儘管經歷了四波新冠疫情爆發，經濟表現也創歷史新低，香港仍蓄勢待發，可望進一步成長。鑑於2021年第一季GDP強勁反彈，達到7.91兆至3兆港元，且預計2021年全年增長3.5兆至5.51兆港元，商業地產市場在適應部分「新常態」的同時，展現出積極的發展前景。“
Yardi 的 Paul Yount 表示，客戶的期望、不斷進步的技術以及蓬勃發展的 「可建可租 」產業，都在鼓勵最優秀的住宅業主提升其 「數位路邊吸引力」。.
Yardi 的行業主管兼產品經理 Yount 租金咖啡廳, 租屋者不再需要花費星期六的時間在人行道上或填寫數十份租屋申請表。.
“他說：「我們知道許多公寓獵人偏好線上互動，現今有 14% 的公寓租賃者甚至願意不親自看房就簽約。.
近年來電子商務的蓬勃發展推動了客戶期望的進化。如果客戶在線上購物時可以期待快速且無摩擦的體驗，為什麼他們在選擇下一間公寓時不會期待同樣的體驗呢？
“在房地產業中，有形的路邊吸引力一直都很重要。但現在數位路邊吸引力更加重要，」Yount 解釋道。.
Yount 補充說，虛擬導覽這種現象在 COVID-19 之前就已經開始加速發展，現在已經成為租房者選擇下一套公寓的首選方式。他指出，Yardi 對 RENT咖啡廳 發現近三分之一 (31%) 的使用者在 COVID 前偏好自助導覽或沒有偏好。.
“「現在，大多數租房者在下一次尋找公寓時都會選擇自助導覽，事實上，83% 的公寓購物者告訴我們，如果有自助導覽，他們更願意參加」。”
Yardi 的研究得到了美國全國多戶家庭住房委員會 (National Multifamily Housing Council) 進行的最大型公寓居民調查的支持。這項調查深入了解了 2020 年 372,000 名公寓住戶的想法，發現：
由 Yardi 技術提供支援的自助導覽的吸引力不僅僅在於拉近社交距離。三分之二的租客希望以自己的步調參觀物業，僅有不到一半的租客希望在下班後參觀物業。.
這是否意味著現今的租客更喜歡高科技的體驗，而不是高接觸、個人化的方式？Yount 將現今租戶的期望與購物者的期望相提並論。.
“有些人喜歡老式的結帳方式，有些人則喜歡自助結帳，有些人喜歡路邊取貨，有些人則選擇送貨服務。今天的消費者希望以許多不同的方式做生意”。”
那麼，Yardi 在建立忠誠度及與租戶建立長期聯繫方面的三大高科技、高接觸手法是什麼？
由於中國在新冠疫情中“率先進入並率先退出”，因此對國內外投資者的吸引力日益增強。為此，我們的研究、估值和資本市場團隊於2020年底聯合開展了一項投資者意向和資本化率預期調查，收集了來自中國大陸及國際大型商業房地產投資者的寶貴回饋。.
調查結果顯示，投資人對中國一線城市表現出濃厚的興趣，特別關注北京和上海的辦公大樓資產，以及商務園區。受中國疫情後經濟快速復甦的推動，投資人對零售資產的興趣也保持相對穩定。不出所料，大多數受訪者也對一線城市及其周邊衛星城的物流和資料中心表現出濃厚的興趣。在主要的二線城市中，杭州——中國新興的科技之都和浙江省省會——成為首選，其次是成都。.
就資本化率預期而言，2021年北京和上海中央商務區辦公室的資本化率可能仍將保持在較低水平，介於3.91TP/3T至4.61TP/3T之間。相較之下，深圳和二線城市的辦公大樓資本化率預計將略有上升。零售投資方面，上海、廣州和主要二線城市的資本化率預計將保持相對穩定，而北京和深圳的資本化率可能會上升。此外，預計中國所有主要城市的商務園區物業資本化率將保持穩定，而大多數受訪者預計一線城市及其周邊地區的物流設施和資料中心的資本化率將進一步下降。.
2021年第一季度，大東京地區大型多租戶（LMT）物流設施的空置率環比上升0.6個百分點，達到1.1%，這是自2019年第四季達到1.1%以來，空置率首次超過1%。儘管2020年受新冠疫情影響，口罩和其他日用品的需求空前激增，導致物流空間競爭加劇，但目前市場活動似乎有所緩和。儘管如此，整體需求依然保持穩定。.
2021年第一季，大阪地區的LMT（租賃、租賃及租賃）空置率降至1.9%，季減1.8個百分點。這是自2016年第二季以來，空置率首次降至2%以下，當時的空置率也為1.9%。過去兩年租金上漲了13%，加上未來經濟情勢的不確定性增加，導致租戶更加謹慎，租金上漲速度放緩。.
本季名古屋大都會區的LMT（大型綜合物業）空置率較上季下降1.7個百分點至8.6%。隨著2022年約17萬坪新增樓面面積的湧入，業主們正加強宣傳力度以吸引租戶。.
– 本季度，世邦魏理仕開始發布大福岡地區的LMT指數，該地區的空置率自2019年第二季度以來一直保持在0.0%。隨著多個新的LMT設施的開發正在進行中，擁有更人性化佈局的物業將在競爭中佔據優勢。.
• 雖然仍有一些科技業的公司希望擴大業務，但其他租戶正在考慮‘調整規模’，因為他們正在採用遠端辦公方式。.
• 租賃活動也來自那些因舊建築將於今年稍後進行重建而被迫搬遷的租戶，他們需要尋找新的辦公室。此外，由於新建築的建設延期，近期租約即將到期的租戶可能會選擇續約或尋找其他辦公室。.
• 新供應延遲、遠距辦公限制解除後更多員工返回辦公室以及健康的辦公大樓投資市場，提振了甲級辦公室業主的信心。.
• 2021 年第一季度，Savills CBD A 級辦公室的整體空置率連續第四季度上升 0.3 個百分點，達到 7.3%。.
• 2021年第一季度，儘管市區重建局（URA）中央區辦公大樓租金指數環比增長3.31萬億新元，但第一太平戴維斯（Savills）中央商務區甲級寫字樓的平均月租金連續第五個季度下降，儘管環比降幅有所放緩，為1.21萬億新元，儘管每平方英尺9.41平方英尺。我們維持先前對租金年減51兆新元的預測。.
重點總結
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
