市場資料庫

繼 9 月份表現欠佳之後，10 月份亞太地區的資本市場再度疲弱。美國總統大選的不確定性、美國財政刺激談判的曠日持久，以及歐洲感染人數的回升，都助長了市場的看跌情緒。.

在國內，泰國股市因反政府抗議活動不斷升溫而下跌，如果抗議活動持續下去，很可能會破壞泰國的經濟復甦，泰國的主要股票基準下跌至六個多月以來的最低水平。泰國上市房地產和房地產投資信託基金的 GPR/APREA 總回報指標均出現雙位數收縮，在區域市場中跌幅最大。.

繼 9 月份表現欠佳之後，10 月份亞太地區的資本市場再度疲弱。美國總統大選的不確定性、美國財政刺激談判的曠日持久，以及歐洲感染人數的回升，都助長了市場的看跌情緒。.

在國內，泰國股市因反政府抗議活動不斷升溫而下跌，如果抗議活動持續下去，很可能會破壞泰國的經濟復甦，泰國的主要股票基準下跌至六個多月以來的最低水平。泰國上市房地產和房地產投資信託基金的 GPR/APREA 總回報指標均出現雙位數收縮，在區域市場中跌幅最大。.

上市房地產

GPR/APREA 上市房地產綜合指數於 10 月份錄得負回報，表現遜於區內股票市場，而區內股票 市場則受到重磅科技股及債券的支持。中國房地產股是區內的重磅股，由於房地產公司繼續面對政府新訂的債務比率上限的壓力，令中國房地產股收縮。然而，印尼股市一反區內趨勢，在勞工市場改革可促進經濟增長的樂觀預期下，錄得最大升幅。菲律賓的情緒也因感染個案減緩而復甦。.

房地產投資信託基金

10 月份亞太地區房地產投資信託基金的總回報率同樣萎縮。台灣與中國掛鈎的房地產投資信託基金是唯一保持正值的市場。各行業指數全面下跌，零售業受創最嚴重，而工業房地產投資信託基金則收縮最少。.

本月內，嘉德商業信託與嘉德商場信託合併完成，組成新實體 - 嘉德綜合商業信託。.

新加坡的房地產投資信託基金（REITs）在低利率的刺激下，加快了收購步伐，並在中央銀行允許的修訂資產負債限制下提高了債務能力，從上半年因禁售導致的經濟放緩中強勢復甦。市場報告顯示，S-REITs 宣佈的收購金額已達 S$73 億美元，而今年上半年則約為 S$14 億美元。這可能會使收購活動處於大流行前的水平，因為房地產投資信託基金仍專注於長期潛力，利用任何定價失調封鎖有吸引力的進入機會。.

該地區的房地產投資信託基金市場活動持續增加，並進行了大量的募資活動。在澳洲證券交易所上市的 Home Consortium Limited 正在為其分拆公司 Home Co Daily Needs REIT 的擬議首次公開募股尋求 $3 億澳元的資金。物流巨頭 ESR 也宣佈計劃在 12 月首次推出韓國房地產投資信託基金，目標是出售 3,753 億英鎊的股票，其中包括位於韓國最大城市首爾和釜山的物流投資組合。.

展望

雖然 GPR/APREA 上市房地產指數和房地產投資信託基金指數在十月份連續第二個月出現萎縮，但有跡象顯示第四季將出現拐點。拜登勝選令區內股市作出正面反應，而多個發展中疫苗的令人鼓舞業績亦提振市場氣氛。亞太地區的房地產市場仍有可能以強勁的勢頭結束本年度。.

• 美國即將進行總統大選，全球經濟复苏仍存在許多不定因素，而投資者多出于風險規避心理，九月地區內地产股票出現下滑。
• 九月gpr/aprea綜合房地产投资信托指数下挫1.4%，终止了自四月以来的涨势，表现逊于大盘，后者下跌1.1%。
• 在低利率、高負債能力的支持下，地區物業信托雄心勃勃，逐漸恢復停滯的交易。根據物業資本分析公司Real Capital Analytics數據顯示，就收購體量而言，第二季度體量為2010年以來的歷史最低值，而第三季度地區物業信托收購總額超41亿美元。

由於美國總統大選在即，投資者避險情緒高漲，加上市場持續憂慮全球經濟復甦仍處於不穩定狀態，因此九月份亞太地區的房地產股下跌。.

GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數在 9 月下跌 1.4%，結束了自 4 月以來的連續月度升勢，表現遜於跌幅較小的大盤 1.1%。.

