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在过去的两年里，从大流行病到气候相关事件，再到社会正义抗议活动，各种破坏活动前所未有。这些全球性挑战汇聚在一起，使人们更加关注环境、社会和治理（ESG）问题，也使企业房地产（CRE）领导者的目标和使命成为焦点。.

本文最初发表于 https://www.cbre.com/

2020年是房地产领域环境、社会和治理（ESG）投资的转折之年，因为与疫情和气候相关的冲击，以及对社会不公问题的日益关注，促使投资者采取更强有力的措施应对与可持续发展相关的风险。.

在世邦魏理仕（CBRE）2021年全球投资者意向调查中，60%名受访者表示，他们已将ESG标准纳入投资策略，其中美洲、欧洲、中东和非洲（EMEA）以及亚太地区的受访者对ESG问题的关注度均高于往年。.

随着ESG在企业运营中发挥着越来越重要的作用，投资者正将ESG考量融入房地产生命周期的每个阶段，从尽职调查到收购，从租赁到资产管理。.

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中国的第十四个五年计划（FYP）包括一系列社会经济目标。该计划希望进一步改善的三个领域是

• 创新、技术和 ‘新基础设施’；;
• 环境可持续性，以及;
• 城市群发展。.

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写字楼净吸纳量创历史新高；新基础设施成为投资重点

办公室

总体净吸纳量环比增长 18%，达到 352,700 平方米，创历史新高。由于该行业的几家领先公司完成了大面积交易，TMT 公司贡献了 43% 的新租赁总量。中央商务区和丽泽的四栋新办公楼竣工，总建筑面积达 283,000 平方米。.

零售

2021 年第三季度的新增供应包括总建筑面积达 105,000 平方米的熙悦天地，该项目已全部租出。在咖啡和茶品牌的带动下，餐饮零售商依然活跃。未来六个月内，将有六个总建筑面积达 369,000 平方米的项目投入运营。.

物流

本季度市场没有新增物流供应。电子商务平台和第三方物流（3PL）公司继续引领市场需求。两个新的物流设施计划在未来六个月内竣工，总建筑面积达 117,000 平方米。.

商业园

本季度，位于 Z-Park、丰台和 BDA 地区的三个新项目交付市场，总建筑面积达 594,000 平方米。TMT 行业继续拉动了对商务园空间的需求，其中以传统互联网公司和集成电路公司最为活跃。.

投资

2021 年第三季度共完成 11 笔投资交易，总金额达 81 亿元人民币。由于所有交易均低于 20 亿元人民币，其中 8 宗低于 10 亿元人民币，因此总投资额环比下降，同比持平。与数据中心等 ‘新基础设施 ’相关的资产受到热捧，占本季度总投资额的 211TP3。.

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写字楼净吸纳量创历史新高，大宗物业投资意愿增强

写字楼市场

净吸纳量延续上行并创下单季历史新高。搬迁扩租态势进一步扩大，tmt持续增长，同时金融及医药行业加速布局。 受需求全面回暖的带动，全市租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%，前滩和南京西路回暖最为明显。

零售市场

三个优质项目入市，为市场带来共计43.2万平方米的零售供应。租赁需求活跃，餐饮依旧是当前主力需求，占比39%；时尚品类占比24%，其中女装与运动品牌需求最为亮眼。

物流市场

第三季度市场未录得新增供应，季内第三方物流引领市场需求，松江、奉贤与金山分别录得若干第三方物流公司的新租扩租需求，旺盛的需求致全市空置率持续下降，平均租金稳步上涨。

商务园区市场

旺盛需求持续释放，商务园区写字楼单季净吸纳量达36.5万平方米，仅次于2015年峰值。

投资市场

上海以25笔大宗交易共计218.7亿元交易总额继续领跑全国，尽管单季金额环比下降，但年内累计成交金额达678.0亿元，接近去年全年水平。

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写字楼投资量居高不下 净吸纳量设定新基准

办公室                                                                                   

2021 年第三季度的净吸纳量创下历史新高，这主要得益于 TMT 和制药行业租户的搬迁和扩张。强劲的租赁势头确保了要价租金和有效租金分别上涨了0.6%和0.8%，其中新外滩和南京西路的租金涨幅居前。.

