇が、インフレ加速の主な要因となっています。しかし、今後時間が経つにつれ、サプライチェーンや生産活動全体に及ぶ二次的、さらには三次的なインフレ効果が顕在化すると予想されます。 こうしたインフレ効果に対する中央銀行の対応は様々となるだろう。とはいえ、紛争発生前はアジア太平洋地域の大部分でインフレ圧力が比較的抑制されていたという事実から、多くの中央銀行には、行動を起こす必要が生じるまでの余裕がある。最終的には利上げという形をとる可能性もあるが、予想されていた利下げの延期や中止という形で現れる可能性もある。.

第1四半期を通じて投資家の需要が堅調であった点は注目に値する。堅調なファンダメンタルズに支えられ、第1四半期の投資総額は速報値で440億米ドルに達している。地政学的な不確実性が高まる時期には、リスクプレミアムが拡大し、資金の運用がより選別的になる傾向がある。 また、投資家は中央銀行のメッセージや今後の金利動向を注視することになるでしょう。そのため、投資家が参入・撤退の前提条件を見直す中で、取引のペースは一時的に鈍化する可能性があります。しかし、現在の利下げ局面において不動産利回りの変動幅は限定的であることから、仮に中央銀行が利上げを決定したとしても、直ちに利回りに上昇圧力が生じるとは予想していません。.

地政学的リスクの高まりを受けて、「安全資産」市場やコア資産への資金シフトは生じているのか。また、これはどのような影響を及ぼしているのか。 投資戦略は？

繰り返しになりますが、資産クラス、セクター、あるいは地域レベルにおいて、投資家の意向に顕著な変化が見られるにはまだ時期尚早です。しかし、今後、中東情勢の混乱により、投資家は投資対象地域を見直すだけでなく、ディフェンシブな特性と成長機会の両方を兼ね備えた、より強靭な資産に注力するようになる可能性があります。.

今後、どのような二次的な影響が実体経済に最も大きな打撃を与える可能性があるか 資産の動向は？

アジア太平洋地域（APAC）の実物資産にとって最も重大な二次的影響は、二次的・三次的な波及効果を通じて生じるインフレの持続性によるものとなる可能性が高い。こうした影響が顕在化するまでには時間がかかり、したがって解消されるまでにも時間がかかるだろう。 したがって、前回のインフレサイクルで見られたように、金利はより長期間にわたり高水準で推移することになるだろう。当時と同様、投資額は減少し、不動産価格は金利上昇に対応して調整されることになる。.

これと並行して、インフレの影響が建設コストにも及ぶため、年初から予想されていた新規供給の減少は、経済賃料と市場賃料の乖離がさらに拡大するにつれて、さらに深刻化する可能性が高い。.

ドミニク・ブラウン博士
国際研究責任者
クッシュマン＆ウェイクフィールド

現在の中東情勢は、アジア太平洋地域における実物資産への見通しにどのような影響を与えていますか 今後3～6ヶ月の間に？

中東情勢は、直接的な資産エクスポージャーというよりも、主にマクロ経済および金融面を通じて、当社のアジア太平洋地域における実物資産の見通しに影響を及ぼしています。ファンダメンタルズの観点から見ると、アジア太平洋地域の実物資産の多くは、同地域に対する直接的な感応度が限定的です。しかし、この紛争により、エネルギー価格、インフレ、金利をめぐる不確実性が高まっており、これは今後3～6カ月の間、重要な要素となるでしょう。.

これにより、アジア全域における金融緩和の時期や規模に関する見通しが不透明となり、マクロ経済環境はより慎重な基調を強めています。その結果、テナント需要というよりも、資金調達環境や投資家のリスク許容度によって左右され、市場やセクター間のパフォーマンスのばらつきが拡大すると予想されます。 ポートフォリオにおいて実物資産は依然として戦略的に重要ですが、資金配分についてはより選別的になりつつあります。重点は、収益の見通し、バランスシートの強靭性、そしてボラティリティが高まる局面にも耐えうる資産へと移行しています。全体として、短期的な見通しは、基礎的な需要の悪化というよりも、リスクの再評価に焦点が当てられています。.

