市场前景

亚太地区商业地产市场有望在 2026 年继续保持稳健增长，在区域经济韧性的支撑下，投资和租赁活动预计都将增强。.

尽管前景光明，但仍存在一些不利因素，贸易波动和地缘政治紧张局势等挑战将在未来一年对房地产决策产生重大影响。.

房地产市场格局正在发生变化，尤其是在前景光明的办公楼领域，以及在经历了长期强劲增长后表现有所降温的物流领域。预计所有领域的中期供应量都将收缩，这将标志着当前供应过剩局面的重大转变。这些市场基本面的变化将对投资者在各个领域的资产配置产生重大影响，而收益率压缩空间的缩小将迫使业主更加关注收入增长潜力。.

在此背景下，租户和投资者必须重新评估当前的战略、投资组合和需求，同时拥抱新的行业、技术和方法，因此我们今年的报告主题定为“重新调整和创新”。.

投资者纷纷行动以把握市场动能

我们的《亚太洞察报告》取材于《2026 年高力国际全球投资者展望》，汇集了高力国际亚太地区高级专家的观点，以及对约 1150 名房地产投资者（其中近 400 名来自亚太地区）的调查结果，分析了他们对未来一年的优先事项、策略和展望。. 

这些报告全面展现了推动房地产投资的趋势，并着重指出全球资本配置正明显转向亚太地区，因为投资者越来越希望实现多元化投资并利用该地区的机遇。. 

亚太地区洞察 | 主要亮点

• 工业、物流和办公楼仍然是投资者的首选；对零售、酒店和多户住宅/租赁型住宅的偏好正在上升。.
• 数据中心是重点发展领域，新加坡、澳大利亚和印度都投入了大量资金。.
• 东京、新加坡和悉尼占据了投资者近 40% 的偏好。.
• 日本国内投资者有望提升投资量。印度正崛起为高回报和可扩展部署的关键市场。.  
• 64% 的区域投资者预计明年亚太地区的经济增长，其中近 60% 的投资者看好资本市场流动性和租金增长。. 
• 2026 年展望：随着时间的推移，更多资产将进入市场，竞争将加剧，交易量将稳步增长。. 

亚洲房地产证券 预计2025年将呈现强劲表现，但随着利率预期转变，将面临新的挑战。新加坡继续受益于利率下降，而日本和澳大利亚则面临通胀压力和潜在的货币紧缩。市场动态依然具有高度区域性，基本面和政策存在显著差异。.

关键区域洞察

日本:

• 由于核心通胀持续走弱和日元疲软，预计日本央行将很快加息。.
• 劳动力短缺推高建筑成本；优质写字楼市场租金强劲上涨。.
• 房东们现在成功地在固定租约中引入了基于消费者物价指数（CPI）的租金上涨条款。.
• 接近于零的空置率表明租金将持续上涨。.

澳大利亚:

• 强劲的经济数据推迟了降息预期，一些预测甚至指向加息。.
• 住宅房地产投资信托基金仍受需求和人口结构支撑，但可能面临短期整合。.
• Goodman Group短期内可能表现优异；在收到合理的并购报价后，已退出National Storage的股份。.
• 并购活动或将持续——Abacus Storage King被视为潜在目标。.

新加坡:

• 利率持续下降，有助于提高房地产投资信托基金的收益并促进收购。.
• 新加坡金融管理局的 EQDP 计划支持规模较小的上市公司，包括 REITs。.
• 由于利率风险较低、基本面强劲以及货币前景良好，SREITs 具有吸引力。.
• Parkway Life REIT 预计 2026 年每单位分派 (DPU) 将比 2021 年增加 32%；CICT 和 Frasers Centerpoint 也备受青睐。.

香港:

• 美联储12月的降息对市场影响甚微；大部分预期已被市场消化。.
• 预计住宅和零售业将于 2026 年复苏；办公楼市场依然低迷，但业主自用交易是一个积极的信号。.
• 香港置地继续通过资产出售和资本回报策略取得优异业绩。.
• 像 REIT Connect 这样的新型 REIT 计划可能会成为未来的催化剂。.

