思想引领

2024年上半年，亚太地区数据中心市场运营容量接近12GW，新增供应量1.3GW，创下近期最大增幅。需求增长与此相匹配，表明市场状况良好。该地区在建容量为4.2GW，规划容量为12.0GW，较2023年底增长2.8GW。前六大市场——中国大陆（4.2GW）、日本（1.4GW）、印度（1.4GW）、澳大利亚（1.2GW）、新加坡（0.98GW）和韩国（0.65GW）——合计占总容量的85%。马来西亚（柔佛州）以80%的增长领跑，其次是印度，增长28%。两国均展现出强劲的发展潜力。日本、印度和澳大利亚正吸引着云服务提供商和托管运营商的更多投资，预计其总容量将达到4GW或更高。中国大陆以6.5吉瓦的装机容量领先，而韩国由于监管政策的变化，增长仍然较为温和。整个地区的政策重点在于提高能源效率、推广创新技术和减少碳排放，以支持能源的持续增长。.

当我们审视印度商业地产市场瞬息万变的格局时，显而易见，即使在全球经济面临挑战的情况下，该行业也展现出了卓越的韧性和增长势头。2025财年及以后的GDP增长预期令人瞩目，这进一步巩固了印度作为全球增长最快的主要经济体的地位。这种经济活力为办公空间市场注入了强劲动力，推动了租户的积极活动，并创造了蓬勃的增长环境。.

商业地产行业正处于一个关键的转折点，面临着重新调整和重塑办公空间的独特机遇。如今，租户不再仅仅关注基本配套设施，而是更加注重员工福祉，而灵活办公空间运营商则凭借其优势，能够更好地满足这些不断变化的需求。灵活办公空间运营商提供定制化、灵活办公解决方案的能力，不仅受到自由职业者和初创企业的青睐，也日益受到中大型企业的青睐。.

印度办公空间市场的增长和韧性体现在交易量的持续增长和灵活办公空间份额的不断攀升。灵活办公空间运营商正在一线城市扩张，并进军二线城市，这反映了租户市场需求的多样化和不断增长。.

该行业从联合办公空间发展到托管式办公室，体现了其在不断变化的商业环境中适应和蓬勃发展的能力。此外，将ESG原则和新兴技术融入运营，也凸显了其对可持续发展和运营效率的承诺。这些举措不仅提升了用户体验，也符合现代企业的战略重点。.

灵活办公空间运营商不仅为未来做好了准备，而且正在积极塑造未来。他们对技术、ESG（环境、社会和治理）举措以及灵活办公产品方面的投资，使他们能够满足当今眼光独到的租户的需求。凭借印度强劲的经济增长和行业的创新精神，未来前景一片光明。.

从‘观望’到‘看到钱’

房地产行业正处于生成式人工智能革命的边缘——据麦肯锡公司称，这场革命每年可能释放高达14万亿美元的价值。然而，许多人仍然抱持着‘观望’的心态。是什么阻碍了他们？Yardi公司的伯尼·德瓦恩直言不讳地表示：“在生成式人工智能领域，是时候抛开犹豫，开始看到其中的商机了。”

许多房地产公司利用分析型人工智能来评估趋势、评估业绩、优化投资组合、管理风险等等。但Yardi亚太区高级区域总监伯尼表示，生成式人工智能（GenAI）“帮助房地产公司从预测型智能跃升至主动型智能”。.

“GenAI 不仅仅是分析世界；它通过重新定义我们思考问题解决和创造力的方式，积极地塑造世界，”伯尼说。.

是什么阻碍了房地产公司快速大规模地采用这项技术？“老生常谈的障碍”——包括对前期投资成本的担忧、现有系统集成的不确定性、知识和技能差距、员工对变革的抵触情绪以及对专业知识的需求等等。“再加上隐私和安全方面的顾虑，许多房地产公司都采取了‘观望’的态度。’

但潜在的生产力提升幅度不容忽视。高盛认为，如果人类人工智能得到广泛应用，每年全球国内生产总值（GDP）有望增长1.31万亿至3万亿美元，这主要得益于劳动生产率的提升，使人力资源能够腾出从事更高价值工作。在发达市场，GDP增长1.51万亿至3万亿美元的目标更是触手可及。.

鉴于这种潜力，问题很明确：房地产资产管理公司接下来应该优先考虑什么，才能充分利用人工智能世代（GenAI）的变革力量？Yardi 最新发布的白皮书指出，, 生成时代的资产管理, 并提供了些许见解。.

“基因人工智能不仅仅是分析数据。它需要做出决策，而大量的选择可能会导致决策过载，”伯尼说道。因此，快速采用基因人工智能需要采取战略性方法。“首先要确保数据干净，并建立稳健的基础系统和流程，以增强透明度和信任度。确保数据平台和治理机制正确无误，好处自然会随之而来。”

尽管 GenAI 是一款强大的工具，但它并非唯一的解决方案。要让 GenAI 充分发挥其潜力并创造真正的商业价值，它必须牢固地建立在可信赖的企业数据之上。.

“有时，解决问题的最有效方法在于流程变革——简化工作流程、优化操作程序或实施新的管理实践。.

