随着创纪录的投资涌入房地产市场，基金经理们面临着日益复杂的局面，以及投资者对实时报告不断增长的需求。我们采访了Yardi的伯尼·德瓦恩，探讨了这些趋势。.
本月的报告将探讨亚太地区各地区上市房地产股票及房地产信托如何受疫情所影响以及对其未来的展望。
工业类房产信托是今年的一匹黑马，然而，它在8月份出现了惊人的增幅。拥有工业资产的房产信托在疫情后保持了很好的弹性，而零售与酒店业的房产信托则因为疫情受到很大冲击。在实施社交隔离期间，对酒店、零售和办公场所的房地产信托投资最大，但在8月，它们取得了表现最好的版块。
8月份，亚太区上市房地产股票表现突出，带动其他资产类别的市场表现。地产市场的强势复苏也引起了中国政府过去的关注，为了进一步控制债务增长，相关部门发布了有关债券发行的新指南。6月份房价增长达到十个月以来的最高点，这也暗示了即将采取全新的房价控制措施。
上市房地产
该地区房地产类股票在8月份表现优异，略微领先于大盘。这主要得益于GPR/APREA综合上市房地产指数的强劲表现，该指数录得5.8%的回报，主要受澳大利亚和日本市场的推动。这足以抵消中国股市的停滞，中国股市在经历了7月份的强劲上涨后，8月份基本保持平稳。.
房地产市场一直是推动中国经济复苏的主要动力，随着新冠疫情封锁措施的解除，近几个月来房屋销售和投资均保持强劲增长。尽管据国家统计局数据显示，中国这个地区最大经济体的房价在8月份环比小幅上涨了0.61万亿至3万亿美元，但旨在促进市场可持续发展的紧缩措施抑制了市场情绪。.
由于强劲的房地产市场复苏引发谨慎情绪，中国当局采取措施控制债务增长，发布了新的债券发行指导意见。6月份房价以10个月来最快的速度上涨，这已经促使当局出台了新的房地产调控措施。.
房地产投资信托基金
亚太房地产投资信托基金（REITs）连续第五个月上涨，GPR/APREA综合REIT指数8月份收益率为5.6%，今年第二次跑赢股票。此次上涨波及范围广泛，亚太地区几乎所有市场均实现正收益。其中，权重较大的澳大利亚市场表现最为突出，收益率超过7.0%。.
今年迄今为止表现优异的工业房地产投资信托基金（REITs）在8月份略有下滑。受疫情影响，零售和酒店类REITs受到的冲击最大，而持有工业资产的REITs则大多保持了韧性。此前最易受社交隔离措施影响的酒店、零售和办公类REITs，在8月份反而成为表现最佳的板块之一。.
随着投资者提前买入，寻求更高收益，轮动趋势明显显现。日本的情况也与之类似，酒店房地产投资信托基金（REITs）领涨，零售和办公地产紧随其后。.
鉴于市场对未来更多利好措施的预期，日本与新加坡之间首个针对必要旅行的互惠绿色通道安排提振了市场情绪。澳大利亚专注于零售业的房地产投资信托基金（REITs）也表现出色，因为市场预期消费将出现反弹。澳大利亚统计局发布的最新零售贸易数据显示，7月份零售额增长了3.21万亿澳元。.
随着该地区各地限制措施的逐步放宽，办公楼房地产投资信托基金（REITs）最糟糕的时期或许已经过去。虽然空置率有所上升，但并未出现激增，因为该地区的租户，尤其是在高成本城市，对办公空间的需求一直较为保守。远程办公的普及率预计也会降低。办公室仍将是该地区的首选工作场所，因为从文化角度来看，办公室更容易被接受；此外，网络连接在新兴经济体中也是一个需要考虑的问题。.
该地区的房地产证券化持续发展。印度和菲律宾股市相继推出新的房地产投资信托基金（REITs），其中菲律宾迎来了该国首只REITs。本月，印度最新上市的Mindspace Business Park REIT表现强劲，已被纳入GPR/APREA房地产指数。与此同时，新加坡作为跨境REITs上市地的地位再添新高，韩国AIP资产管理公司和日本东急置地宣布计划最早于今年在新加坡上市REITs。此次发行以澳大利亚商业地产为抵押，预计募集资金约10亿至4万亿新加坡元。.