原油価格やエネルギー価格の上昇は、この地域の投資家の意思決定、インフレ期待、および資産評価にどの程度影響を与えているのか。

原油・エネルギー価格の上昇は、地政学的リスクがアジア太平洋地域のリアルアセットに波及する上で最も重要な伝達経路である。アジアはエネルギーの純輸入地域であるため、エネルギー価格の上昇は直ちにインフレ期待に反映され、「高金利が長期化する」環境を強める。これは、割引率や資金調達コストに極めて敏感な資産評価に直接的な影響を及ぼす。.

投資家の視点から見ると、こうした状況は意思決定のあり方をいくつかの点で変えつつあります。評価基準が厳格化され、求められる利回りが上昇するとともに、下落リスクへの注目が高まっています。光熱費、建設資材、物流費などの運営コストへの影響についても、より厳格な検証が行われるようになっています。一方で、価格決定力を持つ資産や、インフレに連動した収益源を持つ資産が優先的に選ばれるようになっています。.

重要なのは、エネルギー価格の上昇が実物資産への需要の急減につながっているわけではないという点だ。むしろ、特にレバレッジを効かせた戦略やコスト集約型の戦略において、資産の評価や価格設定の仕方に変化をもたらしている。.

地政学的リスクの高まりを受けて、「安全資産」市場やコア資産への資金シフトは生じているのでしょうか？

現在見られる動きは、「撤退」というよりは「ポートフォリオの再配分」と表現する方が適切でしょう。投資家はアジア太平洋地域のリアルアセットから手を引いているわけではなく、不確実性が高まる中、より耐性があると見なされる分野へ資金を再配分しているのです。これにより、コアおよびコア・プラス戦略、安定した収益構造、そして保守的な資本構成を持つ資産への需要が高まっています。.

国内需要の支えが堅調で、信頼性の高い政策枠組みがあり、リファイナンスリスクが低い市場が好まれている。一方で、エネルギー輸入への依存度が高く、為替変動や金融情勢の引き締まりの影響を受けやすい市場に対しては、より慎重な姿勢が見られる。その目的は、リスクを完全に回避することではなく、リスクに対して適切な見返りが得られ、かつリスクを十分に理解しておくことにある。.

この変化により、投資戦略は景気循環による上昇余地よりも、可視性と持続性を優先する方向へとシフトしています。予測可能な収益と強固なバランスシートが、成長の可能性よりも重視されるようになっています。.

今後、実物資産に最も大きな影響を与える可能性のある二次的な影響にはどのようなものがあるだろうか 活動？

最も重要な二次的影響としては、インフレの転嫁と資金調達環境が挙げられる。エネルギー価格の上昇は、すでに建設費、光熱費、運営費に反映され始めている。この状況が継続すれば、賃貸需要が堅調な地域であっても、開発の実現可能性、改修の採算性、および営業利益率に影響を及ぼす可能性がある。.

資金調達環境も同様に重要です。インフレ圧力により、急速な利下げの余地が狭まり、その結果、借入コストが高止まりしています。これは、特にレバレッジの効いた資産において、取引量、借り換えリスク、および期待リターンに影響を及ぼします。.

サプライチェーンや物流の混乱は、過去の景気サイクルに比べれば深刻度は低いものの、依然としてプロジェクトのスケジュールや設備投資計画に影響を及ぼしています。また、為替相場の変動も、国境を越えた投資家にとって考慮すべき点であり、ヘッジコストの上昇はリターンに重大な影響を及ぼす可能性があります。これらの要因を総合すると、実物資産の長期的な役割を損なうというよりは、むしろより厳選された規律ある投資環境を強めるものとなっています。.

アイビー・ン
チーフ・インベストメント・オフィサー、APAC
DWS

明らかに、見通しは主にタイミング、つまりこの地域にいつ平和が訪れるかといった点に左右されるさまざまなシナリオに基づいて策定されることになるだろう。.

この状況が続く限り、以下に示すような影響が継続・拡大するだけでなく、最終的な回復までの期間も長引くことになるでしょう。.

まず第一に――この地域のホテルが与える影響

GCC主要市場のホテルの市場平均稼働率は、2月の85～95％から現在は30～50％（地域によってはさらに低い）へと低下し、その結果、客室単価も大幅に下落した。 需要の低迷に伴い、多くの大型施設が人員削減や改装工事に着手せざるを得ない状況にあり、収益性の急激な低下に対処するため、あらゆる手段を講じている。.

