思想領導

疫情推動了電子商務的快速發展，但也暴露出全球供應鏈的脆弱性，凸顯了增強供應鏈韌性的必要性。第三方物流（3PL）倉儲業者必須優化供應鏈營運、降低成本並利用新技術。 3PL 模式卓有成效，如今已主導了工業和物流空間的需求，影響著房地產基本面和倉庫建築設計，並推動了第四方物流（4PL）和逆向物流等行業的進一步發展。.

第三方物流公司在全球發展壯大：

• 亞太： 2023年，第三方物流公司（3PL）的物流租賃業務量預計在3億至4億噸之間，未來成長幅度有限。這一趨勢主要受成本削減措施和物流行業日益複雜化背景下對效率提升的需求所驅動。.
• 美國： 自疫情爆發以來，由於電子商務的顯著增長，對倉儲空間的需求也隨之增加，第三方物流（3PL）租賃活動已完成超過30%的大宗交易（超過10萬平方英尺）。儘管經濟的不確定性減緩了3PL的短期成長，但其長期前景仍然強勁。第四方物流（4PL）將進一步推動現代化倉儲空間的需求。.
• 歐洲： 3PL 在物流租賃需求中所佔比例越來越大，自 2019 年以來成長了 10 個百分點以上。在此期間，對於 XXL 設施（超過 50,000 平方米或 580,000 平方英尺的倉庫），最終租戶越來越傾向於自己控制租賃，並與 3PL 簽訂合約來運營倉庫。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/the-global-outsourcing-of-warehousing

亞太房地產市場格局正在發生變化，資料中心和醫療保健等另類領域蓬勃發展。亞太房地產協會 (APREA) 與 CenterSquare Investment Management 共同進行的一項調查收集了來自不同行業領導者和專業人士的見解，揭示了他們對另類房地產的顯著偏好。.

投資者預計未來1-3年這些行業的潛在回報將更高，其中數據中心、醫療保健以及多戶住宅和學生公寓尤為值得關注。挑戰包括股票供應有限以及營運平台對實現最佳回報的重要性。.

日本被視為當前的熱點地區，而印尼和泰國則被視為未來極具潛力的市場。調查強調，需要持續進行教育，以提升投資者對不斷變化的房地產市場動態的理解。.

與其他商業房地產領域一樣，過去幾年全球工業房地產也經歷了各種利弊權衡。儘管短期內波動不斷，但亞太地區工業地產的根本驅動力仍是成長和擴張。這一成長動力源自於多方面因素，正推動著整個地區的變革，並為租戶、開發商和投資者創造了許多機會。然而，與此同時，該行業仍面臨一些挑戰，需要克服這些挑戰才能充分發揮其在亞太地區的潛力。. 

高緯環球最新發布的工業報告全面分析了影響物流和工業領域的驅動因素和挑戰，重點關注發展趨勢，並為大中華區、印度和東南亞等主要市場提供應對這些挑戰的策略。.

• 自 2000 年以來，亞太地區內部貿易額（以美元計）增加了 5 倍，預計未來還將繼續成長，這將迫使供應鏈更加重視區域性。.
• 隨著中國大陸不斷向價值鏈高端邁進，新的製造和物流中心正在湧現，尤其是在東南亞和印度，為整個地區創造了機會。.
• 儘管與歐洲和美國相比，該地區的勞動力資源豐富，但人才高度集中於該地區內部。同時，技能水平差異很大，這意味著需要增加對能力建立和技能提升的投資。.
• 該地區大部分港口的吞吐能力也需要擴大。印度和東南亞市場合計佔全球前50大港口吞吐量的19%，而中國則佔45%。.
• 產業趨勢也促使人們需要重新設計供應鏈，以提高靈活性、自動化程度和韌性，同時降低投入成本並適應更大的永續發展措施。.
• 物流和工業空間的使用者可以透過拓展新市場和/或擴大現有設施來抓住這些機遇，以滿足預測的需求成長。然而，他們最好進行嚴謹的供應鏈規劃和選址分析，以確保其生產和分銷策略達到最佳設計。.
• 對於投資者和開發商而言，透過利用與租戶的現有關係，提供客製化解決方案來協助其擴張，將帶來許多機會。反過來，這將為他們提供部署資本和擴大投資組合規模的機會。.

全新的《2024年PMRE監測報告：人工智慧使用手冊》為房地產產業的未來發展之路提供協助和指導。該手冊基於市場分析結果編寫而成，旨在幫助房地產行業從業者做好使用人工智慧的準備。.

您將詳細了解

• 人工智慧可以在房地產行業實現哪些願景？,
• 如何動員員工使用人工智慧以及
• 如何管理整個公司的轉型。.

全球房地產多元化、公平與包容 (DEI) 調查是商業房地產 (CRE) 行業中唯一的多元化、公平與包容 (DEI) 管理實踐和數據基準的企業研究。.

第三次全球房地產 DEI 調查是六個贊助協會 NAREIM、NCREIF、PREEA、REALPAC、ULI 和 Ferguson Partners，以及 14 個支持協會 AFIRE、AIA、APREA、AREF、BOMA、BPF、CFMA、CoreNet Global、CREFC、EPRA、NAIOP、OSCRE、PFA 和 RICS 共同合作的成果。.

這是一份高層次結果的摘要報告，提供與下列各項相關的 DEI 指標的檢視：

• DEI 計劃的結構、資源和所有權。.
• 政策著重於招募、留任與晉升、包容性文化、追蹤與問責，以及薪資公平。.
• 按性別、種族/人種、年資和工作職能劃分的員工人口統計，以及 DEI 雇用、晉升和晉級情況。

離境趨勢同比。.

