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经济

Despite avoiding a recession in 2023, Singapore continues to face external headwinds from weak growth in major economies. Activity in outward-oriented sectors is thus expected to remain subdued in H1 2024. However, sustained recovery in air travel and tourism, and resilient labour market conditions will support growth in the tourism, aviation-related and consumer-facing sectors. GDP is forecasted to grow 1 – 3% in 2024, faster than 2023’s 1.2% y-o-y growth.

办公室

While leasing demand from the tech sector fell in 2023, Singapore’s office market has been resilient, with diversified demand drivers such as consumer, private wealth and flexible workspace sectors. Sentiment could pick up in H2 2024 as interest rates and inflationary pressures ease, economy strengthens, and companies regain confidence to embark on expansionary plans.

工业的

With some 3PLs in consolidation mode, leasing demand is expected to be more diversified in 2024. Life sciences and technology occupiers remain active in seeking quality spaces, while the manufacturing rebound should translate into more leasing activity by electronics, general manufacturing and engineering firms.

零售

Ongoing challenges could curtail retailers’ expansionary demand this year. However, Tourism remains a bright spot on the back of a strong pipeline of concerts and events. Expectations of a full tourism recovery, coupled with limited supply completions in 2024, should lend support to retail rents.

住宅

Rental and price growth moderated in 2023 alongside sluggish sales and ample completions. Growth momentum is expected to ease further in 2024 amid increasing resistance to high price points and as the rental market digests higher supply from peak completions in 2023.

投资

Despite cautious investor sentiments through 2023, there is ample liquidity waiting on the sidelines. Due to its macroeconomic stability, pro-business environment and political-neutral stance, investors remain confident and interested in Singapore real estate assets for portfolio diversification and wealth preservation.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/reports/singapore-market-outlook-2024

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全新的《2024年PMRE监测报告：人工智能用户手册》为房地产行业的未来发展之路提供帮助和指导。该手册基于市场分析结果编写而成，旨在帮助房地产行业从业者做好使用人工智能的准备。.

您将详细了解

  • 人工智能可以在房地产行业实现哪些愿景？,
  • 如何动员员工使用人工智能以及
  • 如何管理整个公司的转型。.
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2023年，高利率、中国大陆经济复苏缓慢以及地缘政治紧张局势给亚太房地产市场带来了压力。尽管这些担忧预计将持续到2024年，但世邦魏理仕预计市场将在年中开始回暖。.

从经济角度来看，美国经济有望在 2024 年实现软着陆，亚太地区的利率下行周期预计将于年中开始。.

办公楼市场将持续供应旺盛，租户将利用更高的供应量来提升办公空间品质并优化办公场所。优质办公空间和绿地需求将持续增长。.   

在零售领域，尽管零售商对资本支出和门店网络规划采取了谨慎的态度，但他们仍准备利用有利的市场条件进行升级和扩张。.

物流租户的扩张意愿预计将进一步放缓，租户将更加仔细地审视房地产计划和资本支出。.

预计虽然大多数市场的酒店平均房价将趋于正常化，但管理良好的酒店的入住率增长将推动收入增长。.

预计2024年上半年商业地产投资将保持低迷。然而，在重新定价和利率下调的推动下，2024年下半年投资活动将会出现回升。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/books/asia-pacific-real-estate-market-outlook-2024

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有迹象表明，亚太地区部分市场的利率已经达到峰值，预计2024年市场活动将更加活跃，经济将逐步复苏。.

2023年第四季度，亚太房地产市场交易量低迷。业主、投资者和租户对房地产投资仍持谨慎态度，尽职调查流程也大幅延长。然而，亚太部分市场利率接近峰值的迹象表明，市场对2024年的投资前景更为乐观。.

