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市场前景

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亚太地区房地产行业持续保持温和增长，住宅、工商业地产以及可持续房地产转型均取得显著进展。建筑实践的战略性改进也使该行业成为转型的重要驱动力，并同时塑造着整个地区房地产项目的演变。.

亚太房地产行业正逐步采用环保创新技术，主要途径是投资可再生能源项目和可持续城市发展。过去三个月（2024年12月至2025年2月），该地区房地产法规的演变体现了这一转变。澳大利亚和新加坡等国家已实施相关政策和举措，以促进绿色能源的采用，从而提升其房地产市场的增长和环境责任感。此外，在商业和工业地产领域，在资金支持和商业项目重建计划的推动下，该地区的商业和工业地产也实现了显著增长。.

配合这些战略举措，亚太经济体，包括澳大利亚、新加坡、中国、香港、日本和印度，在监管改革的推动下，为投资者提供了充满希望的投资机会，这些改革旨在吸引各类资产。预计未来几个月，这些国家将在引导区域投资和促进经济增长方面发挥重要作用。.

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全面的： 我们仍然认为，全球经济增长放缓带来的利率利好将支撑亚洲房地产投资信托基金（REITs），尤其是澳大利亚、新加坡乃至香港（参见HIBOR下跌）。除日本以外，我们地区的消费者物价指数（CPI）一直朝着正确的方向发展。.

  • 日本（4 月份美元涨幅达 71 万亿美元）： 主要开发商将于5月公布年度业绩。此后市场将较为平静，直至10月，我们认为上涨潜力有限。因此，我们增持了房地产投资信托基金（REITs），买入了日本房地产投资公司（Japan Real Estate Investment Corp.）。.
  • 澳大利亚（+9%）： 我们继续看好Stockland和Mirvac等公司，因为我们预计随着澳储行年内持续降息，住宅地产交易量将会回升。我们看好自助仓储行业，因为人口持续增长，而且未上市的小型自助仓储企业可能会出现更多整合。.
  • 香港（+2.3%）： 货币市场利率持续走低，1个月期HIBOR目前已低于2%。这对香港的短期再融资企业来说是一个强劲的利好因素。.
  • 新加坡（1.7%）： 我们看到融资成本持续下降，这将有助于提升盈利，并推动一些资本成本较高的公司实现收购增长。随着第一季度业绩的公布，我们认为该行业面临的负面因素有限。.
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全面的： 房地产投资信托基金（REITs）在一定程度上抵御了关税风暴的影响。与其他大多数行业相比，REITs的业务更具国内属性。较低的利率可能会利好该行业，而且当金融市场低迷时，日元往往会走强。我们仍然认为亚洲REITs具有防御性，且持有量偏低。.

  • 日本： 尽管受到关税抛售的影响，日本房地产投资信托基金（JREITs）和房地产开发商的表现仍然优于大盘。我们预计防御性板块将开始跑赢大盘，其中JREITs将领先于房地产开发商。第二季度财报也将对日本房地产板块产生影响。.
  • 澳大利亚： 澳大利亚是亚太地区调整幅度最大的股票（年初至今下跌131万亿澳元），主要原因是Goodman (GMG)在指数中的权重较高。总体而言，数据中心板块的抛售可能过度，我们认为苏格兰皇家银行(RBS)也准备继续宽松。我们对其他板块保持乐观，尤其看好生活类股票。Abacus Storage King和National Storage的故事仍在发展中，需要谨慎对待。我们预计AREIT板块中规模较小的公司将会出现更多整合。.
  • 香港和新加坡： 尽管受中国贸易反制措施的影响，香港房地产投资信托基金（REITs）大幅下跌，但我们认为有几个因素将支撑香港REITs板块。港股通机制预计很快将涵盖香港REITs（领展REIT和富豪REIT有望纳入其中）。目前我们更看好香港REITs而非开发商，但两者均可能出现复苏。中国政府有望出台刺激措施以抵消关税影响，这可能会提振香港市场情绪。受贸易战影响，新加坡REITs（SREIT）遭到抛售，这为投资者提供了良机，因为利率下降导致再融资利率走高，收购周期可能重启。此外，新加坡大型银行股的轮动买盘也可能对SREITs构成利好。.
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得益于亚太地区经济的韧性和利率下行周期，亚太商业地产市场今年将出现温和改善。然而，各市场和行业的市场前景将有所不同，且差异往往很大，因此我们将“稳步增长，表现参差不齐：驾驭多速复苏”作为我们今年报告的核心主题。 2025年亚太房地产市场展望.

经济： 预计亚太地区GDP将在2025年达到4.113万亿美元。尽管美国关税可能对区域经济增长构成压力，但任何新关税制度的具体实施方式和影响仍存在不确定性。除日本外，亚太地区许多经济体的政策利率预计将小幅下降，而日本预计将在今年进一步加息。.

资本市场： 世邦魏理仕预测，受新加坡、韩国、澳大利亚和香港特别行政区增长以及投资者对日本和印度持续浓厚兴趣的推动，亚太地区商业地产交易量将同比增长5000万亿至101000万亿美元。由于亚太地区各市场处于价格周期的不同阶段，收益率走势也将呈现分化。.

