GPR/APREA 索引

概述

全球資本市場在年初因預期全球經濟復甦而上揚；投資者也因美國總統喬拜登宣誓就職，以及預期新政府可能出現政策逆轉的影響而歡呼雀躍。然而，金融市場在 1 月底出現波動，由於出現新的冠狀病毒變種，加上疫苗注射延遲，促使投資者採取謹慎態度，結果市場表現好壞參半。區內房地產股未能守住去年 11 月開始的升勢。然而，在日本及新加坡上市的房地產股卻逆勢上揚。.

上市房地產

GPR/APREA 上市房地產綜合指數在新年伊始下跌，表現遜於區內股票和房地產投資信託基金市場。亞太地區各市場均出現下跌，其中新興市場受到的打擊尤為嚴重。由於東南亞新興市場的主要股票均受壓，加上政府重新採取更嚴厲的措施，感染個案上升令復甦前景成疑。在香港，當局亦首次實施封鎖措施，以對抗另一波感染潮。與此同時，在中國貨幣官員意外放緩注入流動資金後，投資者變得警惕，這意味著隨著中國從疫情中復甦的腳步更為穩固，貨幣政策將傾向收緊。.

房地產投資信託基金

亞太地區的房地產投資信託基金在 2021 年的首月下跌 0.31TP3，澳洲的房地產投資信託基金在 1 月下跌 41TP3，拖累亞太地區的房地產投資信託基金下跌。然而，日本和新加坡的房地產投資信託基金逆區而上，因其辦公室和工業上市的強勁表現而錄得增長。據報導，寫字樓 S-REITs 仍可捕捉中國科技巨頭的區域擴張，如 Lazada 及其母公司阿里巴巴，以及擁有 TikTok 的 ByteDance，都在島嶼上擴展其辦公室足跡。.

由加拿大資產管理公司 Brookfield Asset Management Inc. 所支持的 Brookfield India Real Estate Trust 正尋求在印度 IPO 籌集高達 $522 百萬美元的資金，預計於二月上市。Brookfield 的房地產投資信託基金是兩年內推出的第三個房地產投資信託基金，因為該投資產品在印度的接受度越來越高。印度近年來一直在尋求吸引更多的房地產投資信託基金 IPO，調整規則使其對投資者和開發商更具吸引力。.

據報章報導，Blackstone 據信也將在澳大利亞證券交易所公開其物流投資組合。新成立的 Milestone Logistics 擁有 45 個資產組合，遍佈澳洲各大城市，若進行 IPO，預計可募集超過 A$1 億美元。.

展望

亞太地區的房地產投資信託基金（REITs）今年可能會出現更廣泛的復甦，全球經濟持續復甦和低利率環境對該資產類別而言都是利好因素。然而，各行業的復甦步伐仍不均衡。工業房地產投資信託基金依循長期結構性趨勢，在疫情肆虐的一年成為避險資產。這種情況可能會持續，因為變種 COVID-19 病毒株的流行率增加，可能會刺激該產業的需求，我們注意到該產業在疫情最嚴重時表現優異。辦公室房地產投資信託基金（Office REITs）的運氣將會隨著地區而分化，那些在該地區科技樞紐有投資機會的公司可能會表現優異。雖然酒店與零售業的復甦可能較為細微，但疫苗樂觀情緒已燃起信心，並可能從週期性股票的輪動中受惠。與此同時，大流行病的不確定性和全球經濟復甦的軌跡，可能會在短期誘發更大的波動，並仍是巨大的情緒驅動因素。然而，由於疫苗的研發持續取得進展，且在部署疫苗的地平線上有更多能見度，因此有理由相信 2021 年的風險偏向上行。.

