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Investors seeking yield will turn further toward real estate assets, while funds promising higher returns will be pushed up the risk curve

Lower for longer. Almost the entire way through the post-Global Financial Crisis economic cycle, interest rate calls have been revised downwards, or expectations of higher interest rates pushed well into the future. With COVID-19, that future looks even further away, if – a big if, given the liquidity pumped into the system – inflation is kept in check.

What does this mean for real estate? Preqin’s Future of Alternatives forecast is that private real estate assets under management (AUM) will grow from $1.05tn in 2020 to $1.24tn in 2025 (Fig. 1). While lower than our CAGR forecast of 9.8% for all alternative AUM, the real estate AUM growth of 3.4% per year should be viewed in the context of a market hit by what will likely be a period of demand uncertainty for its two largest asset classes: retail and offices.

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While office rents continued to drop in the downbeat market, tenants seized the opportunity for better relocation options, resulting in high activity in the leasing market during the month. However, landlords further softened their approach and adopted a more realistic stance in negotiating leasing terms to secure tenants, so the majority of tenants tended to renew their leases. As a result, new take-up of Grade-A office space was at an exceptional low level during the month, particularly in the CBD area.

Amid the challenging economic environment,

While office rents continued to drop in the downbeat market, tenants seized the opportunity for better relocation options, resulting in high activity in the leasing market during the month. However, landlords further softened their approach and adopted a more realistic stance in negotiating leasing terms to secure tenants, so the majority of tenants tended to renew their leases. As a result, new take-up of Grade-A office space was at an exceptional low level during the month, particularly in the CBD area.

Amid the challenging economic environment, cost-competitiveness remains a pressing consideration for tenants. Going into 2021, we therefore expect to see a continuing decentralisation trend. We also foresee rising demand for co-working space, as more companies, especially small and medium-sized enterprises (SMEs), which have been heavily impacted by the coronavirus-induced recession to actively explore flexible leasing options.

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自從泰國宣布進入緊急狀態以應對2019冠狀病毒病（COVID-19）疫情以來，已過一個多月。這場全球疫情對泰國經濟造成了嚴重衝擊，以至於泰國央行不得不將先前預測的2020年GDP成長預期從2.81兆至3兆美元下調至萎縮5.31兆至3兆美元。我們看到，不同的組織機構正在以各種方式應對這場危機，這可以說是迄今為止規模最大的職場實驗。一些公司…

自從泰國宣布進入緊急狀態以應對2019冠狀病毒病（COVID-19）疫情以來，已過一個多月。這場全球疫情對泰國經濟造成了嚴重衝擊，以至於泰國央行不得不將先前預測的2020年GDP成長預期從2.81兆至3兆美元下調至萎縮5.31兆至3兆美元。我們看到，不同的組織機構正在以各種方式應對這場危機，這可以說是迄今為止規模最大的職場實驗。.

一些公司正在調整員工的工作安排，讓員工輪流到辦公室上班和居家辦公。另一些公司則讓所有員工居家辦公。這極大地影響了企業和員工的工作方式，尤其是在一個對以往工作場所變革抵抗程度較高的國家。這也引發了人們對新冠疫情將對辦公地產市場產生長期影響的諸多疑問和判斷，其中不乏一些斷言辦公空間將走向消亡的極端論調。.

萊坊和泰國Peoplespace認為，以下動態將受新冠疫情影響，重塑辦公室格局。新冠疫情不太可能徹底顛覆或導致辦公室消亡。雖然疫情會促使人們更加審視並改變一些既有的市場行為，但其最深遠的影響在於推動和加速許多領先的辦公市場參與者早已開始的趨勢。.

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“「當與病毒有關的限制放鬆時，我們預期會看到一些被壓抑的需求釋放，但這將反映出經歷大流行病和延長在家工作時間後，企業的偏好正在轉變，所有企業都可能會採取不同的方式」。”

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由於亞太房地產市場保持相對健康，且中美簽署了第一階段貿易協議，我們對 2020 年抱持審慎樂觀的態度。之後，COVID-19 來襲，令市場陷入動盪，我們之前的許多預測也因此偏離正軌。今年的主旋律是大流行病，各種房地產資產類別的活動和表現與它們受病毒影響的程度息息相關。正如本報告所強調的，各地域和房地產類型都受到了禁售、限制以及隨之而來的經濟疲弱的影響。然而，當我們現在展望 2021 年及其可能帶來的潛在復甦時，以下六項趨勢可讓我們對未來有所瞭解：