美国贸易政策的转变幅度超出预期，成为2025年上半年最大的意外。尽管4月份的最初冲击在关税下调和多项贸易协议签署后有所缓解，但持续的不确定性仍然拖累着亚太地区的经济和商业信心。因此，世邦魏理仕已将亚太地区2025年GDP增长预期从4.11万亿至3万亿美元下调至3.71万亿至3万亿美元。.

尽管美国利率在2025年上半年保持不变，但亚太地区许多经济体的货币政策因经济增长放缓而转向更为宽松的政策。在此期间，一些央行实施了比预期更为激进的降息措施。在日本，日本央行在7月份与美国就关税问题达成协议后，可能会在年底前恢复加息。.

世邦魏理仕已上调其2025年全年业绩预期 投资 预计在韩国、日本和新加坡等市场强劲的投资者需求推动下，规模将增长至10%至15%。尽管收益率表现仍将存在分化，但大多数市场强劲的募资活动和不断扩大的正收益率差额有望持续支撑投资。.

办公室 2025年第二季度市场情绪有所缓和，大多数市场的询价和决策速度均有所放缓。然而，随着商业信心趋于稳定以及企业返岗要求更加严格，2025年下半年办公楼租赁活动有望回升。世邦魏理仕预计，2025年下半年办公楼租赁活动将与2024年持平。.

世邦魏理仕的 2025年亚太地区 后勤 租户调查 报告显示，市场乐观情绪有所下降，许多租户计划调整资产组合规模并重组供应链。然而，在业主态度更加灵活、国内消费相关企业需求坚挺以及租户计划进行中长期扩张的推动下，物流租赁量预计将保持稳定。.

在 零售 受行业疲软、消费者信心不足以及可自由支配支出低迷的影响，零售商在2025年上半年的房地产规划方面将更加谨慎。零售商对黄金核心地段的强烈偏好将确保空置率继续下降，但租金增长速度将保持温和。.

酒店 在大多数市场，平均每日房价 (ADR) 持续增长，入住率也在不断提高，酒店经营者纷纷采取不同的定价和运营策略来提升业绩。预计日本、韩国、越南和印度将在全年每间可供出租客房收入 (RevPAR) 方面领先。. 

新加坡的工业房地产行业依然保持强劲势头。 2025年第二季度保持韧性, 贸易相关行业（如批发、零售、运输和仓储）的增长支撑了这一趋势。然而，由于新增供应量显著增加，空置率也随之上升。.

主要见解包括： 

• 裕廊集团所有工业租赁指数连续第 19 个季度上涨，2025 年第二季度环比上涨 0.71 万亿日元，高于第一季度的 0.51 万亿日元。.
• 所有细分市场的租金均实现正增长，其中多用户工厂和商业园区市场表现最为强劲。.
• 工业用地占用率略微下降至 88.8%，反映了新竣工项目的影响。.
• 价格指数环比增长 1.4%，略低于第一季度的 1.5% 增幅，达到 2015 年第四季度以来的最高水平，这意味着较 2020 年第三季度的最后一个低点增长了 26.9%。.

概括： 受租户谨慎情绪和供应链战略转变的影响，2025年上半年亚太地区物流租金同比小幅下降0.41万亿美元。尽管整体增速放缓，但印度和布里斯班的租金增长强劲，而中国大部分市场则持续面临空置率上升和供应过剩的压力。.

• 印度 该地区租金增长领先（+3.4%），主要受制造业、第三方物流和电子商务需求的推动。.
• 布里斯班 租金同比上涨超过 510 万亿卢比，但面临空置率上升和激励措施出台等问题。.
• 中国 由于供应过剩，租金持续下降；北京和上海的空置率超过 25%。.

2025 年下半年的展望包括租赁速度放缓、对租户更有利的条件，以及对整个地区具有战略意义、具有韧性的物流中心的日益重视。.