概述

在 2020 年的最後一個月，有利的全球發展趨勢使金融市場進入風險上漲模式。冠狀病毒疫苗普及的前景、美國兩黨就財政刺激措施達成協議，以及歐盟與英國就脫歐後貿易協議達成協議，均為市場情緒提供必要的刺激，令房地產股持續以正面跡象收市。然而，就 2020 年全年而言，房地產股持續落後於受科技股及製藥股支撐的股市。房地產週期最終會走出危機，儘管歷史上房地產週期會滯後於經濟復甦，但在區內持久的結構性基本因素支持下，房地產週期將會更加長久。.

overview

在 2020 年的最後一個月，有利的全球發展趨勢使金融市場進入風險上漲模式。冠狀病毒疫苗普及的前景、美國兩黨就財政刺激措施達成協議，以及歐盟與英國就脫歐後貿易協議達成協議，均為市場情緒提供必要的刺激，令房地產股持續以正面跡象收市。然而，就 2020 年全年而言，房地產股持續落後於受科技股及製藥股支撐的股市。房地產週期最終會走出危機，儘管歷史上房地產週期會滯後於經濟復甦，但在區內持久的結構性基本因素支持下，房地產週期將會更加長久。.

上市房地產

GPR/APREA 上市房地產綜合指數於 12 月份的回報率為 1.6%，表現遜於區內股票及房地產投資信託 市場，原因是中國內地及香港的不景氣表現拖累該行業。在區內的重磅股中，中國及香港的房地產股按年跌幅最大，原因是政策風險擴大了對估值的拖累。除了對發展商實施所謂的「三條紅線」限制外，內地監管機構進一步限制銀行對房地產行業的貸款，包括遏抑按揭貸款，這無意間抑制了置業意欲。.

房地產投資信託基金

相比之下，GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數所追蹤的亞太區房地產投資信託基金，在 12 月廣泛上揚，升幅超過 5%。不過，這仍無法讓亞太地區的 REITs 在 2020 年進入成長領域。.

值得注意的是，高風險分部的輪動推動零售業在 12 月上升 6.5%。按年計算，酒店房地產投資信託基金萎縮幅度最大，2020 年全年下跌 21.1%。這與工業類的強勁表現形成對比，由於投資者在物流和數位資產中尋求安全性，工業類在同期錄得超過 20% 的升幅。.

12 月份，各國股市普遍上揚，只有泰國例外，因為感染率回升壓抑了市場氣氛。儘管也出現類似的病例激增情況，日本的房地產投資信託基金（J-REITs）仍能締造收益。日本政府在 12 月宣佈了總金額達 73.6 兆日圓的新刺激經濟措施，顯示政府有決心擺脫冠狀病毒危機造成的經濟低迷。在此之前的兩項方案預算已超過 200 兆日圓。.

與此同時，南韓正逐漸成為該地區房地產投資信託基金的增長催化劑。ESR Cayman Limited 宣佈 ESR Kendall Square 房地產投資信託基金於 2020 年 12 月 23 日成功在 KOSPI 證券交易所上市，標誌著南韓首個以機構優質物流資產為重點的房地產投資信託基金公開上市。.

隨著 GPR/APREA 指數系列的最新季度調整，新增了 11 家房地產投資信託基金，包括首次在印度和菲律賓交易所上市的公司。工業板塊的代表性也有所擴大。.

展望

預期貨幣政策將維持寬鬆，以支持因大流行病而疲弱的經濟活動。這在歷史上助長了房地產投資信託基金的估值。隨著全球持續推出疫苗，預期該地區的零售與辦公產業將有更大的上漲潛力，同時邊境也有可能重新開放。然而，變種病毒的出現為不確定性增添了新的動力，可能會抑制預期。這將繼續助長作為投資組合對沖工具的「抗大流行」工業房地產投資信託基金的收益。.

由於研發中的疫苗試驗成功，令大流行病有望終止，區內房地產股在 11 月扭轉了連續兩個月的跌勢。由於喬-比登勝選，地緣政治環境有望更趨穩定，全球最大的貿易協定也在 11 月簽署。包括東盟集團、澳洲、中國、日本、南韓和紐西蘭在內的 15 個亞太經濟體簽署了區域全面經濟夥伴關係協定，突顯了該協定在大流行病後的復原工作中所扮演的重要角色。.

由於研發中的疫苗試驗成功，令大流行病有望終止，區內房地產股在 11 月扭轉了連續兩個月的跌勢。由於喬-比登勝選，地緣政治環境有望更趨穩定，全球最大的貿易協定也在 11 月簽署。包括東盟集團、澳洲、中國、日本、南韓和紐西蘭在內的 15 個亞太經濟體簽署了區域全面經濟夥伴關係協定，突顯了該協定在大流行病後的復原工作中所扮演的重要角色。.