サウジアラビアのように内需に依存する度合いの高い地域は、当初は（パンデミック時に見られたように）比較的持ちこたえるだろうが、数週間が経つにつれて、そこでも他の地域と同様の状況になるだろう。.

第二に――中東からの海外旅行客に依存しているホテルへの影響

通常、トルコを訪れる旅行者の5人に1人はGCC諸国からの来訪者ですが、これがホテルの需要を著しく抑制しています。一方、アジア太平洋地域の特定の地域やホテルでは、通常の客源地によっては一定の影響が見られるものの、その影響は南東地中海地域や、パリやロンドンといった主要都市に比べればはるかに小さいものです。.

第三に――移動パターンに対する空域の制約

これにより、新規チケットや変更手続きを問わず、航空運賃の大幅な値上げが続いているほか、主要な旅行ハブの一部でフライトの運航に制限が生じていることから、欧州とアジア太平洋地域間の長距離旅行においては、欠航や不透明感も生じている。.

中東市場が回復することは、私たちにとって疑いの余地がありません。過去の危機時と同様に、同地域は確立された旅行の拠点であり、ポートフォリオの多様化を図るオーナーが増えるにつれ、エコノミーからラグジュアリーに至るまで、あらゆるクラスのホテル資産に対する投資関心は引き続き高いからです。.

ジェスパー・パルムクヴィスト
アジア太平洋地域担当副社長
STR

現在の中東情勢は、今後3～6ヶ月間のベトナムにおける実物資産への見通しにどのような影響を与えていますか？

私の見解では、今後3～6ヶ月間のベトナムへの影響は、ファンダメンタルズの悪化というよりも、リスク再評価によるものだと考えています。資本が消え去っているわけではなく、安定性、回復力、そして成長が見込める市場へとシフトしているのです。そうした状況下において、アジアは相対的に恩恵を受けると見ており、特にベトナムは、長きにわたる政治的安定と力強い経済の勢いを背景に、極めて有利な立場にあると考えています。. 

私の長期的な見通しは変わっていません。ベトナムは第1四半期のGDP成長率が前年同期比7.831％を記録し、製造業や産業部門への外国直接投資（FDI）も引き続き流入しています。この成長の恩恵を受け、産業用不動産市場は今後も好調を維持すると見ています。. 

政府は、燃料税の減免、関税引き下げ、積極的な物価安定化措置を通じて現実的な対応をとっている一方、金融政策は引き続きインフレ抑制、為替の安定、および流動性の確保に重点を置いている。.

不動産資産については、投資家の活動は活発なまま続くものの、より厳選された姿勢が見られると予想されます。リスクプレミアムの上昇や審査基準の厳格化が進む中、資金力のある投資家にとっては、資本再編、合弁事業、戦略的売却といった分野で好機が生まれるでしょう。. 

原油・エネルギー価格の上昇は、この地域の投資家の意思決定、インフレ期待、および資産評価にどの程度影響を与えているのか。 

私の見解では、原油価格やエネルギー価格の上昇は、特にインフレ期待や資金調達コストの上昇を通じて、市場心理とファンダメンタルズの両方に影響を及ぼしている。ベトナムでは、3月の消費者物価指数（CPI）が前年同月比4.651％上昇し、その主な要因は燃料価格の上昇であった。また、借入コストや銀行間金利も依然として高水準で推移している。.

投資家にとっては、この状況により、特に建設コスト、借入金利、入居率の想定、および出口戦略のタイミングに関して、より慎重な審査が行われるようになった。新規参入企業は概して動きを控えている一方、現地での実績を持つ既存のプラットフォームは、引き続き厳選した案件への投資を続けている。.

バリュエーションに関しては、インフレが長期化し、金利がより長期間高水準で推移する場合、キャップレートが50～100ベーシスポイント上昇すると予想しています。. 

とはいえ、ベトナムは堅調な基礎的条件、輸出主導型の経済、そして継続的な海外直接投資の流入を考慮すれば、比較的回復力があると考えています。工業やホスピタリティなど、安定したセクターは引き続き好調なパフォーマンスを維持するでしょう。.

より広く見れば、市場は地政学的ショックに対する耐性をますます強めており、紛争が続いているにもかかわらず、世界の株式市場が堅調さを維持していることにもそれが表れている。.

