在關稅回升的背景下，投資人正在重新調整策略，轉向供應鏈韌性強、政策穩定的市場，尤其是日本、澳洲和印度。雖然高端物流、研發基礎設施和替代能源等領域依然備受關注，但嚴重依賴美國貿易的地區仍容易受到政策變革的影響。.
這一趨勢標誌著策略重點從全球效率轉向區域韌性，資本越來越傾向於適應性強的資產類別和多元化的投資組合。.
世邦魏理仕每六個月與旗下資本市場經紀人和估價師共同進行亞太區資本化率調查，以深入了解當前資本市場趨勢和情緒，以及各市場和行業的最新資本化率變動。本報告總結了該調查的主要發現。.
以下是主要亮點：
亞太地區房地產產業持續保持溫和成長，住宅、工商業房地產以及永續房地產轉型均取得顯著進展。建築實踐的策略性改進也使該行業成為轉型的重要驅動力，並同時塑造整個地區房地產項目的演變。.
亞太房地產產業正逐步採用環保創新技術，主要途徑是投資再生能源項目和永續城市發展。過去三個月（2024年12月至2025年2月），該地區房地產法規的演變體現了這一轉變。澳洲和新加坡等國家已實施相關政策和舉措，以促進綠色能源的採用，從而提升其房地產市場的成長和環境責任感。此外，在商業和工業地產領域，在資金支持和商業項目重建計劃的推動下，該地區的商業和工業地產也實現了顯著增長。.
配合這些策略性舉措，亞太經濟體，包括澳洲、新加坡、中國、香港、日本和印度，在監管改革的推動下，為投資者提供了充滿希望的投資機會，這些改革旨在吸引各類資產。預計未來幾個月，這些國家將在引導區域投資和促進經濟成長方面發揮重要作用。.
總體而言： 我們仍然相信，全球經濟成長放緩所帶來的利率尾波，將支持亞洲的房地產投資信託基金，尤其是澳洲、新加坡甚至香港（見香港銀行同業拆息下跌）。日本以外地區的消費物價指數一直朝著正確的方向發展。.
全球房地產產業面臨越來越大的脫碳壓力，其排放量佔全球總排放量的近40%。 (1). 隨著2050年淨零排放目標的快速臨近，投資者和資產管理公司必須緊急調整自身以適應不斷發展的ESG標準，否則就有落後的風險。.
歐洲：監管領導力和標準化
歐洲憑藉嚴格的監管框架，在ESG（環境、社會和治理）整合方面處於領先地位。歐盟可持續活動分類法 (2) 為環境永續投資提供清晰的分類體系，引導資本配置至綠色房地產。此外，全球房地產永續發展基準（GRESB） (3)ESG（環境、社會和治理）績效衡量工具最初在歐洲開發，如今已成為廣為接受的績效衡量工具，影響全球的投資決策。.
GRESB的影響力已超越歐洲，尤其是在亞太地區。 GRESB與ANREV共同進行的一項研究發現，GRESB評分越高，財務表現越強勁。這促使亞太地區的投資者和開發商將永續發展基準納入資產管理，從而加強ESG資訊揭露和合規性。.
美國：市場驅動的ESG採納
與歐洲以監管為先的模式不同，美國房地產行業受市場激勵和投資者需求驅動。 《2022年通膨抑制法案》旨在促進建築節能和再生能源的採用，而各大城市也紛紛推出了嚴格的地方性政策。例如，紐約市第97號地方法律。 (4) 規定到 2030 年建築物排放量必須減少 40%，不遵守者將受到嚴重的經濟處罰。.
除了監管之外，貝萊德和布魯克菲爾德等大型機構投資者已將ESG原則融入房地產投資組合策略。租戶越來越願意為節能空間支付溢價，這進一步凸顯了市場驅動的向永續發展的轉變。.
