市場資料庫

由於美國總統大選在即，投資者避險情緒高漲，加上市場持續憂慮全球經濟復甦仍處於不穩定狀態，因此九月份亞太地區的房地產股下跌。.

GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數在 9 月下跌 1.4%，結束了自 4 月以來的連續月度升勢，表現遜於跌幅較小的大盤 1.1%。.

在低利率和較高債務能力的支持下，該地區的房地產投資信託基金正在轉向收購，並恢復停滯不前的交易。根據 Real Capital Analytics 的資料，該地區的房地產投資信託基金在第三季的收購金額超過 11 億美元，而第二季的收購金額則創下 2010 年以來的新低。.

下列 GPR/APREA 指數系列的成分股變更將於以下日期生效 2020 年 9 月 21 日 (開始交易）：

• GPR/APREA 可投資 100 指數
• GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數
• GPR/APREA 綜合指數
• GPR/APREA 綜合 REIT 指數 (以星號標示)

GPR/APREA 可投資 100 指數

內含物

排除項目

GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數

內含物

排除項目

GPR/APREA 綜合指數

內含物

排除項目

無

The following preliminary constituent changes to the GPR 250 Index and GPR 250 REIT Index (indicated with an asterisk) will become effective as per 21 September 2020 (start of trading).

本月的报告将探讨亚太各地区上市房地产股票及房地产信托如何受疫情所影响以及对其未来的展望。

工业类房产信托是今年的一匹黑马，然而，它在8月份出现了轻微下滑。拥有工业资产的房产信托在后疫情时代保持了很好的弹性，而零售与酒店业的房产信托则因为疫情受到很大冲击。在实施社交隔离期间投资于酒店、零售和办公场所的房产信托受影响最大，但在8月，它们成了表现最好的版块。

8月份，亚太区上市房地产股票表现突出，优于其他资产类别的市场表现。地产市场的强势复苏也引起了中国当局的注意，为了进一步控制债务增长，相关部门发布了有关债券发行的新指南。6月份房价增长速度达到了过去十个月以来的最高点，这也暗示了即将采取全新的房价控制措施。

上市房地產

本區房地產股票於八月份表現優異，領先大市。在澳洲及日本市場的帶動下，GPR/APREA 綜合上市房地產指數回報 5.8%。這大大抵銷了中國股市的跌幅，中國股市在 7 月前強勁反彈後基本持平。.

房地產市場一直是中國經濟復甦的主要動力，在冠狀病毒疫情解除後，近幾個月的房屋銷售和投資都以強勁的速度增長。儘管中國統計機構所追蹤的地區最大經濟體的房屋價格在 8 月份較前一個月勉強上漲了 0.6%，但旨在促進市場可持續發展的緊縮措施卻使市場情緒停滯不前。.

由於房地產市場復甦強勁，中國政府採取措施控制債務增長，並發布新的債券發行指引。6 月的房屋價格創下 10 個月以來最快的成長速度，這已經引發了新的房屋抑制措施。.

房地產投資信託基金

亞太區房地產投資信託基金連續第五個月錄得升幅，GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數於八月份回報 5.6%，是今年第二次擊敗股市。由於亞太地區幾乎所有市場均錄得正面價格表現，因此收益基礎廣泛。亞太地區的房地產投資信託基金 (REIT) 領漲的是澳洲市場，其回報率超過 7.0%。.

工業房地產投資信託基金（Industrial REITs）今年迄今表現明顯領先，但在 8 月卻錄得輕微下滑。在大流行病肆虐後，擁有工業資產的房地產投資信託基金大多表現抗跌，而零售和酒店業房地產投資信託基金在大流行病餘波中則首當其衝。以酒店、零售和辦公室為重點的房地產投資信託基金最容易受到社會疏離措施的影響，但在 8 月份卻是表現最好的幾個行業。.

投資者為了尋求更高的收益率，提前買進區內逐漸擴大的經濟復甦，輪動的動力顯然在起作用。日本的情況也是如此，酒店房地產投資信託基金領漲，其次是零售和辦公房地產投資信託基金。.

日本首次為新加坡與日本之間的必要交通安排互惠綠色車道，這也提振了市場氣氛。澳洲以零售業為主的房地產投資信託基金（REITs）亦表現優異，因預期消費將回升，提振市場氣氛。澳洲統計局最新公佈的零售業數字顯示，7 月份零售業營業額攀升 3.2%。.

由於整個地區的限制放寬，辦公房地產投資信託基金的最壞情況也可能已經結束。儘管空置率有所上升，但由於區內用戶對空間需求較為保守，尤其是在高成本城市，因此空置率並未激增。預期遠距工作的採用率也會降低。辦公室仍將是區內的預設工作場所，因為在文化上，辦公室較易被接受；在新興經濟體中，連線性是另一個值得關注的問題。.

本區域的房地產證券化持續壯大。印度和菲律賓股票市場首次推出了新的房地產投資信託基金，其中菲律賓的房地產投資信託基金迎來了其在當地的第一家。本月，印度最新上市的 Mindspace Business Park 房地產投資信託基金表現強勁，被納入 GPR/APREA 房地產指數。與此同時，韓國的 AIP 資產管理公司和日本的東急房地產（Tokyu Land）宣佈了房地產投資信託基金最快今年在新加坡上市的計劃，新加坡作為跨境房地產投資信託基金上市地的地位再次得到提升。以澳洲商業房地產作為後盾的這次發售，可能募集到約 S$4 億美元的資金。.

