尽管经历了四波新冠疫情冲击，且经济表现创下历史最差纪录，香港仍有望实现进一步增长。 鉴于2021年第一季度国内生产总值（GDP）环比猛增7.91%，且2021年全年预计增长3.5%至5.51%，商业房地产市场在适应某些“新常态”的同时，前景依然乐观。”
Yardi 的 Paul Yount 表示，客户的期望、不断进步的技术以及蓬勃发展的租赁住宅行业正在促使最好的住宅房东提升他们的“数字吸引力”。.
Yount，Yardi 的行业负责人兼产品经理 租咖啡店, 租房者表示，他们不再希望在周六奔波于街头或填写数十份租房申请表。.
“他说：”我们知道很多租房者更喜欢在线互动，如今有 14% 的租房者甚至愿意在没有亲自查看房产的情况下签署租约。”.
近年来电子商务的爆炸式增长推动了消费者期望的演变。如果消费者在网上购物时可以期待快速便捷的体验，那么为什么他们在选择下一套公寓时就不期待同样的体验呢？
“实体店面的外观在房地产领域一直都很重要。但现在，数字店面的外观更加重要，”尤恩特解释道。.
Yount补充道，虚拟看房这种在新冠疫情爆发前就已迅速发展的现象，如今已成为租房者选择下一套公寓的首选方式。他引用了Yardi对RENT的一项调查。咖啡店 在 COVID-19 疫情之前，近三分之一 (31%) 的用户更喜欢自助游或没有偏好。.
“现在，大多数租房者在下次寻找公寓时更喜欢自行安排看房时间——事实上，83% 的公寓购买者告诉我们，如果可以的话，他们更喜欢自行参观。”
Yardi的研究得到了美国全国多户住宅委员会开展的迄今为止规模最大的公寓居民调查的支持。这项调查于2020年进行，深入了解了37.2万名公寓居民的想法，结果发现：
由Yardi技术支持的自助参观的吸引力不仅仅在于保持社交距离。三分之二的租客希望按照自己的节奏参观房产，近一半的租客希望在非营业时间查看房产。.
这是否意味着如今的租房者更倾向于高科技体验，而非人性化的个性化服务？Yount 将如今租房者的期望与超市购物者的期望进行了比较。.
“有些人喜欢传统的收银台结账，有些人喜欢自助结账，有些人喜欢路边取货，还有些人选择送货上门服务。如今的消费者希望以多种不同的方式进行消费。”
那么，Yardi 用来建立租客忠诚度并与租客建立长期联系的三大高科技、高触感策略是什么？
由于中国在新冠疫情中“率先进入并率先退出”，因此对国内外投资者的吸引力日益增强。为此，我们的研究、估值和资本市场团队于2020年底联合开展了一项投资者意向和资本化率预期调查，收集了来自中国大陆及国际大型商业地产投资者的宝贵反馈。.
调查结果显示，投资者对中国一线城市表现出浓厚的兴趣，尤其关注北京和上海的办公楼资产，以及商务园区。受中国疫情后经济快速复苏的推动，投资者对零售资产的兴趣也保持相对稳定。不出所料，大多数受访者也对一线城市及其周边卫星城的物流和数据中心表现出浓厚的兴趣。在主要的二线城市中，杭州——中国新兴的科技之都和浙江省省会——成为首选，其次是成都。.
就资本化率预期而言，2021年北京和上海中央商务区写字楼的资本化率可能仍将保持较低水平，介于3.91TP/3T至4.61TP/3T之间。相比之下，深圳和二线城市的写字楼资本化率预计将略有上升。零售投资方面，上海、广州和主要二线城市的资本化率预计将保持相对稳定，而北京和深圳的资本化率可能会有所上升。此外，预计中国所有主要城市的商务园区物业资本化率将保持稳定，而大多数受访者预计一线城市及其周边地区的物流设施和数据中心的资本化率将进一步下降。.
– 2021年第一季度，东京大都市圈大型多租户（LMT）物流设施的空置率环比上升0.6个百分点，达到1.11%， 这是自2019年第四季度空置率达到1.11%以来，首次超过1.11%。 尽管2020年受新冠疫情影响，口罩及其他日用品需求出现前所未有的激增，导致物流空间竞争加剧，但目前市场活动似乎已趋于缓和。尽管如此，整体需求仍保持稳定。.
– 2021年第一季度，大大阪地区的LMT空置率降至1.91%，环比下降1.8个百分点。 这是自2016年第二季度以来，空置率首次跌破2%，当时该数据同样为1.9%。 过去两年租金上涨了13%，加之对未来经济表现的不确定性日益增加，导致租户变得更加谨慎，从而放缓了租金上涨的步伐。.
– 本季度，大名古屋地区的LMT空置率环比下降1.7个百分点，至8.6%。鉴于2022年将有约17万坪的新增楼面面积投入市场，业主正加大力度开展推广活动以吸引租户。.
– 本季度，世邦魏理仕（CBRE）开始发布福冈大都市圈的轻型物流（LMT）指数，该地区自2019年第二季度以来，空置率一直维持在0.01%的水平。随着多处新的轻型物流设施正在开发建设，布局更符合用户需求的物业将在竞争中占据优势。.
- 虽然仍有一些公司（如技术部门的公司）希望扩大业务，但其他租户正在考虑 ‘合理化’，因为他们采用了远程工作方式。.
- 租赁活动还来自于租户寻找替代空间，因为他们被迫搬出今年晚些时候计划重建的旧楼。此外，由于即将开工的新大楼的施工延迟，租约在短期内到期的租户可能会续签租约，或者现在就寻找替代空间。.
- 新供应的延迟、远程工作措施限制的取消以及健康的办公楼投资市场，都增强了甲级办公楼业主的信心。.
- 2021 年第一季度，第一太平戴维斯一篮子 CBD 甲级写字楼的整体空置率连续第四个季度上升，上升了 0.3 个百分点（ppt），达到 7.3%。.
- 2021 年第一季度，尽管市建局发布的中环地区写字楼租金指数显示出 3.3% 的季度升幅，但第一太平戴维斯一篮子 CBD 甲级写字楼的平均月租金已连续第四个季度下降，尽管降幅有所放缓，为每平方呎 1.2% 至每平方呎 4.4$9.41T 。我们维持年同比-5%的租金预期。.
要点总结
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