办公室： 预计租赁活动和租金将保持温和增长，优质办公空间的需求依然强劲。这将推高对核心地段优质办公空间的需求，而非核心区域的物业吸引力将进一步下降。.

工业与物流： 今年，在制造商和电商平台需求温和增长的推动下，物流租户的扩张意愿将逐步增强。然而，在租金高企的情况下，大多数租户在进行房地产投资组合规划时仍将保持谨慎态度。.

零售： 预计在就业市场稳健的背景下，2025年消费者信心将有所改善，从而带动零售销售增长。由于零售商对房地产规划保持谨慎乐观的态度，区域零售租金将继续缓慢但稳步复苏。.

酒店： 酒店业前景乐观，预计国际旅游业将于2025年完成复苏。世邦魏理仕预计，随着每日房价持续趋于温和，酒店入住率将进一步提高，2025年每间可供出租客房收入（RevPAR）将温和增长。.

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11月对美国而言依然充满挑战，美国大选结果令房地产投资信托基金（REITs）市场和亚洲货币承压。然而，月中开始出现一定程度的回升，日元也开始出现反弹，因为市场关注的焦点已转向美联储和日本央行即将召开的货币政策会议。总体而言，我们预计日本央行在12月再次采取行动的理由充分，因为美国就业和经济增长持续稳健，降低了美联储大幅降息的可能性，而日本自身的经济数据也依然强劲。日本通胀率已连续30个月高于日本央行的目标水平，尽管一些立场较为鸽派的央行成员可能持不同意见，但我们预计12月日本央行将再次加息。. 

特朗普2.0已成为亚洲的一大隐忧，利率上升和货币贬值的影响导致10月份市场出现大幅抛售，远早于大选结果公布。此次抛售的规模与2016年特朗普意外胜选后的抛售类似，担忧的焦点（例如保护主义政策和通胀担忧）也如出一辙。亚洲房地产证券在大选后约一个月便从2016年12月的低点反弹，尽管整体经济形势依然令人担忧，利率问题也依然存在。美联储在2017年三次加息。此次与以往不同的是，证券和货币的调整早在选举结果公布前就已开始。虽然降息步伐可能会低于此前的预期，但美联储在2025年收紧货币政策的可能性不大。. 

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亚太地区房地产行业持续保持强劲增长势头，住房领域、融资方案和可持续转型均取得了显著进展。亚太经济体的技术进步也推动了房地产行业的转型，例如3D打印和在线房屋建造工具等技术正蓬勃发展。这些变化也同时影响着该地区房地产项目的开发。.

亚太房地产行业正逐步采用绿色能源创新，主要通过与可再生能源项目、绿色技术和可持续城市发展领域的合作与投资来实现。这一转变在亚太地区2025财年第二季度更新的房地产法规中得到了体现。包括澳大利亚、印度、新加坡和中国在内的众多亚太经济体已出台政策和举措，鼓励绿色基础设施建设和技术应用，以提升其房地产市场。此外，亚太地区的商业和工业地产开发也呈现稳步增长态势，众多商业项目正在筹备中。.

鉴于这些战略发展，亚太经济体因监管政策的更新而对投资者展现出极具吸引力的前景，这些更新旨在吸引多元化的资产类别和类型。预计在未来几个月内，这些经济体将在引导区域投资和促进发展方面发挥关键作用。.

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10月对亚洲房地产证券和房地产投资信托基金（REITs）而言是艰难的一个月。我们在上个月的更新中提到，鉴于即将到来的美国和日本大选，以及近期经济数据降低了市场对美联储大幅降息的预期，我们预计市场将出现波动。股票、固定收益、货币和加密货币市场都明显预期特朗普会胜选。亚洲房地产市场以美元计价下跌超过71万亿股，其中大部分疲软源于汇率波动。早在2016年，特朗普意外胜选后，亚洲房地产证券和REITs也遭受重创，在选举后的几周内下跌了61万亿股，远落后于同期上涨的标普500指数。然而，从2017年初到特朗普正式就职前，该板块反弹了近101万亿股，并在2017年全年上涨了15.51万亿股。鉴于此次选举结果并未出人意料，我们认为市场已经在一定程度上消化了特朗普胜选的预期。.

尽管顺周期政策可能导致通胀加速，令人担忧，但还有其他因素有助于抑制通胀，例如生产率的提高；虽然关税最初可能会推高美国通胀，但由于投入成本上升以及贸易伙伴可能采取报复措施，关税很可能会对美国经济和部分美国企业造成损害。在特朗普就职之前，中国对推出更多刺激措施持谨慎态度，这导致该地区进一步失望。虽然很难估计特朗普预期政策对利率和亚洲经济增长的全部潜在影响，但10月份该行业的表现比特朗普2016年意外胜选后的几个月还要糟糕。因此，鉴于股票的大幅下跌以及预计2025年和2026年每单位分派（DPU）将出现复苏，我们希望市场能够很快触底反弹。.