地政学的リスクの高まりを受けて、「安全資産」市場やコア資産への資金シフトは生じているのでしょうか。また、これは投資戦略にどのような影響を与えているのでしょうか。

確固たる結論を出すにはまだ時期尚早ですが、私の見るところでは、多くの投資家が 様子見の姿勢. とはいえ、特にアジアでは、私たちが提携している機関のほとんどが、概ね従来通りの活動を続けている いつも通り, …資本投入は完全に停止するのではなく、より厳選された形で行われるようになる。.

私は、ベトナムがこの変化において正しい方向に向かっていると考えています。より保守的な資産配分環境下では、資本は 政治的安定、構造的な成長、および事業継続力。. シンガポールや香港といった従来の流動性ハブに加え、ベトナムもサプライチェーンの多様化や製造拠点の移転による恩恵を受ける見込みだ。.

戦略は明らかに～へと向かっている 収益を生み出す、ディフェンシブな資産。. 産業・物流施設およびホスピタリティ施設への関心が依然として最も高い一方で、金利上昇局面において投機的な開発の魅力は薄れつつある。.

一方で、地元デベロッパーの資金繰りが逼迫していることから、 合弁事業、資本再編、および戦略的買収 資金力のある外国人投資家にとって。.

今後、インフレ、資金調達環境、サプライチェーンの混乱、為替相場の変動といった二次的な影響のうち、実物資産市場に最も大きな影響を与える可能性のあるものは何でしょうか？ 

私の見解では、最大の二次的リスクは 原材料費の高騰 そして、こうした状況が新規プロジェクトの実現可能性に与える影響。.

エネルギー価格の上昇は、直接的にコストに反映され 建設資材、物流、商品、および労働力, これにより、開発マージンが急速に圧迫される可能性があります。多くのプロジェクトが低コスト環境下で引き受けられたベトナムにおいては、これが地価、価格予想、および収益性のハードルにおいて、大きな見直しを迫ることになります。.

一方で、資金調達の条件が厳しくなっていることも、この圧力をさらに強めている。借入コストの上昇と融資審査の厳格化により、デベロッパーは建設費の高騰と資金調達コストの増加という二重の負担に直面している。.

現場で目にするのは、市場が 調整段階。. 一部のプロジェクトは延期、範囲の見直し、あるいは資金再調達が行われる一方、他のプロジェクトでは合弁パートナーの模索や戦略的な撤退が検討される可能性がある。.

今後6～12ヶ月間において、実物資産分野にとってこれが最も差し迫った課題だと考えます。開発活動が再び活発化する前に、市場はコストの再評価を行い、事業の実現可能性を回復させ、より持続可能な基盤へと立て直すための時間を必要とするでしょう。.

マイケル・ピロ
共同最高経営責任者
インドシナ・キャピタル

現在の中東情勢は、今後3～6ヶ月間のアジア太平洋地域における実物資産への見通しにどのような影響を与えていますか？

情勢は依然として流動的だが、金融市場は依然として、混乱が比較的限定的かつ短期間で収束するという見通しを織り込んでいる。原油価格や債券利回りが上昇しているにもかかわらず、株式市場は概ね安定しており、ホルムズ海峡周辺のリスクがあるにもかかわらず、事態が長期化するという見方は限定的であることを示唆している。.

アジア太平洋地域のリアルアセットについては、短期的な影響はファンダメンタルズよりも市場心理に起因するものである。不確実性の高まりにより、資本を投入するためのハードルが上がり、行動を起こすことによる機会費用が待機する場合に比べて増加しているため、すでに投資判断の遅れが生じている。.

エネルギー市場の混乱が続けば、インフレや長期金利の上昇を通じてより大きな影響が及ぶことになり、価格やキャップレートに再び圧力がかかることになるでしょう。しかし、長期にわたるショックが生じない限り、これは見通しの構造的な変化というよりは、あくまで活動の一時的な停滞にとどまる可能性が高いでしょう。 現時点では、取引がキャンセルされることはなく、契約済みの案件は依然として成立しているが、一部の市場では新規投資が延期されている。. 