“有时，解决办法可能是加强教育和培训，改善沟通渠道，或者重新审视战略目标。无论问题是什么，合作都能更好地解决。”

过去几年，受一系列周期性和结构性不利因素的影响，包括混合办公模式的普及、全球经济增长放缓以及利率高企，投资者对办公楼和物流等行业的偏好有所减弱。相比之下，该地区的生活行业基本面依然强劲，这刺激了投资者对多户住宅和其他生活相关资产类型的兴趣。.

自2019年以来，亚太地区商业地产投资总额中，住宅领域仅占6100万亿澳元，而同期美国和欧洲的投资额分别为44100万亿澳元和27100万亿澳元。这表明亚太地区住宅领域的发展仍处于起步阶段，增长空间巨大。.

就居住领域的投资额而言，日本、澳大利亚和中国大陆是亚太地区最大的市场，而香港特别行政区和新加坡的兴趣也在不断增长，尤其是对更细分的共享居住和学生公寓类型。.

诸多需求驱动因素使得居住领域成为投资热点：亚太地区拥有多元化的可投资住宅资产，且人口流动性总体呈长期上升趋势。购房负担能力方面的挑战可能会促使更多购房者转向租赁市场，而租金增长也能为投资者提供长期抵御通胀的有效手段。.

本报告探讨了亚太地区生活行业的投资趋势和增长机会，并分析了日本、澳大利亚、中国大陆、香港和新加坡等主要生活市场的机会和挑战、投资趋势和收益以及供应和空置率指标。.

过去十年间，新加坡的保护性店屋已成为最热门的另类房地产资产类别之一。除了供应有限和充满复古魅力外，它们也是新加坡为数不多的几种允许外国人和公司以可承受的价格拥有精品建筑的资产类别之一。.

2021年，店铺交易量达到19亿英镑的峰值，之后由于融资成本高企、房价创历史新高以及最近10亿英镑洗钱案的后续影响而有所回落。世邦魏理仕研究部认为，尽管短期内面临一些挑战，但店铺的基本面依然稳健。.

本报告回顾了受保护店屋的过去、现在和未来，并为投资者提出了切实可行的策略。.

今年年初，由于过去两年租金大幅上涨以及新增供应量增加，澳大利亚的租户表现出更为谨慎的态度。然而，2024年第二季度需求有所回升，预计未来三到六个月交易量将会增加。

在日本，区域城市的物流需求依然强劲。许多企业在六个月前暂停了扩张计划，如今又开始着手租赁新的空间。然而，不断上升的空置率促使业主尽快将空间出租给各个行业的租户。

越南国内市场情绪依然乐观，这得益于政府成功加强了与主要贸易伙伴的关系，持续吸引着这些国家的制造商在越南设立生产基地。厂房空间需求依然强劲，主要来自电子、汽车以及传统大宗商品行业。

尽管中国大陆目前经济情绪低迷，但人们对最终复苏的乐观情绪正在升温。一些知名品牌正在寻求优化门店网络的机会，因为目前市场仍然对租户较为有利。许多零售商希望打造一个以每个城市一家大型旗舰店为核心的网络。.

韩国国际游客数量持续强劲反弹，带动了消费和租赁需求的增长。由于市场供应紧张，圣水、汉南和岛山公园等新兴商业区对快闪店的需求也显著增加。.

越南市场持续吸引着众多外国品牌的浓厚兴趣，尤其是来自中国大陆的品牌。越来越多的购物中心正在进行翻新改造，旨在为新进入市场的品牌创造空间，并通过采用更大的中庭等全新设计，为顾客提供更难忘的购物体验。.

本季度中国大陆经济复苏迹象喜忧参半，抑制了投资活动。交易主要集中在小额一次性资产，其中大部分规模在1亿至5亿元人民币之间。预计未来几个月，折价资产，尤其是零售和办公楼领域的折价资产，将成为投资的驱动力。.

与六个月前相比，新加坡的投资情绪有所缓和，自年初以来，增值型资本活动更加活跃。在稳健的基本面支撑下，零售和酒店地产预计将在未来几个月提供更多投资机会。.

印度投资市场持续活跃。强劲的消费需求转化为零售业的稳健基本面，提振了投资者的兴趣。过去六个月，办公楼领域的投资需求也有所回升，其中印度本土办公楼基金和新加坡资本最为活跃。.

随着亚太酒店市场持续经历结构性变革，酒店业主和运营商正在不断调整运营和品牌战略。劳动力和公用事业成本上涨、新增供应有限以及利率周期高位期持续时间延长是推动这一趋势的主要因素。.

我们最新的报告探讨了影响亚太地区酒店及餐饮业的关键趋势，包括对当前市场格局、主要运营商的最新活动、资产管理和投资趋势以及 ESG 因素的分析。.

主要趋势：

• 由于供应有限、需求旺盛和劳动力成本上涨，运营商维持着较高的日租金水平。.
• 全球主要运营商继续在亚太地区快速扩张，并越来越重视生活方式品牌。.
• 尽管面临债务相关的不利因素，投资依然强劲，投资者仍然偏爱具有品牌重塑机会的高端资产。.
• 可持续发展和ESG（环境、社会和治理）举措的推行仍在继续；拥有强有力的ESG举措的酒店有望取得优异的业绩。.