在低利率和較高債務能力的支持下，該地區的房地產投資信託基金正在轉向收購，並恢復停滯不前的交易。根據 Real Capital Analytics 的資料，該地區的房地產投資信託基金在第三季的收購金額超過 11 億美元，而第二季的收購金額則創下 2010 年以來的新低。.

下列 GPR/APREA 指數系列的成分股變更將於以下日期生效 2020 年 9 月 21 日 (開始交易）：

• GPR/APREA 可投資 100 指數
• GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數
• GPR/APREA 綜合指數
• GPR/APREA 綜合 REIT 指數 (以星號標示)

GPR/APREA 可投資 100 指數

內含物

排除項目

GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數

內含物

排除項目

GPR/APREA 綜合指數

內含物

排除項目

無

以下 GPR 250 指數和 GPR 250 REIT 指數的初步成分變更（標有星號）將於 2020 年 9 月 21 日（交易開始）生效。.

本月的報告將探討亞太地區各地區上市房地產股票及房地產信託如何受疫情影響及其未來的展望。

工業類房產信託是今年的一匹黑馬，然而，它在8月出現了驚人的增幅。擁有工業資產的房產信託在疫情後保持了很好的彈性，而零售與旅館業的房產信託則因為疫情受到很大衝擊。在實施社交隔離期間，對飯店、零售和辦公室的房地產信託投資最大，但在8月，它們取得了表現最好的版塊。

8月份，亞太區上市房地產股票表現突出，帶動其他資產類別的市場表現。房地產市場的強勢復甦也引起了中國政府過去的關注，為了進一步控制債務成長，相關部門發布了有關債券發行的新指南。 6月房價成長達到十個月以來的最高點，這也暗示了即將採取全新的房價管制措施。

上市房地產

本區房地產股票於八月份表現優異，領先大市。在澳洲及日本市場的帶動下，GPR/APREA 綜合上市房地產指數回報 5.8%。這大大抵銷了中國股市的跌幅，中國股市在 7 月前強勁反彈後基本持平。.

房地產市場一直是中國經濟復甦的主要動力，在冠狀病毒疫情解除後，近幾個月的房屋銷售和投資都以強勁的速度增長。儘管中國統計機構所追蹤的地區最大經濟體的房屋價格在 8 月份較前一個月勉強上漲了 0.6%，但旨在促進市場可持續發展的緊縮措施卻使市場情緒停滯不前。.

由於房地產市場復甦強勁，中國政府採取措施控制債務增長，並發布新的債券發行指引。6 月的房屋價格創下 10 個月以來最快的成長速度，這已經引發了新的房屋抑制措施。.

房地產投資信託基金

亞太區房地產投資信託基金連續第五個月錄得升幅，GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數於八月份回報 5.6%，是今年第二次擊敗股市。由於亞太地區幾乎所有市場均錄得正面價格表現，因此收益基礎廣泛。亞太地區的房地產投資信託基金 (REIT) 領漲的是澳洲市場，其回報率超過 7.0%。.

工業房地產投資信託基金（Industrial REITs）今年迄今表現明顯領先，但在 8 月卻錄得輕微下滑。在大流行病肆虐後，擁有工業資產的房地產投資信託基金大多表現抗跌，而零售和酒店業房地產投資信託基金在大流行病餘波中則首當其衝。以酒店、零售和辦公室為重點的房地產投資信託基金最容易受到社會疏離措施的影響，但在 8 月份卻是表現最好的幾個行業。.

投資者為了尋求更高的收益率，提前買進區內逐漸擴大的經濟復甦，輪動的動力顯然在起作用。日本的情況也是如此，酒店房地產投資信託基金領漲，其次是零售和辦公房地產投資信託基金。.

日本首次為新加坡與日本之間的必要交通安排互惠綠色車道，這也提振了市場氣氛。澳洲以零售業為主的房地產投資信託基金（REITs）亦表現優異，因預期消費將回升，提振市場氣氛。澳洲統計局最新公佈的零售業數字顯示，7 月份零售業營業額攀升 3.2%。.

由於整個地區的限制放寬，辦公房地產投資信託基金的最壞情況也可能已經結束。儘管空置率有所上升，但由於區內用戶對空間需求較為保守，尤其是在高成本城市，因此空置率並未激增。預期遠距工作的採用率也會降低。辦公室仍將是區內的預設工作場所，因為在文化上，辦公室較易被接受；在新興經濟體中，連線性是另一個值得關注的問題。.

