过去十年兴起并持续发展的一大趋势是投资者转向非传统房地产领域。疫情爆发尤其加速了对新经济资产的关注，包括那些为数字经济提供关键基础设施的资产，例如数据中心和物流中心。另一个强劲的趋势是向环境、社会和治理（ESG）倡议的转变。.
APREA借此机会，在其年度亚太市场展望2022大会期间召集了一个专家小组，探讨投资者如何利用这些投资变化。.
世界对数据渴求
全球经济日益数字化，这主要得益于云计算和数据分析等技术的快速普及，数据的重要性也因此与日俱增，堪称现代全球经济的命脉。据Equinix预测，到本世纪中期，亚太地区的数据产生量可能高达每秒6000太比特。这将持续推动对数据中心这一关键基础设施的需求。.
三位小组成员一致认为，数据中心将在该地区持续建设。凯德集团私募股权另类资产及实物资产首席执行官Patrick Boocock表示：“我们在欧洲和中国收购了一系列数据中心，目前正在韩国开发两个数据中心。随着发达市场和发展中市场对数据需求的不断增长，我们正在各个市场寻找合适的资产，以构建更广泛的数据中心平台。” 然而，主持此次讨论的SS&C Intralinks另类投资客户总监Ivy Min指出，迄今为止，投资主要集中在发达市场。.
高盛资产管理亚太区私募投资联席主管兼亚太区房地产主管村田拓表示，其中一个原因是，鉴于开发商在增长型市场中必须承担更高的风险，在发达市场更容易建立规模。.
另一个原因是，发达市场仍然存在巨大的发展机遇，因为这些市场的供应仍然落后于需求。他补充说，例如，大东京地区是仅次于北弗吉尼亚的全球第二大数据中心市场。黑石集团房地产集团董事总经理安比卡·戈埃尔对此表示赞同，她指出，即使在日本，人均数据中心供应量也比同等规模的城市低60%。.
新兴市场的前景也十分光明，因为仍有巨大的容量增长空间。安比卡指出，印度已部署的数据中心容量约为500兆瓦，与拉斯维加斯市的数据中心容量相当。.
“帕特里克表示赞同：”这取决于潜在需求，在中产阶级不断壮大的发展中市场，几乎人手一部手机，甚至可能还有平板电脑，当然，对数据中心的需求将会增加。”.
更系统化的ESG议程方法
随着投资者将越来越多的资金投入符合ESG标准的投资项目，他们理应获得与其付出相符的回报。这不仅仅关乎环境。贝恩公司指出，ESG的可衡量影响将逐渐发展到与财务回报和风险同等重要的程度。然而，不同的标准和监管规定仍然带来挑战。
安比卡透露，黑石集团采取了一套结构化的方式来维护对投资者和利益相关者的透明度。例如，该公司与施耐德电气合作，追踪其公用事业支出和碳足迹，而这方面“绝对是行业领先”。.
帕特里克对此表示赞同，他指出，投资者对基金经理在量化、理解和解决其资产的ESG问题方面所采取的措施持批评态度。如今，无论是基础设施还是房地产，人们在理解和分析ESG对实物资产的影响方面都投入了更多精力。.
“展望未来，我们将看到更多强有力的资本支出计划，以减少建筑环境的碳足迹，”他说。.
Tak提醒道，虽然环境因素很重要，但社会和治理方面也同样需要关注。这些考量对于促成变革至关重要，因为一家公司的ESG足迹可能会超越其企业内部，波及整个价值链及其所有利益相关者。.
“他说：”房地产对社区的影响是我们会思考、衡量并努力落实的。”.
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净零排放是主要的投资驱动因素
随着全球范围内气候变化影响的证据日益增多，近年来，投资者纷纷自愿设定目标，力求实现旗下资产的净零排放。艾维指出，这可能会为资产管理公司带来新的投资机遇。.
“我们正步入房地产和基础设施领域一个激动人心的时期。世界各国致力于向净零排放转型。未能融入这一转型进程的资产将面临过时的风险。凯德集团正在关注可再生能源领域的机遇，并将继续把我们项目中的可再生能源输送到我们的物流和商业园区，并提高其利用率。”帕特里克说道。.
Ambika观察到，在美国，为了更便捷地获取可再生能源，数据中心运营商正转向更多多租户数据中心。她透露，黑石集团在美国的数据中心平台计划从可再生能源采购100%的电力，并寻求为其去年收购的QTS投资组合中的90%电力获得绿色认证。.
三位小组成员一致认为，要使全球经济向净零排放转型，需要巨额投资，未来十年需要近10万亿美元；安比卡估计，到本世纪中叶，需要近100万亿美元才能实现这一目标。.
然而，Tak认为，关键在于如何分配这笔巨额资金。他相信，其中一部分资金必须投入到更前沿的技术领域，例如氢燃料，以推动世界能源转型，从而扭转气候变化。这意味着需要在项目上承担更大的风险。但他希望，这波投资浪潮能够使这些发展项目更具可行性。.
“这又是一个机遇，那些不那么以盈利为目的的资本或许能以有趣的方式支持这些技术的发展，并推动它们向前发展。作为另类投资基金经理，我们将很感兴趣地把这些资源整合起来，为世界带来下一轮能源变革，”他说道。
替代方案——一种良好的对冲策略
尽管世界正逐步走向与疫情共存的生活方式，疫情风险也逐渐消退，但2022年伊始便面临新的威胁，先是通胀压力，最近又是俄罗斯入侵乌克兰。这削弱了疫情后的经济复苏，并加剧了滞胀风险。.
“这将持续推动一些现有趋势，”安比卡说道，并指出投资另类投资的优势将得到进一步凸显。她提到，正如疫情期间的情况一样，供应链韧性的重要性将进一步凸显。.
“她进一步解释说：”目前全球的形势是，我们必须考虑未来可能出现更多供应链冲击；新冠疫情已经证明了这一点，我认为乌克兰局势是另一个警示。”.
她透露，黑石集团已承诺向主题投资领域投入超过140亿美元（1000亿至4万亿美元）的股权，其投资组合中约有7013万亿美元集中在物流、住宅和生命科学领域。除此之外，黑石集团还押注内容创作行业。去年，该公司收购了位于新加坡的Eclipse大厦（原名Sandcrawler），迪士尼和卢卡斯影业等公司均是该大厦的租户。.
“她指出：”这里的经济增长远远超过了通货膨胀，我们认为通货膨胀是一个需要关注的因素，我们在进行投资时会密切关注这一点。”.
Tak对此表示赞同，他认为油价波动也进一步凸显了向可再生能源转型的重要性，并加速了这一进程。鉴于新的经济趋势和充裕的资本，房地产在当前环境下也将继续蓬勃发展。.
“他进一步解释说：”从通胀环境来看，房地产是一种非常有趣的资产类别；它能给你带来一些类似股票的回报，但同时也保持了一些类似固定收益的性质。”.
