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We see Hong Kong’s cold storage market having strong demand and limited supply over the next five years. For example, the retained imports of frozen food has grown ata CAGR of 11%1 from 2016 to 2020, despite cold storage space (by sq ft GFA) growing at a CAGR of a mere4%2 over the same period.Kwai Chung stands out as one of the most promising sub-markets, accounting for 44% of the licensed cold stores space that is well connected via the highway network.We recommend investors consider three strategies to enter this sector:

• Built-to-suit, either on bare industrial land or redeveloping existing industrial buildings.

• Sale-and-leaseback, purchasing an existing asset and leasing it back to the original owner.

• Conversion from existing industrial assets, by adding state of the art technology to capture greater investment returns.

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概述

       全球债券市场2021年开局惨淡，一季度投资者因此跌至2016年第四季度以来的最低点，同时，美国10年期国债基准上涨超80个基点。由于债券利率在三月一路攀升，达一年来最高水平，在疫情爆发前，任何跌势都不会持续太久。这主要得益于亚太股票市场投资者对估值过高的担忧。

       从疫情中夺取最多的科技股在此次引发售股浪潮中首当其冲，尤其是受到中国股市在国内的反措施垄断影响。而投资基金Archegos Capital的崩盘也让金融股感到紧张，使得该股市下跌亿的资金。这也让亚太地产股指数总体股票基准。

亚太房地产上市公司股票

        GPR/APREA综合上市房地产指数反弹1.8%，其中，澳大利亚地产股在合订预期的推动下，在亚太地区的增长中处于领先地位。澳大利亚经济在2020年最后一个季度的GDP增长预期，随着调控放宽，住宅价格也持续上涨。日本股票的表现也随之大盘，主要得益于其最大的恐慌，以及防疫放松措施对市场信心的提升。同时，中国股市的涨幅受到限制，前期支持政策力度将缩小，有初步显示中国经济复苏正在进一步提速。

       继合并办公和零售REITs之后，凯德集团紧接着又宣布一项企业重组计划，将其开发部门封闭，将其投资管理部门独立为专门的基金管理和创收业务。作为一家独立上市的公司，凯德投资管理将成为亚洲资产管理规模最大的房地产投资管理公司，以及全球第三大上市房地产投资管理公司，创立布鲁克菲尔德资产管理与百仕通。

亚太房地产投资信托基金

       亚太REITs三月份上涨1.9%，地区主要市场普遍上行。除澳大利亚信心和工业信托表现强劲外，日本REITs也凭借其住宅REITs表现强劲，使得该版块在3月份亚太地区最高回报率。由于缺乏推动收益增长的规模，零售和酒店业失去增长势头。

        与此同时，在房地产恐慌Filinvest向防疫证券交易所有关部门注册募股后，不到一年，防疫已准备推出其支REIT。该REIT第三主要由Filinvest发展的某商业区业务流程办公资产组成，如果允许超额配售，则此次爆发预计能募集149亿比索。

        自去年底以来，投资逐步恢复活力，新加坡上市REITs重新积极寻找投资边境资产的机会，并于今年第一季度完成25亿美元的交易量，收购总额赶超去年。与此同时，丰树物流信托首次进军印度，以大约8440万新元的价格收购了位于普纳的仓库。腾飞REIT筹集了最大的边境资产，贡献超17亿美元，其中包括腾飞REIT在欧洲收购的首个数据中心。

前景展望

       在疫情爆发一年后，亚太地产股已从三月低潮中强势反弹。但亚太房地产投资信托基金表现显着带动大盘房地产指数，为投资者带来接近38%的回报率，尽管仍落后于亚太股市。

       由于基数效应放大预期，短期内经济前景仍存在不确定性。再加上由于变量病毒导致病例数量激增，无疑也为未来增加了更多的不确定性。供给必然和大宗商品价格上涨将着持续不平衡，甚至是面对经济复苏的混乱，投资者将继续债券上涨和政策收紧带来的影响。