 上市房地產

GPR/APREA 上市房地產綜合指數回報 11.4%，表現優於區內股票市場。大部份地區的房地產股，尤其是東南亞新興市場的房地產股均錄得升幅。泰國擺脫了持續的內亂，錄得區內最大回報；澳洲的房地產股因維多利亞州放寬禁區而上揚。香港及中國亦受惠於數據向好，顯示全球第二大經濟體持續復甦，10 月份消費開支穩步回升，工業產出增幅亦高於預期。中國央行已於 11 月向金融體系注入更多流動資金，以維持動力。.

房地產投資信託基金

以 GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數追蹤的亞太房地產投資信託基金收高 9.7%。同樣地，受大流行病打擊最嚴重的行業也帶動了反彈。.

零售業房地產投資信託基金（REITs）漲幅最大，其次是酒店業，因為這兩個行業都可能從疫苗的推出中受益最多。辦公房地產投資信託基金（REITs）也因經濟敏感型股票的輪動而上揚。工業房地產投資信託基金（Industrial REITs）則顯然沒有受惠。.

亞太地區的許多股市中，房地產投資信託基金（REITs）股票都錄得雙位數漲幅。泰國的房地產投資信託基金（REITs）成份股漲幅居前，其中零售業和餐旅業 REITs 因泰國重新開放 60 天的旅遊簽證給所有遊客而反彈。澳洲的零售業房地產投資信託基金（REITs）也因關卡放寬而上揚。.

展望

工業部門以外的持續復甦仍是復甦至大流行前高位的先決條件。雖然零售及酒店業將繼續回復大流行病前的高位，但在未明朗全面回復正常的情況下，路徑可能仍不平坦。由於對疫苗試驗進展的欣喜已逐漸被定價，在投資者對短期前景仍然感到憂慮的情況下，進一步的方向在此期間將著重於短期動力。儘管如此，我們預期疫苗相關的樂觀氣氛仍會持續至 12 月。到目前為止，風險較高資產的復甦幅度擴大，顯示投資人相信前景至少較為明朗。美國目前因政治爭拗而無法達成刺激經濟的協議，而亞洲地區第三季 GDP 成長數據優於預期，這些都是市場情緒的驅動力，仍可支持市場。.

在經歷了暗淡的9月之后，全球资本市场又迎来了疲软的10月。由于美国大选的不确定性、漫长的财政刺激政策谈判、加上欧洲疫情反弹，市场悲观情绪持续蔓延。

10月份，亞太地區gpr/aprea上市房地产综合指数呈负收益，其表现差于亞太股票指数。亞太股票市场之所以表现较好是得益于其包含了高权重的科技公司，亞太债券的良好表现也受益于此。

在經歷了暗淡的9月之后，全球资本市场又迎来了疲软的10月。由于美国大选的不确定性、漫长的财政刺激政策谈判、加上欧洲疫情反弹，市场悲观情绪持续蔓延。

10月份，亞太地區gpr/aprea上市房地产综合指数呈负收益，其表现差于亞太股票指数。亞太股票市场之所以表现较好是得益于其包含了高权重的科技公司，亞太债券的良好表现也受益于此。

與亞太上市房地产股票相似，10月份亞太REITs总收益也出现收缩，除了中国台湾地区以及那些具有中国大陆资产的REITs表现较好，其他市场都表现低迷。从REITs资产类别来看，其指数表现也呈负值，其中零售业REITs受到冲击最大，工业REITs则下跌幅度最小。

雖然GPR/APREA上市房地产和REITs指数在10月份经历了第二次的下滑，但种种迹象表明，市场将于第四季度好转。亚太股市对拜登当选总统做出了积极反应，同时，一系列进展顺利的疫苗研发也鼓舞了市场信心。

繼 9 月份表現欠佳之後，10 月份亞太地區的資本市場再度疲弱。美國總統大選的不確定性、美國財政刺激談判的曠日持久，以及歐洲感染人數的回升，都助長了市場的看跌情緒。.

在國內，泰國股市因反政府抗議活動不斷升溫而下跌，如果抗議活動持續下去，很可能會破壞泰國的經濟復甦，泰國的主要股票基準下跌至六個多月以來的最低水平。泰國上市房地產和房地產投資信託基金的 GPR/APREA 總回報指標均出現雙位數收縮，在區域市場中跌幅最大。.

