市场前景

2023年对房地产市场而言尤其艰难。资产估值下跌的趋势始于2022年下半年，并在许多市场蔓延至2023年剩余时间，且波及范围更广。交易量也持续下滑，潜在买卖双方在价格问题上僵持不下，导致交易常常陷入停滞。.

投资者们都希望2024年情况会有所好转，届时房价将触底，市场活动也将恢复到较为正常的水平。至于何时以及如何实现这一目标，目前尚不得而知。这或许是由于市场压力增大，迫使卖家进入市场；又或许最终利率会开始下降，从而提振潜在买家的信心。无论具体何时以及如何达到这一目标，过去12到18个月来市场的剧烈波动已经改变了市场格局。投资者正在重新评估其房地产配置和投资策略，以降低重大风险，同时抓住此次市场动荡带来的机遇。.

全球通胀似乎趋于稳定，利率可能已达峰值，这预示着全球经济有望软着陆。然而，诸多风险依然存在，包括地缘政治紧张局势、信贷紧缩导致的经济衰退，以及油价意外飙升可能引发的通胀反弹。.

我们最新的报告探讨了对新加坡办公楼、工业、零售、私人住宅、酒店和投资市场的影响。.

作为商业地产领域的专家，我们的工作核心在于成功地为客户发掘并把握投资机遇。在第四份年度《全球投资者展望》报告中，我们全面深入地分析了即将主导投资市场的趋势，并展望了未来一年的潜在机遇。本报告汇集了我们资深资本市场专家和全球投资者的观点。.

2024年，市场环境仍将充满挑战，但利率前景趋于明朗，买卖价差收窄的趋势似乎指日可待。随着投资者持续寻求政策环境的稳定性，工业与物流、多户住宅和办公楼板块在未来一年仍将是他们的首选。随着市场势头不断增强，那些能够把握机遇的投资者将成为最具优势的投资者。.

全球关键主题

• 尽管利率将长期处于高位，房地产资产依然具有吸引力。价格将继续调整至更为合理的均衡水平，我们预计交易量将在2024年下半年回升。.
• 在市场环境趋紧的情况下，新的投资机会仍在不断涌现。房地产基金面临赎回压力，而不断上涨的资金成本促使更多自用业主通过售后回租交易释放资金。.
• 较为平静的利率环境正在吸引资金流动。我们预计投资者将开始有选择地部署资金，这些资金主要用于机会型或增值型投资。.
• 由于投资者认为工业和物流资产具有稳定性和增长潜力，因此他们持续涌入这些领域。同时，投资者也在向冷库/暗库等相关子行业转移投资。.
• 随着投资者寻求不同的资源整合和资金筹集机会，联盟数量正在增长。获取某些特殊资产（例如学生公寓和数据中心）的复杂性将推动投资者和开发商之间建立更多合作伙伴关系和合资企业。.
• 环境、社会及公司治理（ESG）作为投资决策的关键要素正日益被接受。在接受调查的投资者中，有创纪录比例（25%）已制定基于ESG的资产处置和收购策略，尤其是在欧洲、中东和非洲地区以及亚太地区——这一比例较两年前的10%大幅增长。我们预计市场将迎来一波资产处置和增值机会。.

过去两年，受全球通胀和利率上升的影响，房地产市场经历了显著变化。此外，技术创新推动了该行业的转型，改变了市场参与者的预期和看法。为应对持续的通胀压力，亚太地区的监管机构在2024财年第二季度采取了多项措施，以维护房地产市场的稳定和完整性。.

该地区的一个共同趋势是实施更严格的反洗钱法规，旨在提高交易的透明度和问责制。例如，澳大利亚、印度、新加坡和日本都已出台新的或更完善的法规，以打击房地产行业的洗钱活动。.

亚太地区房地产市场的另一大趋势是日益重视环境可持续性和社会责任。许多开发商和建筑商正努力实现净零排放目标，并通过将绿色技术和实践融入项目来提升其环境、社会和治理（ESG）资质。这不仅能减少其运营对环境的影响，还能通过提高能源效率和降低能源成本，为客户和利益相关者创造价值。因此，通过将自身战略与技术赋能的举措相结合，他们正在打造一个更具韧性和竞争力的市场。.

这些发展表明，亚太地区正为住宅和商业地产领域的投资者和开发商迎接充满机遇与挑战的新时代做好准备。澳大利亚、印度、日本、中国、新加坡和香港的监管政策更新为应对不断变化的市场环境和预期提供了框架和指导。这些更新也体现了该地区的多元化和活力，为各类房地产投资提供了丰富的前景和潜力。.

在本期 APREA 房地产资产简报中，我们介绍了与房地产绿色转型相关的监管更新、为简化房地产交易而采取的技术主导战略和举措，以及亚太经济体通过反洗钱措施为保障房地产行业而采取的风险缓解措施。.