         然而，亚太REITs所提供的差距仍然可观，在一些发达市场通常能接近200个基点，甚至更高。随着经济活动常态化，持续的通货再膨胀贸易或与全球经济复苏同步保持一致。REITs无疑将在这一背景下进一步增长。如果在经济小区回升的前提下，压力卷土重来，那么就需要权衡彼此间的利弊。

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概述

2021年伊始，全球债券市场遭遇重创，经历了自2016年第四季度以来投资者最糟糕的季度之一，10年期美国国债基准收益率飙升超过80个基点。然而，任何回调都昙花一现，债券收益率在3月份继续攀升，并在疫情爆发前达到一年多来的最高水平。收益率的飙升也给该地区的股市带来了压力，投资者对过高的估值感到担忧。.

疫情期间受益最大的科技股遭遇了抛售潮，这在很大程度上得益于中国政府对其本土反垄断行为的打击。此外，投资基金Archegos Capital的倒闭也令金融股受到冲击，该板块面临数十亿美元的损失。这推高了该地区房地产股的表现，使其超越了整体股票指数。.

上市房地产

GPR/APREA上市房地产综合指数回报率为1.8%，其中澳大利亚房地产股领涨该地区，主要得益于其捆绑式信托基金的强劲表现。随着限制措施的放松，澳大利亚经济在2020年第四季度公布了超出预期的GDP增长，住宅价格也持续上涨。日本股市也表现出色，这主要得益于其大型开发商的强劲表现，而紧急措施的解除提振了市场情绪。与此同时，由于投资者预期政策支持力度将会减弱，且经济复苏迹象进一步增强，中国股市涨幅受到限制。.

继办公楼和零售房地产投资信托基金合并之后，凯德集团宣布进行公司重组，将其开发部门私有化，并将其投资管理部门剥离出来，使其成为一家专注于基金管理和费用收入的纯粹业务公司。这家独立上市的公司——凯德投资管理有限公司——将成为亚洲最大的房地产投资管理公司（按资产管理规模计算），并位列全球第三大上市房地产投资管理公司，仅次于布鲁克菲尔德资产管理公司和黑石集团。.

房地产投资信托基金

亚太地区房地产投资信托基金（REITs）3月份上涨1.91万亿美元，主要市场普遍上涨。除了澳大利亚多元化和工业信托基金的强劲回报外，日本房地产投资信托基金（J-REITs）也受益于住宅房地产投资信托基金（Residential REITs）的强劲表现，推动该板块在3月份创下亚太地区最高回报率。由于缺乏进一步上涨的催化剂，零售和酒店板块的上涨势头有所减弱。.

与此同时，菲律宾有望在不到一年的时间内推出第三只房地产投资信托基金（REIT）。开发商菲利宾投资公司（Filinvest）已向该国交易所提交了发行申请。该REIT主要包含菲利宾投资公司在其总体开发的商业区内的BPO办公资产，如果超额配售选择权被行使，预计将筹集149亿菲律宾比索。.

随着去年底投资活动强劲复苏，新加坡上市的房地产投资信托基金（REITs）继续保持着跨境资产收购的势头。继第一季度达成100万亿美元（1000亿至4万亿美元）的交易后，该行业的收购总额有望超过去年同期水平。值得注意的是，丰树物流信托首次进军印度市场，斥资约8440万新加坡元（1000万至4万亿美元）收购了位于浦那市的两处仓库。腾飞房地产投资信托基金（Ascendas REIT）是最大的投资方，投资额超过17亿美元（1000万至4万亿美元），其中包括该信托基金在欧洲的首批数据中心收购。.

前景

疫情爆发一年后，亚太地区的房地产股票已从3月份的低点强劲反弹。尽管该地区的房地产投资信托基金（REITs）表现显著优于整体房地产指数，为投资者带来了接近38%的回报，但它们仍然落后于亚太股市。.

短期前景仍将波动，基数效应会放大通胀预期。此外，近期新病毒变种病例激增无疑会加剧未来的不确定性。鉴于供应短缺的阴影和商品价格上涨预示着经济复苏将持续进行，尽管过程可能不均衡且有时混乱，投资者将继续应对债券收益率上升以及政策收紧带来的影响。.