亞洲：已開發市場與新興市場採取多角化策略
亞洲房地產行業的ESG趨勢因地區而異。中國正著力推動大規模永續城市發展，以實現其2060年碳中和目標。日本和韓國則利用智慧電網技術和人工智慧驅動的能源管理來提高能源效率並追蹤排放。.
在經濟仍在發展中的東南亞地區，國際金融支持在加速永續發展方面發揮著至關重要的作用。例如，新加坡的綠色認證建築數量迅速成長，投資人正將資產配置得符合氣候相關財務資訊揭露工作小組（TCFD）的要求。 (5) 以及基於科學的目標（SBTi） (6) 提出提高透明度和全球合規性的建議。.
全球邁向永續房地產轉型
儘管存在地域差異，房地產領域的ESG整合正成為全球必然趨勢。投資者、開發商和資產管理公司必須應對不斷變化的標準，同時確保物業在日益注重永續發展的市場中保持競爭力。.
為了保持領先地位，房地產行業的領導者必須積極主動：
隨著房地產行業邁向淨零排放的未來，那些擁抱永續發展的企業將能夠保護長期資產價值並鞏固其市場地位。從區域性方法轉變為全球一體化的ESG策略已經開始－現在正是採取果斷行動的時候。.
參考：
Trump 2.0-The First 100 Days 探討了川普總統 2025 年政策議程對經濟和商業房地產的早期影響。本系列報告以過去兩屆政府的「首 100 天」分析為基礎，檢視貿易政策、稅制改革、移民及其他優先政策的重要發展。為了提供量身訂做的洞察力，我們針對美國和加拿大，以及亞太地區和歐洲、中東和非洲地區進行了重點分析，強調每個地區的經濟和房地產行業前景。每份報告均深入探討各行各業的相關區域趨勢，為佔用人和投資人在當今環境中提供寶貴的見解。.
我們的分析以目前的資料為基礎，提出了最有可能和可能的情況，但情況仍然是動態的，新的發展仍在不斷出現。當這些政策逐漸成形時，可能會出現潛在的機遇和挑戰。.
資產的復興和重建不僅僅是對物業五金設施的簡單翻新，它還可以成為提升整個區域可持續性、社區參與度和文化融合度的機會。一位富有遠見的資產管理者還可以藉此機會重塑品牌形象，並透過為訪客帶來全新的體驗來提升其服務價值。.
位於新加坡河畔，位於市中心，克拉碼頭 (CQ) 近期煥然一新，充滿活力，為本地居民和遊客提供豐富多彩的零售和生活體驗。這裡日夜皆宜，歷史韻味與現代設施完美融合，營造出獨特的氛圍。.
鮮為人知的是，建築的重建過程中融入了永續發展理念，這些理念不僅對環境產生了積極影響，而且還提高了社區的健康和舒適度。.
近期翻新工程中約有34%用於提升營運效率及融入永續建築特性。由於這些改進，CQ的綠色建築評級已從新加坡建設局（BCA）頒發的「綠色建築標誌認證」提升至「綠色建築標誌金牌PLUS」。.
現有的天使頂棚升級為先進的乙烯四氟乙烯（ETFE）薄膜，以提高熱舒適性。.
儘管採用自然通風，但由於升級後的天使天篷採用了先進的乙烯-四氟乙烯共聚物（ETFE）膜，遊客仍可在CQ的內部街道上舒適漫步。這些天篷優化了日光引入，同時減少了70%的太陽輻射熱量。此外，還安裝了新型全方位風扇，透過蒸發式霧化冷卻將環境溫度降低約2°C，與標準風扇相比，能耗降低約50%。 CQ的物業管理系統也得到了提升，包括對建築冷水機組進行升級，使其係統能源效率達到0.60kW/RT。.
WI.Plat 技術能夠利用物聯網感測器識別管道洩漏。.