由於亞太房地產市場保持相對健康，且中美簽署了第一階段貿易協議，我們對 2020 年抱持審慎樂觀的態度。之後，COVID-19 來襲，令市場陷入動盪，我們之前的許多預測也因此偏離正軌。今年的主旋律是大流行病，各種房地產資產類別的活動和表現與它們受病毒影響的程度息息相關。正如本報告所強調的，各地域和房地產類型都受到了禁售、限制以及隨之而來的經濟疲弱的影響。然而，當我們現在展望 2021 年及其可能帶來的潛在復甦時，以下六項趨勢可讓我們對未來有所瞭解：

  1. 在家工作的實驗將留下持久的影響
  2. 電子商務和供應鏈安全驅動的物流
  3. 投資者可能會失望
  4. 貨幣政策將繼續支持住宅市場
  5. 不動產為「綠色復甦」做出貢獻
  6. 美中關係將繼續對該地區發揮重要作用
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由於研發中的疫苗試驗成功，令大流行病有望終止，區內房地產股在 11 月扭轉了連續兩個月的跌勢。由於喬-比登勝選，地緣政治環境有望更趨穩定，全球最大的貿易協定也在 11 月簽署。包括東盟集團、澳洲、中國、日本、南韓和紐西蘭在內的 15 個亞太經濟體簽署了區域全面經濟夥伴關係協定，突顯了該協定在大流行病後的復原工作中所扮演的重要角色。.

由於研發中的疫苗試驗成功，令大流行病有望終止，區內房地產股在 11 月扭轉了連續兩個月的跌勢。由於喬-比登勝選，地緣政治環境有望更趨穩定，全球最大的貿易協定也在 11 月簽署。包括東盟集團、澳洲、中國、日本、南韓和紐西蘭在內的 15 個亞太經濟體簽署了區域全面經濟夥伴關係協定，突顯了該協定在大流行病後的復原工作中所扮演的重要角色。.

 上市房地產

GPR/APREA 上市房地產綜合指數回報 11.4%，表現優於區內股票市場。大部份地區的房地產股，尤其是東南亞新興市場的房地產股均錄得升幅。泰國擺脫了持續的內亂，錄得區內最大回報；澳洲的房地產股因維多利亞州放寬禁區而上揚。香港及中國亦受惠於數據向好，顯示全球第二大經濟體持續復甦，10 月份消費開支穩步回升，工業產出增幅亦高於預期。中國央行已於 11 月向金融體系注入更多流動資金，以維持動力。.

房地產投資信託基金

以 GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數追蹤的亞太房地產投資信託基金收高 9.7%。同樣地，受大流行病打擊最嚴重的行業也帶動了反彈。.

零售業房地產投資信託基金（REITs）漲幅最大，其次是酒店業，因為這兩個行業都可能從疫苗的推出中受益最多。辦公房地產投資信託基金（REITs）也因經濟敏感型股票的輪動而上揚。工業房地產投資信託基金（Industrial REITs）則顯然沒有受惠。.

亞太地區的許多股市中，房地產投資信託基金（REITs）股票都錄得雙位數漲幅。泰國的房地產投資信託基金（REITs）成份股漲幅居前，其中零售業和餐旅業 REITs 因泰國重新開放 60 天的旅遊簽證給所有遊客而反彈。澳洲的零售業房地產投資信託基金（REITs）也因關卡放寬而上揚。.

展望

工業部門以外的持續復甦仍是復甦至大流行前高位的先決條件。雖然零售及酒店業將繼續回復大流行病前的高位，但在未明朗全面回復正常的情況下，路徑可能仍不平坦。由於對疫苗試驗進展的欣喜已逐漸被定價，在投資者對短期前景仍然感到憂慮的情況下，進一步的方向在此期間將著重於短期動力。儘管如此，我們預期疫苗相關的樂觀氣氛仍會持續至 12 月。到目前為止，風險較高資產的復甦幅度擴大，顯示投資人相信前景至少較為明朗。美國目前因政治爭拗而無法達成刺激經濟的協議，而亞洲地區第三季 GDP 成長數據優於預期，這些都是市場情緒的驅動力，仍可支持市場。.