尽管如此，该地区房地产投资信托基金（REITs）提供的利差仍然可观，通常接近200个基点，在一些发达市场甚至更高。随着经济活动逐步恢复正常，持续的通胀交易可能与全球经济同步复苏相一致。毫无疑问，REITs将受益于此，进一步推高价格。而通胀压力的回归，如果能够有序进行，则是不可避免的权衡。.

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  • 2021年第一季度，全球商业地产投资额同比下降311万亿至3万亿美元。预计下半年，随着经济复苏和新冠肺炎疫苗的广泛接种，将出现强劲反弹。.
  • 疫情对全球投资市场的影响程度不一。亚太地区引领了第一季度的全球投资复苏。东京、首尔和北京等市场在整个疫情期间都展现出了韧性。以洛杉矶、波士顿和达拉斯为首的北美市场也迅速复苏，而欧洲市场则因疫情反弹而滞后。.   
  • 全球三大区域的工业地产投资依然强劲。随着价格下跌和不良资产涌入市场，美国酒店投资活动有所增加。亚太地区的核心办公和零售资产表现良好。.
  • 受全球债券市场收益率上升的影响，房地产和债券之间的收益率差收窄。强劲的市场基本面和需求推动，全球工业地产收益率持续收窄。第一季度办公楼收益率保持稳定，但美国市场出现扩张迹象。受欧洲市场疲软的影响，零售地产收益率小幅走高。.
  • 得益于稳定的收益回报，2020年房地产总回报率保持正值。许多投资者在2021年转向机会型和不良资产投资，以期获得更高回报。受疫情影响，租户信用和租金收入增长受到更多关注。.
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Although substantial questions remain about the future of the workplace, it is becoming increasingly clear that a focus on the office as the sole place where work is done is no longer applicable and that there is actually an ecosystem of workplaces.

Facilities Management (FM) needs to adapt and evolve accordingly. There are already changes in the way corporate offices are managed; that transformative approach will need to continue and soon expand to also consider locations that not the office. 

From our collective experience across the globe – best practices developed through trial & error, solutions we have implemented for clients, data collected and analysed – we identify what has significantly changed, what emerging trends we see, and what’s next within facilities management across three core areas: 

  • health and safety; 
  • technology and innovation; and
  • culture and experience. 
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A Comprehensive Take on Major Transit-Oriented Infrastructure Projects with Key Impact Markets

Bengaluru is one of the major economic growth engines of India. It contributes more than one-third to Karnataka’s Gross State Domestic Product and is a major driver for job creation in the state. Apart from earning the age-old moniker of being India’s IT capital, it is now the start-up capital of India and a leading fintech hub. Owing to the huge economic opportunities, job creation and projected population increase from 11.69 million in 2011 to 16.48 million by 2021, the need to expand and upgrade the Bengaluru Metropolitan Region’s (BMR)’s infrastructure and public services has never been as pronounced as it is now. Particularly, the urban mobility infrastructure.

The ‘Bengaluru Urban Infrastructure Report 2020 –A comprehensive Take on Major Transit Oriented Infrastructure Projects and Key Impact Markets provides an insight into the aforementioned transport infrastructure projects. The report analyses their impact on the real estate market in terms of locations that will see increased real estate traction due to mounting demand. We have looked into the role that regulatory interventions and systematic execution of planned transport infrastructure plays, alongside the organic development of the city. While the debate on urban infrastructure has moved beyond transport and on to other factors that affect the sustainability of the environment and impact air and water, transport infrastructure remains a prominent factor that affects the real estate market.

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Despite experiencing four waves of COVID-19 outbreaks and its economic worse performance on record, Hong Kong is poised for further growth. Given a sharp rebound of GDP by 7.9% in Q1 2021, and a forecast of 3.5-5.5% growth for 2021, the commercial real estate market stands out with a positive outlook while adjusting to some “new normals”

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Yardi 的 Paul Yount 表示，客户的期望、不断进步的技术以及蓬勃发展的租赁住宅行业正在促使最好的住宅房东提升他们的“数字吸引力”。.