在改造過程中，團隊藉此機會發現了其他需要進行的整改工作，包括檢測管道洩漏以防止漏水和財產損失。但由於歷史建築下方地下管線網絡龐大，這項工作十分複雜棘手。凱德集團永續發展X挑戰賽的創新成果WI.Plat發揮了關鍵作用。這項來自韓國的高精度聲學物聯網感測器技術，結合機器學習演算法，能夠辨識出原本難以定位的地下管線洩漏點。.
由葉耀聰和tobyato創作的壁畫作品，位於B座倉庫前
許多造訪克拉碼頭的遊客可能不了解其豐富的文化和歷史遺產，包括它作為重要的轉運區和貿易通道的過往歷史。當時，來自「通崗」和「拖船」（歷史上的貨船）的貨物會沿著河岸由人工卸貨。七座倉庫經過修復，保留了原有的貨倉結構，煥然一新。傳統的斜屋頂得以重建，並加裝了玻璃天窗，引入自然光。倉庫外牆上繪有當地藝術家葉耀宗和tobyato創作的壁畫，靈感來自克拉碼頭作為潮州聚居地的歷史。里德橋的橋台增設了兼作座椅的升級台階，以此致敬這座橋作為公共空間的歷史角色。此外，一條新的無障礙坡道也與之相得益彰，坡道的木材取自最後兩艘拖船的回收木材。此外，該區域內策略性地設置了文物展板和銅板，講述了新加坡河和克拉碼頭地區的迷人歷史，為遊客探索該地區豐富的歷史遺產提供了教育元素。.
克拉碼頭也增添了許多現代化的精彩商品和全新的零售概念。 Fairprice Finest Clarke Quay 與新加坡本土合作夥伴攜手，提供精選商品；其美食廣場提供「自選食材，我們烹飪」服務，以及融合當地風味的特色雞尾酒。 Swee Lee Clarke Quay 則坐落於一個約 60% 的改造倉庫內，打造了一個集體驗式社區空間和寵物友善設施於一體的場所。.
隨著實體資產加速採用 ESG，識別合適的技術仍是一項複雜的挑戰。ESG工具必須與公司的投資組合、投資策略和數據成熟度相匹配。在 APREA 新加坡會議上，業界專家強調需要靈活、價值導向的解決方案。.
SC Capital Partners 是一家私募股權房地產公司，在亞太地區管理著 60 多項不同類型的資產，對於 SC Capital Partners 這類公司而言，ESG 策略的敏捷性和務實性至關重要。與長期投資的傳統開發商不同，SC Capital Partner 採用機會主義的投資策略，持有期不一，資產可能會因應市場動態而提前撤資。SC Capital Partners 董事兼可持續發展主管 Miak Ou 表示，這種多變性使得成本高昂的僵化數位工具變得不切實際。.
“Ou 表示：「技術必須符合公司的 ESG 成熟度、投資組合策略和資料準備。「適用於長期核心資產的技術，不一定適用於持有期短且不可預測的機會性投資」。”
企業應優先採用價值驅動型系統，而非趨勢。例如，SC Capital Partners 目前使用結構化的 Excel 系統 (與顧問共同開發)，因為它靈活、具成本效益，而且與目前的工作流程整合良好。該公司並未投資專屬工具，而是與營運商的現有數位平台整合，以降低實施風險並加速採用。.
優勢不在於工具本身，而在於衡量、分析和應用資料的能力，以做出更好的投資決策。Ou 指出，雖然數位工具能提升租戶與賓客的體驗，但智慧型建築技術在共同生活、學生住宿與自助式倉儲等領域的影響力尤其顯著，因為這些技術能提升營運效率。在酒店業，行動預辦登機和智慧型客房控制等創新技術，將個人化放在優先地位，而非完全自動化。.
City Developments Limited (CDL) 可持續發展總監 Esther An 在與會者中強調了建築環境對於實現零碳排放的重要性。她分享了 CDL 如何利用綠色建築和節能技術與實踐，在不影響用戶生產力和舒適度的前提下降低運營成本，並秉承 CDL 於 1995 年建立的 ’Conserving as We Construct ‘理念。她指出，碳稅與電網價格不斷上漲，將要求企業進行更深入、更大的永續整合與創新。她表示，數位工具是改善 ESG 資料整理、分析和報告的關鍵，以滿足監管機構、投資者和金融家不斷提高的期望。.