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The real estate market in the Asia Pacific (APAC) region continues to exhibit robust growth at a global scale, including significant advancements in the housing segment and green transformation. Technological progress in APAC economies has also catalysed transformation within the real estate sector, with digitalisation and data centre development gaining momentum. These changes have concurrently influenced the development of real estate projects within the region.

Globally, the real estate sector is increasingly embracing environment, social and governance (ESG)-driven innovations such as acquiring green city ratings, investments in renewable energy projects, among others. This shift is evident in the updated real estate regulations within the APAC region for 1QFY25. Several APAC economies, including China, Hong Kong, Japan and India have implemented guidelines promoting green infrastructure and technology integration to augment their real estate markets. Furthermore, commercial and industrial real estate is significantly rising in the APAC region with development plans for business and commercial projects underway.

In line with these strategic developments, APAC economies offer an attractive prospect for investors due to regulatory updates aimed at attracting various asset classes and types. These economies are predicted to play a pivotal role in channelling regional investments and fostering development in the forthcoming months.

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美国持续疲软的通胀和就业数据改变了市场格局，市场预期美联储将多次降息，导致资金从大型科技股强劲轮动至包括房地产投资信托基金（REITs）在内的滞后板块，后者被视为降息的受益者。富时EPRA Nareit亚洲美元发展净总回报指数（FTSE EPRA Nareit Asia USD Dev Net TR）7月份上涨6.341倍（目标3万亿卢比）。我们的活跃市场：

  • 日本, +9.5%: 日本央行行长上田文雄提高了短期利率，随后召开的新闻发布会措辞鹰派且令人费解，导致市场波动至今。日本房地产投资信托基金（JREITs）表现相对较好，自利率上调以来以美元计价上涨。银行股作为利率上调的受益者，在上田文雄讲话后最初上涨，但随后两天内下跌近25100万亿卢比，原因是随着全球宏观经济环境持续趋缓，市场对利率的预期发生变化。.
  • 澳大利亚, +3.8%:  澳大利亚储备银行在8月6日的会议上宣布维持政策利率不变，并鉴于高企的劳动力成本导致通胀持续走高，推迟了近期下调官方现金利率的预期。我们预计古德曼集团将公布稳健的业绩，包括良好的业绩指引，这主要得益于其不断增长的数据中心业务的强劲贡献。如果下周财报表现良好，我们可能会增加对古德曼集团的减持评级。.
  • 香港, +1.5%: 市场对业绩的预期极低，尤其是在恒隆地产因销售疲软（尤其是在中国市场）而将每股分红下调三分之一之后。我们参加了领展房地产投资信托基金在香港和深圳的资产考察，注意到买方机构的参与度很低，尽管估值较低，但市场兴趣却极低。.
  • 新加坡, +6.2%:  新加坡房地产投资信托基金（SREIT）的业绩符合预期，但股息增长受到利息成本上升的抑制。鉴于全球利率前景，新加坡的利率也将随之调整，因为新加坡金融管理局（MAS）并不直接制定利率政策。.

结论是：自 7 月 11 日美国 CPI 数据公布以来，由于利率预期重置和良好的盈利状况，REITs 的交易价格一直在上涨。.

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美国持续疲软的通胀和就业数据改变了市场格局，市场预期美联储将多次降息，导致资金从大型科技股强劲轮动至包括房地产投资信托基金（REITs）在内的滞后板块，后者被视为降息的受益者。富时EPRA Nareit亚洲美元发展净总回报指数（FTSE EPRA Nareit Asia USD Dev Net TR）7月份上涨6.341倍（目标3万亿卢比）。我们的活跃市场：

  • Japan, +9.5%: BoJ Governor Ueda raised short term rates, press conference was hawkish and confusing. Created a lot of volatility to this day. JREITs, have performed much better relatively and are up in USD terms since the move. Bank stocks, beneficiaries of higher rates moved up initially after Ueda’s comments, but then lost almost 25% in two days as rate expectations have changed with global macro conditions continuing to moderate
  • Australia, +3.8%:  The RBA announced no change to policy rate in its August 6 meeting and pushed back on expectations for a near-term OCR cut given persistently high inflation caused by high labour costs. We expect Goodman Group to show solid results including decent guidance due to strong contribution from its growing Data Center developments. We will probably increase our underweight should earnings be well received next week
  • Hong Kong, +1.5%: Expectations going into results are extremely low especially after Hang Lung Properties’ DPS cut by 1/3rd due to weak sales particularly in China. We attended Link REIT’s HK and Shenzhen asset tour (separate note) and noticed weak attendance from buyside firms as interest in the market is at extremely low levels despite cheap valuations
  • Singapore, +6.2%:  新加坡房地产投资信托基金（SREIT）的业绩符合预期，但股息增长受到利息成本上升的抑制。鉴于全球利率前景，新加坡的利率也将随之调整，因为新加坡金融管理局（MAS）并不直接制定利率政策。.

Bottom line: REITs have been trading up since the US CPI print on July 11 on the back of a reset in rates expectations and decent earnings.

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