本區域的房地產證券化持續壯大。印度和菲律賓股票市場首次推出了新的房地產投資信託基金，其中菲律賓的房地產投資信託基金迎來了其在當地的第一家。本月，印度最新上市的 Mindspace Business Park 房地產投資信託基金表現強勁，被納入 GPR/APREA 房地產指數。與此同時，韓國的 AIP 資產管理公司和日本的東急房地產（Tokyu Land）宣佈了房地產投資信託基金最快今年在新加坡上市的計劃，新加坡作為跨境房地產投資信託基金上市地的地位再次得到提升。以澳洲商業房地產作為後盾的這次發售，可能募集到約 S$4 億美元的資金。.

儘管預期會出現一些波動，但由於政策支持和貨幣條件仍然有利，亞太地區房地產投資信託基金所錄得的收益預期仍會持續。亞太地區的中央銀行持續重申較低的長期展望。今年餘下時間，亞太地區的房地產投資信託基金空間可能會受到持續的併購活動以及中國房地產投資信託基金創立的影響。 持續的經濟復甦以及早於預期的疫苗注射仍將是強勁的市場情緒推動力。.

亞太地區上市房地產股票指數報酬率在7月維持低位，樓梯0.3%，該地區上市房地產股票指數尚未從6月的低潮完全復甦。

由於新冠疫情的反彈使得中國香港特區政府實施了新的限制社交距離的措施，中國香港地區的上市房地產股票在7月份的表現，較6月的12.2%收益，回升了5.7%。作為受亞太地區影響力的市場，日本也因此出現了加速上升的初期。中國大陸的上市房地產股票呈現上升趨勢，自6月內銷復甦後維持持續的上漲。

亞太地區REITs則連續第四個月盈利，7月份獲得了3%的收益，其根源在於工業地產REITs的出色表現，但近期於回報率達到4.6%的亞太股票指數，其漲幅仍未能跑贏該指數。

7月份，新加坡REITs的表現最佳，回報為4.5%，其次是中國台灣地區的REITs，獲得1.3%的收益；而亞太其他地區的REITs則表現平平，甚至出現虧損。隨著新加坡監管部門自4月份放寬對REITs分紅的頻率要求，從通常的每三個月，放寬至最此後每十二個月一次，新加坡REITs的表現在3月已恢復了20%。同時，新加坡金融管理局表示新加坡REITs的槓桿率限制上調到了50%，並將其最低利率覆蓋率的規定推遲至2022年實行，這些利好措施都有助於新加坡REITs更好地度過危機。

在亞太REITs市場中，8月有兩支新的REITs在亞太地區上市。隨著防範最大的房地產避險－阿亞拉地產集團主導的REIT成功上市，防範也同時成為了在本土擁有上市REITs的亞太地區國家的最新一個。 ，印度也宣布了第二支房地產投資信託基金，名為Mindspace Business Parks REIT（Mindspace Business ParkREIT），其聯合發起人為石黑集團及印度本地覺醒K Raheja集團。

亞太房地產指數（GPR/APREA）7月收盤略高於損益平衡點，僅上漲0.31兆盧比，亞太房地產股表現較6月放緩。香港股市7月下跌5.71兆盧比，較6月12.21兆盧比的漲幅大幅回落，原因是香港新冠肺炎疫情反彈，政府重新實施了社交隔離措施。區域權重股日本股市跌幅也加劇。然而，中國內地股市逆勢上漲，延續了6月房屋銷售復甦帶來的漲勢。中國內地房地產投資信託基金（REITs）連續第四個月上漲（+31兆盧比），主要得益於工業REITs的持續優異表現。不過，中國內地REITs的表現仍落後大盤，大盤當月上漲4.61兆盧比。.

• 亞太地區上市房地產指數回升率在6月有所回升，原因是在該地區逐步放鬆封鎖的大環境下，經濟剛蘇起步，投資者正在尋找適當的投資機會。隨著投資者對議價機會興趣的增加，中國的房地產股票和房地產投資信託基金（包括在中國香港上市的房地產股票和房地產投資信託基金以及在中國大陸上市的房地產股票和擁有大陸資產境外上市的房地產信託基金）表現正在回升。
• 儘管開始實施新的國家安全法，但6月份中國香港上市的房地產股票和房地產投資信託基金表現分別反彈了12.2％和7.8％。投資者選擇將重點放在放鬆社會隔離規定並重新啟動經濟。
• 房地產/房地產投資信託指數繼續跑輸大盤，分別從高點回落18％和21％。但隨著主要數經濟體的鎖定放鬆措施以及全球範圍內一系列降息的影響，企業恢復經營，其回報率可能再次跑贏大盤。