繼 9 月份表現欠佳之後，10 月份亞太地區的資本市場再度疲弱。美國總統大選的不確定性、美國財政刺激談判的曠日持久，以及歐洲感染人數的回升，都助長了市場的看跌情緒。.

在國內，泰國股市因反政府抗議活動不斷升溫而下跌，如果抗議活動持續下去，很可能會破壞泰國的經濟復甦，泰國的主要股票基準下跌至六個多月以來的最低水平。泰國上市房地產和房地產投資信託基金的 GPR/APREA 總回報指標均出現雙位數收縮，在區域市場中跌幅最大。.

上市房地產

GPR/APREA 上市房地產綜合指數於 10 月份錄得負回報，表現遜於區內股票市場，而區內股票 市場則受到重磅科技股及債券的支持。中國房地產股是區內的重磅股，由於房地產公司繼續面對政府新訂的債務比率上限的壓力，令中國房地產股收縮。然而，印尼股市一反區內趨勢，在勞工市場改革可促進經濟增長的樂觀預期下，錄得最大升幅。菲律賓的情緒也因感染個案減緩而復甦。.

房地產投資信託基金

10 月份亞太地區房地產投資信託基金的總回報率同樣萎縮。台灣與中國掛鈎的房地產投資信託基金是唯一保持正值的市場。各行業指數全面下跌，零售業受創最嚴重，而工業房地產投資信託基金則收縮最少。.

本月內，嘉德商業信託與嘉德商場信託合併完成，組成新實體 - 嘉德綜合商業信託。.

新加坡的房地產投資信託基金（REITs）在低利率的刺激下，加快了收購步伐，並在中央銀行允許的修訂資產負債限制下提高了債務能力，從上半年因禁售導致的經濟放緩中強勢復甦。市場報告顯示，S-REITs 宣佈的收購金額已達 S$73 億美元，而今年上半年則約為 S$14 億美元。這可能會使收購活動處於大流行前的水平，因為房地產投資信託基金仍專注於長期潛力，利用任何定價失調封鎖有吸引力的進入機會。.

該地區的房地產投資信託基金市場活動持續增加，並進行了大量的募資活動。在澳洲證券交易所上市的 Home Consortium Limited 正在為其分拆公司 Home Co Daily Needs REIT 的擬議首次公開募股尋求 $3 億澳元的資金。物流巨頭 ESR 也宣佈計劃在 12 月首次推出韓國房地產投資信託基金，目標是出售 3,753 億英鎊的股票，其中包括位於韓國最大城市首爾和釜山的物流投資組合。.

展望

雖然 GPR/APREA 上市房地產指數和房地產投資信託基金指數在十月份連續第二個月出現萎縮，但有跡象顯示第四季將出現拐點。拜登勝選令區內股市作出正面反應，而多個發展中疫苗的令人鼓舞業績亦提振市場氣氛。亞太地區的房地產市場仍有可能以強勁的勢頭結束本年度。.

• 美國即將進行總統大選，全球經濟复苏仍存在許多不定因素，而投資者多出于風險規避心理，九月地區內地产股票出現下滑。
• 九月gpr/aprea綜合房地产投资信托指数下挫1.4%，终止了自四月以来的涨势，表现逊于大盘，后者下跌1.1%。
• 在低利率、高負債能力的支持下，地區物業信托雄心勃勃，逐漸恢復停滯的交易。根據物業資本分析公司Real Capital Analytics數據顯示，就收購體量而言，第二季度體量為2010年以來的歷史最低值，而第三季度地區物業信托收購總額超41亿美元。

由於美國總統大選在即，投資者避險情緒高漲，加上市場持續憂慮全球經濟復甦仍處於不穩定狀態，因此九月份亞太地區的房地產股下跌。.

GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數在 9 月下跌 1.4%，結束了自 4 月以來的連續月度升勢，表現遜於跌幅較小的大盤 1.1%。.

在低利率和較高債務能力的支持下，該地區的房地產投資信託基金正在轉向收購，並恢復停滯不前的交易。根據 Real Capital Analytics 的資料，該地區的房地產投資信託基金在第三季的收購金額超過 11 億美元，而第二季的收購金額則創下 2010 年以來的新低。.