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  • 第一太平戴維斯科技城是當地重要的科技中心，也是創業資本 (VC) 的投資熱點。這些城市充滿活力，適合居住和工作，也是吸引人才的磁石。.
  • 對於科技人才和企業用戶而言，健康比以往任何時候都重要。我們的科技生活城市在這方面擁有優勢，空氣品質較佳、可使用綠地且佔地面積較小。第一太平戴維斯「數位遊牧者必備要素指數」強調當今人才最關心的一些因素。.
  • 儘管 2020 年發生了動盪，但在北京和舊金山的帶領下，科技大城仍繼續主導創業投資。新加坡部分受惠於中美貿易戰，也受到提振。.
  • 從底特律到橫濱，一系列新興的全球科技競爭城市正在崛起。科技進步、政府計畫和成本優勢，都是成長的動力。.
  • 雖然許多科技公司在疫情發生後採取在家工作的策略，但他們投入大量資金的市中心辦公室與校園，仍將是重要的員工合作場所、灌輸公司文化，以及吸引最優秀、最聰明人才的地方。.
  • 在社會疏離、注重健康與福祉的時代，城外的科技校園已經煥然一新。我們探討了五個以健康為核心的範例
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根據我們的預測模型以及來自 100 多位基金經理和 100 多位投資者的見解，我們對 2025 年的另類投資產業進行了詳細的預測。我們分析了各資產類別和地區未來五年的發展，探討了投資者體系中正在發生的變化，並識別了驅動行業變化的大趨勢。.

我們預期到 2025 年，另類資產的管理資產將平均每年成長 9.8%。持續的低利率將吸引各種類型的投資者，這些投資者將被其優異的表現、多元化以及與公開市場較低的相關性所吸引。在我們的主要預測中，到 2025 年，私募基金的資產總值將突破 $9 億美元，而亞洲的資產管理規模將以 25.2% 的年複合增長率增長，領先全球。我們的預測得到以下數據的支持 2025 年替代方案的未來 調查中，81% 的投資者表示，他們預計在未來五年內將增加對另類投資產品的配置。.

閱讀本報告，瞭解 AUM 預測、資料驅動的分析、洞察力和預測。其中有些可能會讓您大吃一驚...

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新冠疫情席捲全球，隨之而來的封鎖措施讓「居家辦公」（WFH）這個概念從邊緣走向主流。這在全球範圍內敲響了警鐘，從沃倫·巴菲特等精明的投資者到分析師和其他市場觀察人士，都認為中央商務區（CBD）辦公大樓市場的時代已經結束。那些認為居家辦公將大幅降低辦公空間需求的人有其合理之處，但他們對需求的擔憂並未充分考慮以下幾點：

新冠疫情席捲全球，隨之而來的封鎖措施讓「居家辦公」（WFH）這個概念從邊緣走向主流。這在全球範圍內敲響了警鐘，從沃倫·巴菲特等精明的投資者到分析師和其他市場觀察人士，都認為中央商務區（CBD）辦公大樓市場的時代已經結束。那些認為居家辦公將大幅降低辦公空間需求的人有其合理之處，但他們對需求的擔憂並未充分考慮以下幾點：

  1. 辦公室租賃條款的特殊性
  2. 時域
  3. 新需求

如果不考慮這些因素，任何市場分析都可能有偏差。今天，我們將分析新加坡中央商務區甲級辦公室市場，探討在將這三個因素與主流的居家辦公觀點（即需求將大幅下降）相結合後，該市場未來可能發生的變化。我們將從一系列可能的變化中，根據我們先前的機率預測哪些變化在未來更有可能發生。這種方法與僅經過一輪推理就得出單一結論的做法截然不同。.

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由於部分員工在鎖定辦公室後傾向繼續在家工作，許多佔用人希望減少所佔用的辦公空間總量。這種佔用人偏好的改變，加上大量新供應，導致佔用人希望...

由於部分員工在鎖定辦公室後傾向繼續在家工作，許多用戶希望減少所佔辦公室空間的總量。佔用人偏好的這種變化，再加上大量的新供應，導致佔用人希望在新開發項目中獲得較小的辦公空間，使他們能夠提高辦公室的質量，同時也有可能降低總租金。然而，這種轉變將嚴重影響舊建築的業主，整個市場的出租率很可能會持續下降。.

由於大流行病的影響可能會持續到 2021 年，第一太平戴維斯預計將有更多的用戶尋求縮減辦公空間。考慮到這一點，加上未來五年內將有大量供應完成，大量用戶可能會尋求遷入新落成辦公大樓內的較小單位。.

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