儘管預期會出現一些波動，但由於政策支持和貨幣條件仍然有利，亞太地區房地產投資信託基金所錄得的收益預期仍會持續。亞太地區的中央銀行持續重申較低的長期展望。今年餘下時間，亞太地區的房地產投資信託基金空間可能會受到持續的併購活動以及中國房地產投資信託基金創立的影響。 持續的經濟復甦以及早於預期的疫苗注射仍將是強勁的市場情緒推動力。.

亚太地区上市房地产股票指数回报率在7月份保持低位，仅为0.3%，该地区的上市房地产股票尚未从6月的低潮完全复苏。

由于新冠疫情的反弹使中国香港特区政府实施了新的限制社交距离的措施，中国香港地区的上市房地产股票在7月份的表现，相比于6月的12.2%收益，下降了5.7%。作为亚太地区具有影响力的市场，日本也由此出现了加速下降的态势。中国大陆的上市房地产股票则呈现上升趋势，自6月份内销复苏之后保持持续的上涨。

亚太地区REITs则连续第四个月盈利，7月份获得3%的收益，其根源在于工业地产REITs的出色表现，但相较于回报率达4.6%的亚太股票指数，其上涨幅度还是未能跑赢该指数。

7月份，新加坡REITs的表现最佳，回报率为4.5%，其次是中国台湾地区REITs，获得1.3%的收益；而亚太其他地区REITs则表现平平，甚至出现亏损。随着新加坡监管部门自4月份放宽对REITs分红的频率要求，从通常的每三个月一次，放宽至最长每十二个月一次之后，新加坡REITs的表现相较于3月已恢复了20%。与此同时，新加坡金融管理局还将新加坡REITs的杠杆率限制上调到了50%，并将其最低利率覆盖率的规定推迟至2022年实行，这些利好措施都有助于新加坡REITs更好地度过危机。

在亚太其他REITs市场中，8月份有两支新的REITs在亚太地区上市。随着菲律宾最大的房地产开发商——Ayala Land地产集团主导的REIT成功上市，菲律宾也成为了最新一个在本地具有上市REITs的亚太地区国家。同时，印度也迎来了第二支房地产投资信托基金，名为Mindspace Business Parks REIT（Mindspace商务园区REIT），其联合发起人为黑石集团及印度本地开发商K Raheja集团。

The GPR/APREA Composite Listed Real Estate Index finished July just above water, returning just 0.3%, as real estate stocks in the region slowed from its June performance. Hong Kong’s stocks finished July 5.7% lower, down from a 12.2% gain in June, as a resurgence in COVID-19 infections in the territory prompted the government to reintroduced social distancing measures. Declines also accelerated in regional heavyweight, Japan. However, stocks in China bucked the trend, sustaining another month of gains that had been sparked off by recovering home sales in June. The region’s REITs registered its fourth consecutive monthly gains (+3%), which came on the back of sustained outperformance by Industrial REITs. However, they continued to lag the broader market, which posted a return of 4.6%.

• 亚太地区上市房地产指数回报率在6月份有所攀升， 原因是在该地区逐步放松封锁的大环境下，经济复 苏刚刚起步，投资者正在寻找适当的投资机会。随 着投资者对议价机会兴趣的增加，中国的房地产股 票和房地产投资信托基金（包括在中国香港上市的 房地产股票和房地产投资信托基金以及在中国大陆 上市的房地产股票和拥有大陆资产境外上市的房地 产信托基金）表现正在回升。
• 尽管开始实施新的国家安全法，但6月份中国香港 上市的房地产股票和房地产投资信托基金表现分 别反弹了12.2％和7.8％。投资者选择将重点放在 随着放松社会隔离规定而重新重启的经济中。
• 上市房地产/房地产投资信托指数继续跑输大盘， 分别从高位回落18％和21％。但是，随着大多 数经济体的封锁措施放松以及全球范围内一系 列降息的影响，企业恢复经营，其回报率可能 再次跑赢大盘。

• Listed real estate indexed returns in the Asia Pacific crept up in June, as investors bought into a fledgling economic recovery on the back of easing lockdowns across the region. Real estate equities and REITs, with exposure to China, including those listed in Hong Kong and Mainland China are enjoying a resurgence as investor interest increased on bargain opportunities.
• Hong Kong listed real estate equities and REITs rebounded 12.2% and 7.8%, respectively, in June, despite the start of a newly imposed national security law. Investors are looking past the debated legislation, opting to focus on renewed stability in the economy as social-distancing rules were relaxed.
• Listed Real Estate/REIT indices continued to underperform the broader markets, and were down 18% and 21%, respectively from their peaks. However, with a majority of lockdowns easing across the economies, returns could once again outperform as businesses resume amid a slew of rate cuts globally.

• 在近期疫情数量下降以及各地区经济体分阶段重新开放的背景下，5月的亚太REIT跑赢大盘。整个亚太地区正在采取积极的财政应对措施，包括对受社会疏远 政策和旅行限制影响最大的部门以及对中小企业的进一步补贴。
• 按部门划分，工业仍然是表现最好的行业，5月份以两位数形式增长。按国家来划分，由于住宅和工业部门产生了可观的回报，澳大利亚的房地产股票表现优于大市。
• 5月，日本房地产投资信托基金（REITs）在酒店和零售业的推动下领先亚太其他地区。日本国会下议院通过了一项紧急预算，其中包括对中小企业的租金补贴，因此对办公部门而言是个好兆头。在工业和零售房地产投 资信托基金的强劲表现的推动下，新加坡房地产投资信托基金也跑赢大市。