原油・エネルギー価格の上昇は、この地域の投資家の意思決定、インフレ期待、および資産評価にどの程度影響を与えているのか。

CRE価格への直接的な影響を見るにはまだ時期尚早だが、主な伝播経路は依然として、事業基盤のファンダメンタルズではなく、インフレと金利を通じたものである。市場は依然として、混乱が比較的限定的かつ短期間で収束すると見込んでおり、それがこれまでの影響が限定的である理由である。.

エネルギー価格の上昇によりインフレ期待が高まり、インデックス連動債市場全体でブレークイーブン・インフレ率の上昇が見られる。オーストラリアとシンガポールでは紛争発生以来すでに金融引き締めが行われており、韓国、日本、およびいくつかの小規模市場ではイールドカーブが上昇している。. 

この地域における中東産エネルギーへの依存度は、主要なリスク要因となっている。北アジアの主要経済国は石油・ガスの輸入に大きく依存しているため、供給の混乱が長期化した場合、エネルギー自給率の高い市場に比べて、インフレへの影響がより顕著になるだろう。.

現段階では、その影響はバリュエーションというよりは、市場心理や金利予想に表れている。しかし、エネルギー市場の混乱が続けば、資産価格に対して再び下落圧力がかかるようになるだろう。.

地政学的リスクの高まりを受けて、「安全資産」市場やコア資産への資金シフトは生じているのでしょうか。また、これは投資戦略にどのような影響を与えているのでしょうか。

資本配分の変化は緩やかな傾向にあるため、現段階では安全資産市場やコア資産への明確な資金シフトは見られない。エネルギーショックが発生した場合、アジア太平洋地域（APAC）には真の意味での安全資産は存在しないものの、一部の市場は他よりも影響を受けにくい傾向にある。.

シンガポールのような市場は、世界的な貿易やエネルギーの流れを通じてリスクにさらされているとはいえ、一般的に直接的な地政学的リスクの影響を受けにくいと見なされている。同様の傾向は、この地域の他の「安全な避難先」と見なされている市場にも当てはまる。 日本はエネルギー輸入への依存度が高い一方、オーストラリアは主要なエネルギー輸出国であるにもかかわらず、液体燃料の備蓄は限られている。このことは、リスクへの曝露度は国によって異なるものの、完全に無縁であることは稀であることを浮き彫りにしている。.

現時点では、投資家の関心は引き続き住宅セクターやデータセンター、あるいはデジタルインフラに向けられているが、これは現在の情勢への反応というよりは、数年にわたる傾向である。とはいえ、現在の環境下では、特にデータセンターのようなエネルギー消費量の多いセクターにおいて、運営コストへの注目が高まっている。.

建設コストは、プラス面とマイナス面の両方の影響が考えられる分野の一つです。エネルギーコストや原材料費の高騰は、新規開発をより困難にする一方で、建て替えコストを押し上げ、既存の資産価値をある程度下支えすることにもなります。.

今後、インフレ、資金調達環境、サプライチェーンの混乱、為替相場の変動といった二次的な影響のうち、実物資産市場に最も大きな影響を与える可能性があるのはどれでしょうか。

最も重要な二次的影響は、依然として金利と資金調達環境にある。エネルギー価格の上昇はインフレ期待を高め、長期金利を押し上げている。これは割引率に直接影響を及ぼし、取引活動を停滞させる恐れがある。.

最大のリスクは、初期のインフレ急上昇そのものではなく、その持続性にある。インフレが高止まりすれば、金融緩和の実施が遅れ、「より長く高い金利」という環境が定着し、物価上昇圧力が継続することになる。.

エネルギーコストは、セクター間の格差をさらに拡大させる要因ともなっている。データセンターや特定の産業用途など、エネルギー集約度の高い資産は運営コストの上昇に直面する一方、生活関連セクターは直接的な影響を受けにくい。.

建設コストもまた重要な要因の一つである。原材料費や輸送費の上昇は、新規開発をさらに抑制し、将来の供給を逼迫させることになる。その結果、長期的には既存資産を支える再取得コストの動向がさらに強まることになるだろう。.

一方で、活動の鈍化があったとしても、それは資本配分を阻害するよりもむしろ遅らせる結果となる可能性が高く、価格設定の規律が改善されることと相まって、不確実性が解消されれば、より建設的な参入環境が生まれる可能性がある。.

ニコラス・ウィルソン
アジア太平洋資本市場部門 戦略調査・アドバイザリー担当 シニア・ディレクター
サヴィルズ