零售

本季度有三座新购物中心交付使用，为市场增加了 432,000 平方米的新零售空间。餐饮零售商主导了租赁需求，占 2021 年第三季度总租赁面积的 39%。时尚类租赁面积为 24% ，其中女装和运动品牌的租赁需求较大。.

物流

2021 年第三季度没有新增物流供应。第三方物流继续主导租赁需求，松江、奉贤和金山的新租赁和扩建项目源源不断。强劲的需求和大多数次级市场有限的供应量确保了整体空置率的下降和整体租金的上涨。.

商业园

强劲的离场活动将净吸纳量推高至365,000平方米，使年初至今的数字略低于2015年创下的纪录。.

投资

上海仍是中国最活跃的投资市场，2021 年第三季度共完成 25 宗整批交易，总价值达 218.7 亿元人民币。尽管投资额环比有所放缓，但同比仍达到 678 亿元人民币，略低于去年全年总额。.

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亚太地区优质写字楼租金指数季度环比下降了 0.3%，年度同比下降了 3.1%，延续了自 2021 年初以来的下降趋势，尽管该地区许多地方的情况有所恢复。.

总体空置率保持不变，因为一些市场的占用率提高被其他市场的负净吸纳率所抵消。在 2021 年的最后阶段，优质写字楼的租金将继续保持稳定。因此，与一、两个季度前相比，写字楼租户更具前瞻性，能够就其员工人数和对写字楼的需求轨迹制定一些增长计划。我们谨慎乐观地认为，明年初租金下降的速度将继续放缓。.

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• 2021 年第三季度的商业地产投资总额为 192 亿港元，环比减少 311 亿港元。然而，2021 年第二季度的投资总额因一笔非常大的交易而有所偏离。.
• 工业楼宇依然备受追捧，本季度工业资产的交易额高达 19 亿港元，是所有行业中最高的。2021 年第三季度完成的 10 宗最大交易中，有 5 宗涉及工业地产。.
• 在此期间，写字楼物业的需求更加强劲。虽然没有签署整栋交易，但在中央商务区和分散地点都有多个写字楼楼层成交。写字楼资本价值环比增长了 0.3%，这是自 2018 年第三季度以来的首次季度增长。.
• 除了邻近地区的街边店铺交易外，本季度在传统零售区也出现了一些引人注目的销售。.
• 2021 年第三季度，本地投资者变得更加活跃，占投资总量的 32%，在所有买家类别中最高。.

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• 贸易环境继续加强。高昂的货运成本意味着贸易商希望利用更多的仓库空间来保护利润。.
• 中国大陆持续的电力短缺凸显了出口增长疲软的风险，这可能在短期内拖累物流需求。.
• 尽管 2021 年第三季度的租赁需求依然强劲，但由于空间供应减少，租赁量与上一季度相比有所下降。.
• 零售业和餐饮业相关的占用者拉动了需求，而科技和电信公司也在寻找办公空间。.
• 随着基本面的改善，预计未来几个月零售商将更加积极地争取零售和仓储空间。.
• 仓库空置率的进一步下降支撑了 2021 年第三季度租金的稳定增长。.
• 由于可用空间将保持更长的时间，预计未来 6-12 个月的租金将进一步增长。.

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• 政府推出的消费券支撑了 8 月份零售额的强劲增长，扭转了年初以来月度增长放缓的趋势。.
• 本季度，休闲装、体育用品和餐饮零售商的需求推动了租赁情绪的改善。.
• 中区有多个大型零售业承租，租期和用途各不相同。.
• 一些短期租约的到期确保了 2021 年第三季度的整体空置率有所上升。.
• 本季度，高街店铺和购物中心的租金均保持稳定。.
• 虽然未来几个月的租金预计会稳步上涨，但在奢侈品和其他高端零售商重新开始在商业街上扩张之前，预计不会出现大幅上涨。.
• 如果明年初跨境旅行恢复正常，2022 年的租金增长将更为强劲。.

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