Yount，Yardi 的行业负责人兼产品经理 租咖啡店, 租房者表示，他们不再希望在周六奔波于街头或填写数十份租房申请表。.

“他说：”我们知道很多租房者更喜欢在线互动，如今有 14% 的租房者甚至愿意在没有亲自查看房产的情况下签署租约。”.

近年来电子商务的爆炸式增长推动了消费者期望的演变。如果消费者在网上购物时可以期待快速便捷的体验，那么为什么他们在选择下一套公寓时就不期待同样的体验呢？

“实体店面的外观在房地产领域一直都很重要。但现在，数字店面的外观更加重要，”尤恩特解释道。.

Yount补充道，虚拟看房这种在新冠疫情爆发前就已迅速发展的现象，如今已成为租房者选择下一套公寓的首选方式。他引用了Yardi对RENT的一项调查。咖啡店 在 COVID-19 疫情之前，近三分之一 (31%) 的用户更喜欢自助游或没有偏好。.

“现在，大多数租房者在下次寻找公寓时更喜欢自行安排看房时间——事实上，83% 的公寓购买者告诉我们，如果可以的话，他们更喜欢自行参观。”

Yardi的研究得到了美国全国多户住宅委员会开展的迄今为止规模最大的公寓居民调查的支持。这项调查于2020年进行，深入了解了37.2万名公寓居民的想法，结果发现：

  • 100% 更倾向于使用移动应用程序而非网站。
  • 90% 希望在线进行个性化公寓选择，
  • 81% 想要公寓样板间和配套设施的视频。.

由Yardi技术支持的自助参观的吸引力不仅仅在于保持社交距离。三分之二的租客希望按照自己的节奏参观房产，近一半的租客希望在非营业时间查看房产。.

这是否意味着如今的租房者更倾向于高科技体验，而非人性化的个性化服务？Yount 将如今租房者的期望与超市购物者的期望进行了比较。.

“有些人喜欢传统的收银台结账，有些人喜欢自助结账，有些人喜欢路边取货，还有些人选择送货上门服务。如今的消费者希望以多种不同的方式进行消费。”

那么，Yardi 用来建立租客忠诚度并与租客建立长期联系的三大高科技、高触感策略是什么？

下载Yardi的最新报告即可了解详情。.

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  • By April 2021, office-focused listed real estate companies became the worst-performing segment in the MSCI World Core IMI Real Estate Index, on a cumulative basis since January 2020.
  • Office’s relatively poor recent performance upset the pattern of returns — across regions and public and private markets — seen in 2020, when industrial outperformed, retail and hotels lagged and office and residential had middling returns.
  • Private-market data has not shown such a shift in sector-performance rankings but, looking deeper, we can see the performance of office assets has varied by location type and lease structure.

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由于中国在新冠疫情中“率先进入并率先退出”，因此对国内外投资者的吸引力日益增强。为此，我们的研究、估值和资本市场团队于2020年底联合开展了一项投资者意向和资本化率预期调查，收集了来自中国大陆及国际大型商业地产投资者的宝贵反馈。.

调查结果显示，投资者对中国一线城市表现出浓厚的兴趣，尤其关注北京和上海的办公楼资产，以及商务园区。受中国疫情后经济快速复苏的推动，投资者对零售资产的兴趣也保持相对稳定。不出所料，大多数受访者也对一线城市及其周边卫星城的物流和数据中心表现出浓厚的兴趣。在主要的二线城市中，杭州——中国新兴的科技之都和浙江省省会——成为首选，其次是成都。.

就资本化率预期而言，2021年北京和上海中央商务区写字楼的资本化率可能仍将保持较低水平，介于3.91TP/3T至4.61TP/3T之间。相比之下，深圳和二线城市的写字楼资本化率预计将略有上升。零售投资方面，上海、广州和主要二线城市的资本化率预计将保持相对稳定，而北京和深圳的资本化率可能会有所上升。此外，预计中国所有主要城市的商务园区物业资本化率将保持稳定，而大多数受访者预计一线城市及其周边地区的物流设施和数据中心的资本化率将进一步下降。.

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