2023年第四季度主要亮点：

办公楼

  • 澳大利亚所有主要办公楼市场的交易量持续低迷。已完成的交易主要为具有增值潜力的二线资产，且大多由投资财团进行。这些交易需要大量时间完成尽职调查和筹集所需资金。2023年11月的进一步加息持续对资本化率构成压力。由于买卖双方定价不符，大量资产挂牌后又撤回，这表明2024年资本化率可能进一步走软。.
  • 班加罗尔部分微型市场的办公楼租金略有上涨。这一增长主要归功于快速公交系统的开通和整体交通便利性的提升。然而，由于交易量较低，物业价值并未同步上涨。因此，高端物业的资本化率有所下降。.
  • 上季度雅加达没有发生任何整栋办公楼出售交易。办公资产以及新一期轻轨交通系统的开通激发了投资者的兴趣。预计将有大量供应涌入市场。企业用户已开始寻找新建办公楼，他们或选择整栋收购，或租赁更多空间用于业务扩张。.
  • 马尼拉的办公楼需求依然疲软，随着新的办公楼不断涌入市场，供应压力日益增加。.

零售业

  • 由于市场根据利率上升的环境进行调整，澳大利亚零售业的交易量持续低迷。消费者信心似乎正在下降，影响了非必需消费支出。我们预计，随着卖方和买方预期价格之间的差异持续存在，资本化率将在2024年第一季度和第二季度进一步走软。.
  • 曼谷上季度没有出现显著的零售交易，因此无法体现价值变动。随着一些位于核心地段的高端购物中心开业，零售租金有所上涨，也略微推高了资本化率。然而，这些高端物业的租金上涨能否在短期内持续，仍有待观察。.
  • 第四季度，北京和上海黄金地段的租金水平有所回升。这一增长可归因于这些地区消费活动的复苏。尽管零售总额整体增长，但租金水平需要一段时间才能完全调整并与消费增长相匹配。业主和房东对租金上涨持谨慎态度，给予租金足够的时间适应不断变化的消费模式和市场状况。.
  • 得益于强劲的内地消费，香港零售业的入住率和租金表现总体保持良好。然而，由于零售业空置率较高，投资者对该行业仍持谨慎态度。.

工业部门

  • 本次调查显示，澳大利亚工业市场引领了工业板块的整体走势。由于租户的总占用成本已达上限，预计目前的租金水平将在2024年达到峰值。尽管如此，悉尼西部（主要工业区）的空置率仍然很低，预计2024年全年租金将维持在当前水平。然而，激励措施的力度已开始逐步加大。.
  • 第四季度完成的交易产生的资本化率与雅加达上一季度相近。主要物流企业都在积极寻找土地或合资伙伴。.
  • 由于第三方物流 (3PL)、电子商务和快速消费品 (FMCG) 行业的持续需求被孟买的新供应所抵消，收益率和资产价值趋于稳定，工业资本化率保持平稳。
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过去几年，企业经历了一系列百年一遇的挑战，迫使它们重新评估自身的运营方式。从新冠疫情到地缘政治动荡，这些挑战表明，个体事件、活动和决策都会对整个价值链产生连锁反应，甚至可能造成全球性后果。.  

新冠疫情带来的挑战凸显了‘互惠互利’的真正含义和重要性。没有人是一座孤岛，任何企业也无法单打独斗。我们需要携手合作才能蓬勃发展。有一点很明确：展望未来，墨守成规的商业模式已经过时。我们必须转型为互惠互利的商业模式。. 

什么是互惠商业模式？

“互惠互利”（Business as Mutual，简称 BAM）是 Link 面向未来的领导思维和管理工具，旨在通过与利益相关者的动态互动来实现长期的业务可持续性。. 

BAM 将 Link 和其他利益相关者定位为一个生态系统，在这个生态系统中，所有利益相关者协调一致地努力解决共同的实质性问题，而不是仅仅关注 Link 自身的问题。.

这种方法对于最大限度地创造价值和构建一个具有韧性的生态系统至关重要，在这个生态系统中，我们的企业、利益相关者和社区可以共同协作，解决共同的、重要的生态系统问题。. 

这不仅对Link有利，而且还有助于为所有利益相关者创造整个生态系统的共享价值，例如更好的经济表现、环境韧性和社会包容性。.

我们在业务的各个方面都贯彻BAM方法，包括我们的可持续发展策略。对于我们执行的任何项目或试图解决的任何生态系统问题，我们都会积极与利益相关者互动合作，以丰富和完善我们的思考和决策。.