尽管预计会出现一些波动，但亚太地区房地产投资信托基金（REITs）的涨势有望持续，因为政策支持和货币环境依然有利。该地区各国央行持续重申低迷的长期预期。今年剩余时间里，亚太地区REITs市场的走势可能主要受持续的并购活动以及中国REITs的设立所影响。经济持续复苏以及疫苗研发早于预期仍将是市场情绪的重要驱动因素。.
随着世界各国政府开始逐步放松封锁限制，人们的注意力不可避免地转向了“复工”这一概念。然而，这种观点错误地反映了当前的实际情况。许多办公室员工在疫情期间一直在工作，因此，重点实际上应该是哪些人应该“重返办公室”？当然，首要考虑因素必须是员工的福祉，弱势员工的安全必须得到保障。但除此之外，情况就变得更加复杂了。,
随着世界各国政府开始逐步放宽封锁限制，人们的注意力不可避免地转向了“重返工作岗位”这一概念。然而，这种观点未能准确反映当前的实际情况。许多办公室员工在疫情期间一直坚持工作，因此，真正的问题应该是哪些人应该“重返办公室”。当然，首要考虑因素是员工的福祉，弱势员工的安全必须得到保障。但除此之外，情况就变得更加复杂，尤其是在保持社交距离的情况下，现有办公空间无法容纳所有员工。与此同时，企业也意识到，部分员工可以成功地远程办公，至少部分时间可以如此。因此，在可预见的未来，企业必须提供更多选择和更大的灵活性，允许员工远程办公。.
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第二季度亚太商业地产监测报告的受访者表示，该地区市场情绪在第二季度依然低迷。RICS商业地产情绪指数*（CPSI）从第一季度的-31降至第二季度的-38，创下全球金融危机以来的最低水平。如图1所示，亚太地区的市场表现与美洲（-38）、欧洲（-36）以及中东和非洲（-39）的市场表现基本一致。.
图表2显示，中国是亚太地区悲观情绪的主要推手。然而，这主要是由于中国在该指数中占比过高（中国在亚太指数中占比高达481.3万亿美元）。本次调查追踪的每个亚太国家/地区的CPSI指数均为负值。图表2还显示，澳大利亚、印度、日本以及亚太其他地区（包括香港和新加坡）的经济状况均有所恶化。.
我们很高兴分享我们的成员 MSCI 的模型：MSCI 房地产气候风险价值 (Climate VaR) 模型，该模型展示了不同资产和投资组合的物理风险的性质和程度可能存在差异；并强调了考虑这些因素的重要性。.
亚太地区上市房地产股票指数回报率在7月份保持低位，楼梯0.3%，该地区上市房地产股票指数尚未从6月的低潮完全复苏。
由于新冠疫情的反弹使得中国香港特区政府实施了新的限制社交距离的措施，中国香港地区的上市房地产股票在7月份的表现，较6月的12.2%收益，回升了5.7%。作为受亚太地区影响力的市场，日本也由此出现了加速上升的初期。中国大陆的上市房地产股票呈现上升趋势，自6月份内销复苏之后保持持续的上涨。
亚太地区REITs则连续第四个月盈利，7月份获得了3%的收益，其根源在于工业地产REITs的出色表现，但近期于回报率达到4.6%的亚太股票指数，其涨幅仍未能跑赢该指数。
7月份，新加坡REITs的表现最佳，回报为4.5%，其次是中国台湾地区的REITs，获得1.3%的收益；而亚太其他地区的REITs则表现平平，甚至出现亏损。随着新加坡监管部门自4月份放宽对REITs分红的频率要求，从通常的每三个月，放宽至最此后每十二个月一次，新加坡REITs的表现在3月已恢复了20%。与此同时，新加坡金融管理局表示新加坡REITs的杠杆率限制上调到了50%，并将其最低利率覆盖率的规定推迟至2022年实行，这些利好措施都有助于新加坡REITs更好地度过危机。
在亚太REITs市场中，8月份有两支新的REITs在亚太地区上市。随着防范最大的房地产避险——阿亚拉地产集团主导的REIT成功上市，防范也同时成为了在本土拥有上市REITs的亚太地区国家的最新一个。，印度也宣布了第二支房地产投资信托基金，名为Mindspace Business Parks REIT（Mindspace Business ParkREIT），其联合发起人为石黑集团及印度本地觉醒K Raheja集团。
Cushman & Wakefield, in its latest report titled ‘The Rise and Rise of ASEAN’ highlighted the bright future that lies ahead for Southeast Asia. Some of the key perspectives include:
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