新加坡是全球工业和物流（I&L）领域跨境资本的最大来源地，而日本则位列加拿大和英国之后，排名第四。.

日本和澳大利亚是全球跨境资本投资（工业和物流领域）排名前十的目的地。.

高力国际最新发布的《全球资本市场洞察与展望：工业与物流报告》进一步显示，截至今年9月23日，亚太地区已售出价值10000亿美元至4000亿美元的工业资产，其中大部分交易发生在中国、澳大利亚、韩国和日本。.

尽管当前经济面临不利因素，且航空公司座位供应受到限制，但亚太地区的酒店业绩在 2023 年持续改善。.

尽管中国大陆游客在 2023 年初回归，但在过去一个季度里，游客数量已开始以更快的速度涌入邻近市场，但复苏仍然主要由国内需求驱动。.

过去12个月，酒店业相对于其他资产类别表现强劲，加之周期性复苏和通胀对冲机制，投资者对酒店等运营型房地产的需求持续增强。一线国家（澳大利亚、日本和新加坡）以及度假市场的资产表现尤为出色。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-hotels-hospitality

世邦魏理仕2023年亚太房地产市场展望年中回顾了我们在2023年初做出的预测，并揭示了我们对今年剩余时间的展望。.

我们1月份的预测基本正确，但由于中国大陆重新开放的影响有限，我们已将预期复苏时间推迟了6至12个月。虽然租户市场的租赁势头正在增强，但投资量不太可能在2024年上半年之前恢复。.   

本报告探讨了将影响亚太地区商业房地产市场今年剩余时间及未来发展的关键趋势和预测。.

经济
核心通胀以及强于预期的就业市场降低了美国经济硬着陆的可能性，世邦魏理仕预计2023年第四季度和2024年第一季度将出现轻微负增长。由于利率上升周期已经延长，利率可能会在更长时间内保持高位。.

投资
由于收益率扩张不足和融资成本较高，亚太地区商业地产投资量在2024年上半年之前不太可能复苏。日本凭借低利率和正收益，对投资者仍具有吸引力，因此将继续跑赢大盘。一旦借贷成本开始下降，其他地区的投资情绪预计将会改善。韩国是本轮周期中率先加息的市场，随着融资成本的下降，目前韩国的投资活动正在增加。.

办公室
尽管世邦魏理仕的市场预测总体上较为准确，但办公空间需求的复苏滞后于办公就业增长。在充满挑战的宏观经济环境下，办公租户在投资组合规划方面仍保持谨慎态度。虽然追求高品质办公空间和关注绿色建筑仍然是主要趋势，但扩张情绪依然低迷。.

后勤
尽管物流需求正从疫情期间的高位逐步回落，但2023年上半年区域租金仍展现出韧性，表现呈现两极分化：供应紧张的市场（如新加坡（黄金地段）和太平洋地区）与供应过剩的地区形成鲜明对比。然而，随着需求逐渐减弱，供应短缺市场的租金增长势头仍将放缓。.

零售
2023 年上半年，就业市场紧张和国际旅游业的复苏支撑了强劲的消费支出，提振了零售租户的扩张信心。.

酒店
然而，中国大陆游客的缓慢回归仍然对旅游业的复苏构成压力；这一趋势也影响了酒店业，近期房价的上涨势头目前已出现趋于平缓的迹象。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-real-estate-market-outlook-mid-year-review

由于技术进步、人口结构变化和投资者偏好的转变，亚太地区的房地产行业正在经历快速转型。.

该地区各国政府正在推行监管改革，以促进可持续发展并维护利益相关者的利益。尽管面临挑战，但该地区快速增长的经济体为精明的投资者提供了大量机遇，尤其是在另类资产和可持续发展举措方面。.

如需了解不同市场的关键监管动态，请参阅APREA实物资产简报。该简报涵盖了当前面临的挑战以及为应对这些挑战而采取的措施。.

2023年第一季度，全球市场继续进行价格发现过程，投资活动较往年较为低迷。价格调整最有可能首先在北美和日本完成。其他地区的市场收益率/资本化率在趋于稳定前，可能还需要一个季度的调整。.

高力国际全球资本市场——洞察与展望报告 该报告揭示了利率对全球房地产价格和投资量的影响。除了考察全球通胀趋势外，该报告还根据各国央行可能的政策利率路径，分析了利率对未来房地产价格的影响。. 

在接下来的几个月里，我们将按行业分析市场，并提供亚太地区的最新见解以及全球市场研究。.

鉴于美国和欧洲正小心翼翼地徘徊在潜在衰退的边缘，东南亚预计将成为全球经济增长的主要动力之一。高纬环球最新发布的报告探讨了在最新的经济和房地产趋势下，东南亚房地产市场的发展前景。该报告分析了中国经济重启和利率上升的影响，并就东南亚主要房地产市场的投资机会、租金和资本价值前景提出了我们的观点。.