“An 表示：「應用 AI 來改善企業營運絕對是不費吹灰之力的事。”關鍵在於如何有效部署以達到預期效果？在過去 10 年中，得益於高效節能技術和實踐的有效應用，我們平均每年節省 $3 到 $4 百萬美元。“人工智能驅動的設施管理平台幫助我們通過減少照明、空調以及未充分利用空間的人力部署來優化資源使用。她指出，這種方法延伸至停車場和大型基礎設施，可降低成本並提高營運效率。溫度與電網價格將持續上漲，應用 AI 與技術來改善效能，將是未來企業的關鍵。.
社會支柱：ESG 日益受到重視
治理和環境問題通常是 ESG 討論的重點，而社會支柱（涵蓋多樣性、福祉和社區參與）則較少受到關注。然而，對於以人為本的房地產的需求正在增加，特別是在學生宿舍和老年生活領域。投資者和租戶越來越重視包容性、心理健康和社會影響力。.
吉寶有限公司可持續發展（房地產）主管兼 ESG 策略（基金管理）董事 Tan Szue Hann 表示，房地產領導者必須將社會影響力融入 ESG 策略中，以提升社區福祉。吉寶灣大樓是新加坡第一座淨零耗電量的辦公大樓，其高效的空氣處理、智慧照明、改善的空氣品質和租戶參與，促進了可持續發展和長期出租率，是這一理念的典範。.
“「吉寶不會因為需要就採用新工具或新技術，必須要有一定的效率，同時也要創造一定的價值，」Tan 說。.
建築設計與翻新的永續性
環境責任是 ESG 的關鍵，但真正的影響力需要超越規範。企業必須在法規與綠色認證、減碳和節能改造等主動措施之間取得平衡。.
An 強調，碳捕集與自然解決方案的研究與發展突顯了科技驅動方法的必要性。特別是新加坡，由於炎熱、土地稀缺以及可再生能源選擇有限，因此面臨獨特的永續性挑戰。不斷上升的溫度與冷卻需求需要節能解決方案，例如在空調系統旁增加風扇以改善通風，以及採用具有冷卻與淨化效果的塗料。.
她主張以自然為基礎的解決方案將是未來的發展方向，因為如果不解決自然危機，就無法解決氣候危機。.
Tan 以首爾的 INNO88 大樓為例，將其視為以永續為導向的改造典範。新的城市法規要求拆除三層樓，但我們有意識地決定保留大樓的大部分結構，結果改造保留了 30,000 噸的內含碳量，同時減少了 30% 的運營能耗，每年節省 100 萬新加坡元。升級也提升了大樓的估值，吸引了投資者。.
SC Capital Partners 在其 SC Zeus 平台下的所有數據中心開發項目中應用建築信息模擬 (BIM)，Ou 指出。BIM 對於優化能源使用和減少浪費至關重要，而這兩點對於像數據中心這樣的能源密集型資產都很關鍵。雖然亞洲（包括日本和韓國）採用 BIM 的情況仍不均衡，但該公司已將 BIM 列為基線要求，以便從第一天起就支持更強的 ESG 和營運成果。Tan 引用首爾 INO88 大樓作為可持續發展驅動改造的典範。遺產法規要求拆除三層樓，改造後保留了 40,000 噸內含碳量，能源使用量減少了 30%，每年節省 100 萬新加坡元。升級也提升了大樓的估值，吸引了投資者。.
房地產 ESG 的未來取決於平衡治理、社會影響和可持續性。技術驅動效率和合規性，但真正的價值來自於將數據轉化為行動。隨著產業的發展，ESG 必須走在最前端 - 確保盈利能力、復原能力以及為後代創造一個更健康的地球。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