在 Link 集成 BAM

多年来，我们已在业务的多个领域实施了业务资产管理（BAM），以促进利益相关者生态系统的蓬勃发展。以下仅列举几个例子：

联结：一年一度的ESG利益相关者参与活动，旨在分享挑战和解决方案
为安德森路采石场新建社区购物中心举办利益相关者参与研讨会
食物天使组织的“我们联系，我们分享”项目是“携手共进倡议”旗下的一个项目。

接下来是什么？

随着“新常态”环境下风险和机遇的出现，以及更广泛的社会期望的转变，我们相信 BAM 将比以往任何时候都更加重要，有助于我们的利益相关者和合作伙伴实现长期的生态系统可持续性。.

展望未来，Link 将继续发展 BAM 方法，从加强 BAM 的内部治理到开发一系列工具、指标和方法来加速转型。. 

aprea 图标标志

李关博士

可持续发展与风险治理董事总经理
联营资产管理有限公司

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全球房地产 DEI 调查是唯一针对商业房地产 (CRE) 行业多元化、公平和包容 (DEI) 管理实践和数据基准的企业研究。.

本次全球房地产多元化、公平性和包容性调查的第三版是由六个赞助协会 NAREIM、NCREIF、PREA、REALPAC、ULI 和 Ferguson Partners 以及 14 个支持协会 AFIRE、AIA、APREA、AREF、BOMA、BPF、CFMA、CoreNet Global、CREFC、EPRA、NAIOP、OSCRE、PFA 和 RICS 共同合作完成的。.

这是一份概要报告，概述了与以下方面相关的多元化、公平和包容 (DEI) 指标：

  • DEI项目结构、资源和所有权。.
  • 政策重点关注招聘、留任和晋升、包容性文化、跟踪和问责以及薪酬公平。.
  • 按性别和种族/民族划分的员工人口统计数据，按资历和工作职能划分，以及多元化、公平和包容性（DEI）的招聘、晋升和

逐年离职趋势。.

调查参与者将收到一份包含完整数据的电子表格，以便进行深入分析，并可用于将 DEI 政策和成就与同行进行比较。.

全球房地产 DEI 调查第三卷涵盖了 296,902 名全职房地产从业人员，管理资产规模达 1.98 万亿美元，涵盖了商业房地产行业的规模、地区和业务分类。.

本次调查汇集了来自216个不同组织的参与，这些组织提交了236份报告，详细介绍了其在北美（79.21万亿受访者）、欧洲（11.91万亿）和亚太地区（8.91万亿）的多元化、公平和包容（DEI）实践。数据收集时间为2023年7月17日至9月29日。.

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新的一年伊始，亚太地区房地产行业正处于十字路口，既面临着2023年的挑战，也寄希望于2024年强劲复苏。在最新一期的《亚太房地产市场快讯》中，我们采访了行业领袖和专家，请他们就影响该地区未来发展的关键趋势和战略考量发表见解。我们的问题围绕以下主题展开：

  1. 影响2024年的关键趋势： 回顾过去一年中各种不确定因素带来的挑战和机遇，我们将深入探讨引领房地产市场走向复苏的关键趋势。.
  2. 2024年投资组合配置： 随着全球和区域经济格局的不断演变，构建投资组合已成为一项战略要务。我们将探讨投资者如何规划其在亚太地区及世界其他地区的投资。我们将深入分析亚太地区的具体国家和行业，以揭示潜在的热点地区和增长机遇。.
  3. 主题指导策略： 除了直接的市场动态之外，我们还深入探讨了与投资者在 2024 年的投资策略产生共鸣的总体主题。从对物流空间日益增长的需求到办公楼市场对优质物业的追求，我们的专家阐明了影响他们投资决策的主题因素。.
  4. 利用私人信贷机会： 鉴于经济不确定性和高利率的阴影笼罩，私募信贷在投资领域的重要性日益凸显。我们将探讨投资者如何战略性地利用私募信贷机会，并在亚太地区探索新的资产类别。.

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世邦魏理仕 (CBRE) 于 2023 年 11 月和 12 月开展了 2024 年亚太地区投资者意向调查。调查收到了 500 多份回复，受访者被问及一系列与他们的购买意向、感知到的挑战以及未来一年的首选策略、行业和市场相关的问题。. 

调查显示，亚太地区投资者的购买意愿持续疲软，而卖出意愿则创下调查开展以来的最高水平。尽管全球主要市场的加息周期已然停滞，但投资者仍在等待市场发出重定价周期结束的迹象，才会投入大量资金。.