調查參與者會收到一份包含完整資料的試算表，提供深入的檢視，並適用於與同業比較 DEI 政策與成就的基準。.

全球房地產 DEI 調查第三冊代表了 296,902 位房地產全職雇員、$1.98 兆美元的管理資產，以及商業房地產產業在規模、區域和業務分類方面的橫切面。.

本次調查共有 216 個組織參與，他們提供了 236 份報告，詳細介紹了其在北美（79.2% 的受訪者）、歐洲（11.9%）和亞太地區（8.9%）的 DEI 實踐。資料收集時間為 2023 年 7 月 17 日至 9 月 29 日。.

世邦魏理仕 2024 年亞太區投資者意向調查於 2023 年 11 月和 12 月進行。調查共收到 500 多位參與者的回應，他們被問及一系列與購買意向、感知的挑戰以及來年的首選策略、行業和市場相關的問題。. 

調查發現，亞太地區的買盤意欲持續疲弱，賣盤意欲則創下自調查開始以來的新高。雖然全球主要市場的加息週期已經停止，但投資者仍在等待跡象顯示目前的重新定價週期已經結束，然後才部署大量資金。.

因此，大多數市場（日本除外）的投資者在 2024 年上半年將繼續採取觀望態度。然而，由於越來越多人預期美國聯邦儲備局將於 2024 年下半年開始減息，而亞太地區的央行也將跟隨，因此商業房地產投資活動應在下半年加速。.

其他主要發現：

• 整體投資氣氛處於世邦魏理仕內部預估的預期水平。儘管淨買入意向相近，但仍有超過 40% 的投資者表示將於 2024 年出售更多資產，以實現回報及償還債務。澳洲、新加坡及香港特別行政區的拋售意欲最為強烈。.
• 調查顯示，由於投資者希望在負利差持續存在的市場中達到目標回報，因此增值投資策略將在 2024 年獲得更大的發展動力。.
• 住宅資產（特別是多戶家庭住宅和可建可租住宅）的興趣升勢最強，尤其是考慮增值策略的投資者。工業與辦公室仍是核心投資人最青睞的資產類型。.
• 對於正在尋找另類資產的投資人而言，醫療保健資產仍是最重要的投資項目。在今年的調查中，房地產債務攀升至第二位，而生活領域（退休生活和學生住宿）則受到更多的重視。.
• 日本連續第五年蟬聯最受跨境投資青睞的市場。新加坡和澳大利亞分別位居第二和第三位。投資者仍被高流通性且收入穩定的市場所吸引。.
• 超過 60% 的投資人打算在 2024 年改造現有建築，使其更符合永續或 ESG 標準，其中大部分為私募基金、房地產基金及房地產投資信託基金；這種趨勢確保加值策略成為他們的首選方法。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-investor-intentions-survey-2024

In our 33rd edition of Main Streets Across the World, we explore the near-term outlook for the retail sector and headline rents and ranking changes for the best-in-class urban locations across the world. In addition, we will share key indicators and trends to watch, including the cost-of-living crunch and changes in e-commerce.  

As the world continues to emerge from the impacts of the global pandemic, prime retail destinations have continued their rebound, recording mostly positive rental growth over the past year.

• Globally, rents rose by an average of 4.8% over the past 12 months, an increase over the 3.7% growth shown in the previous year.
• Asia Pacific led the world in 2023 at 5.3%, which was a strong improvement on the 1.1% growth experienced the previous year.
• Europe also accelerated from experiencing growth of 0.9% YOY in Q3 2022 to 4.2% YOY in Q3 2023, albeit this higher rate was driven by exceptional uplift in Türkiye (without which growth in Europe averaged 2.1% for the year).
• U.S. slowed from 17.0% last year, which was driven by supportive fiscal policies, to a more sustainable 3.2%.

世邦魏理仕最新租賃市場情緒指數顯示，隨著諮詢量的增加，區域租賃情緒正在改善：

• 在調查期間，租戶諮詢和現場考察數量均增加。租賃諮詢和考察活動依然強勁，其中零售業尤為突出。.
• 儘管零售業的擴張需求持續增強，但辦公和工業空間的需求略有減弱。.
• 超過一半的受訪者認為租金和優惠政策將保持不變。其餘受訪者則分為兩派：一派對新加坡和韓國的前景持樂觀態度，另一派則預期大中華區的租金將會下降。.
• 大多數主要市場的租賃情緒均有所增強。日本的租賃情緒自2020年以來首次轉正，而香港特別行政區和澳洲的租賃情緒也從負值區域反彈。中國內地是唯一租賃情緒為負的市場，顯示該市場需要更多時間才能復甦。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/asia-pacific-insights/apac-leasing-market-sentiment-index

MFIA季刊討論了日本經濟概況、日本房地產市場狀況、人口統計和經濟成長。.

What we know is that the global commercial real estate (CRE) sector, like many sectors, faces significant near-term headwinds. In Asia Pacific, while the economy remains resilient, the CRE investment market is in the middle of a reset given interest rate uncertainty, tighter lending conditions, and a challenging global environment.  However, we also know that the CRE sector will recover. In fact, historically, the strongest vintage years in terms of CRE returns are the ones that follow periods of dislocation and financial stress.

This report provides a glide path from here to there. That path will not be without challenge; it is therefore just as important to address the near-term challenges as it is to conceptualise the path to clear(er) skies. Our approach to investing is predicated in part on positioning for the future and not missing out on thematic and demographics that will drive Asia Pacific in the next decade.