因此，除日本以外，大多数市场的投资者在 2024 年上半年将继续采取观望态度。然而，随着市场越来越预期美联储将在 2024 年下半年开始降息，亚太地区的央行也将效仿，商业房地产投资活动应该会在下半年加速。.

其他主要发现：

  • 整体投资情绪与世邦魏理仕内部预期基本一致。尽管净买入意向与预期相近，但超过40%的投资者表示，他们将在2024年出售更多资产以实现收益并偿还债务。澳大利亚、新加坡和香港特别行政区的卖出意向最为强烈。.
  • 调查显示，随着投资者寻求在负收益持续存在的市场中实现目标回报，增值投资策略将在 2024 年获得发展动力。.
  • 住宅资产（尤其是多户住宅和租赁型住宅）的投资兴趣增幅最为显著，尤其受到那些考虑增值策略的投资者的青睐。工业地产和办公楼仍然是核心投资者最青睐的物业类型。.
  • 对于寻求另类资产的投资者而言，医疗保健资产仍然是他们关注的焦点。房地产债务在今年的调查中跃升至第二位，同时，投资者对居住领域（养老社区和学生公寓）的关注度也显著提高。.
  • 日本连续第五年蝉联跨境投资首选市场。新加坡和澳大利亚分别位列第二和第三。投资者依然青睐流动性强且收益稳定的市场。.
  • 超过 60% 的投资者（其中大部分是私募股权基金、房地产基金和 REIT）计划在 2024 年对现有建筑物进行改造，使其更具可持续性或符合 ESG 标准；这一趋势确保了增值策略是他们的首选方法。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-investor-intentions-survey-2024

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2024年实物资产格局的演变反映了在经历了2023年的不确定性之后，市场呈现谨慎乐观的态势。从亚太地区稳定的周期性投资带来的多元化机遇，到物流和办公空间的关键性转变，市场动态呈现出多元化的特点。投资者正积极探索新经济、养老地产和共享居住空间等增长型行业，同时，私募信贷机会也在各个市场涌现。包括技术整合和可持续发展举措在内的结构性变革，正在重塑需求趋势。在全球经济不确定性的背景下，战略灵活性和对增长型行业的关注将成为未来一年投资者的投资策略。.

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高纬环球发布的《2024 年亚太办公楼展望》提供了澳大利亚、中国、印度、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、菲律宾、新加坡、泰国和越南等城市办公楼的供应、需求、空置率和租金数据预测。.

区域概览

关键信息：

  • 尽管通胀总体有所改善，但该地区大多数市场的通胀水平仍高于目标区间；预计利率将长期处于高位。.
  • 预计亚太地区经济增长将在 2024 年放缓，但仍将保持正增长（实际年均增长率为 3.51 万亿至 4.01 万亿）。.
  • 尽管经济前景疲软，但预计区域办公楼需求将在 2024 年恢复到疫情前的水平——但高于平均水平的新供应将推高空置率。.
  • 预计2024年租金增长将保持平稳，然后从2025年开始缓慢加速。.
  • 鉴于市场对高品质建筑的持续追求，新建的高品质建筑可能会表现更佳。.

在经济形势动荡的背景下，亚太办公楼市场依然保持稳健增长。2023年前九个月，亚太地区25大城市A级办公楼的吸纳量约为5000万平方英尺（msf），预计第四季度还将新增1200万平方英尺。2023年全年办公楼需求量预计为6200万平方英尺，较去年的5500万平方英尺增长1113万亿美元。.

2023 年新增供应量将达到 109 百万平方英尺，超过需求，导致空置率从 2022 年的 16.1% 升至 17.6%。租金增长随后放缓，加权平均而言可能会下降约 0.5%。.

前景总体偏向乐观。预计2024年需求将增至8300万平方英尺，2025年将增至8700万平方英尺，与疫情前水平持平。然而，预计未来两年将有近2.35亿平方英尺的新供应量涌入，这将进一步推高空置率，空置率预计将在2024年达到峰值184.1万亿平方英尺，并在2025年保持稳定。这将对租金构成下行压力，预计2024年租金将保持平稳，处于区域加权平均水平，之后从2025年开始缓慢加速上涨。因此，短期内租户仍有机会。.

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