资本市场

• 2021年第一季度，全球商业地产投资额同比下降311万亿至3万亿美元。预计下半年，随着经济复苏和新冠肺炎疫苗的广泛接种，将出现强劲反弹。.
• 疫情对全球投资市场的影响程度不一。亚太地区引领了第一季度的全球投资复苏。东京、首尔和北京等市场在整个疫情期间都展现出了韧性。以洛杉矶、波士顿和达拉斯为首的北美市场也迅速复苏，而欧洲市场则因疫情反弹而滞后。.   
• 全球三大区域的工业地产投资依然强劲。随着价格下跌和不良资产涌入市场，美国酒店投资活动有所增加。亚太地区的核心办公和零售资产表现良好。.
• 受全球债券市场收益率上升的影响，房地产和债券之间的收益率差收窄。强劲的市场基本面和需求推动，全球工业地产收益率持续收窄。第一季度办公楼收益率保持稳定，但美国市场出现扩张迹象。受欧洲市场疲软的影响，零售地产收益率小幅走高。.
• 得益于稳定的收益回报，2020年房地产总回报率保持正值。许多投资者在2021年转向机会型和不良资产投资，以期获得更高回报。受疫情影响，租户信用和租金收入增长受到更多关注。.

预计今年经济将复苏，开局良好

• 随着疫苗分发、旅行限制逐步放宽以及员工重返工作岗位等利好消息提振经济，投资销售活动在今年第一季度回暖，其中住宅市场交易额领跑。2021年第一季度投资交易额约为10亿至4万亿新元，较2020年第一季度的30亿新元增长26.71万亿新元。.

• 2021年初，住宅市场保持强劲势头，投资交易额约为1.7亿新元。优质洋房（GCB）市场因其稀缺性和珍贵性，以及更多家族办公室在新加坡设立机构，持续吸引着投资者的浓厚兴趣。3月下旬，纳西姆路一栋优质洋房以1.288亿新元（每平方英尺4005新元）的价格售出，打破了该资产类别此前的所有销售纪录。与此同时，开发商也开始通过合作补充土地储备。.

机构资本回归和工业投资交易增加

机构投资者和房地产基金加快了对工业资产的收购步伐。事实上，上述19亿港元的交易全部被基金或机构投资者收购。2021年1月，活跃于大中华区的基金管理公司凯龙收购了荔枝角站附近的恒发工业大厦。该物业预计将被改建为新的工业办公楼。另一家泛亚基金管理公司丝路也收购了粉岭站附近的微笑中心，该中心目前已出租用作物流用途。与此同时，古德曼以5.7亿港元（约合7350万美元）的价格收购了观塘海能工业中心地下至四层，该中心拥有冷库设施。.

展望2021年，我们认为机构资本和基金将再次活跃起来。过去18个月由于市场不确定性而积压的收购需求，如今似乎有所缓解。与零售和办公楼市场相比，工业地产在租金和资本价值方面展现出较高的韧性和稳定性。与此同时，工业振兴计划2.0也为投资者提供了重建机会，一些投资者正着眼于放宽容积率限制，以期通过提高建筑面积比来提升投资回报率。.

无论发生什么，房地产投资者都需要具有创新精神和适应能力，制定与这些结构性变化相适应的投资策略。.

新冠疫情已将世界推入有史以来最动荡的时期之一。黄金价格屡创新高，股市波动剧烈，全球各国政府债券收益率依然低迷。然而，即便在这样的背景下，我们预测房地产投资仍将保持吸引力，这得益于其波动性低于其他资产类别、长期直接投资带来的丰厚回报历史，以及至关重要的——在全球601万亿只债券收益率低于11万亿，超过1万亿只债券收益率为负的情况下，房地产投资依然能够创造收益。.

对于服务业而言，国内辅助人员队伍的壮大将带动办公空间需求的增长。制造业、仓储业和服务业的本地化就业增长也将提升对其他类型房地产（包括住宅和医疗保健地产）的需求。此外，国际房地产投资也将迎来间接机遇。作为本地化程度提高的替代方案，跨境房地产投资能够提供全球多元化投资机会，并为实现收入目标提供更多选择。.

民族主义和贸易战的兴起早已初露端倪，而疫情导致的商业活动中断和海外旅行受限，只会加速这一趋势。这引发了关于“回流”（将海外业务迁回国内）、“在岸化”（将供应链转移到国内）和“近岸化”（将业务转移到离家更近的地方）的讨论。某些类型的房地产市场也将因此蓬勃发展。物流行业面临着额外的用工需求，这转化为更为强劲的投资需求。.

关键预测与展望：物流与工业市场

•亚太地区对物流空间的需求一直受到零售业从实体店向线上转型这一长期趋势的支撑。新冠疫情极大地推动了电子商务交易量的增长，而冷链行业的扩张和新基础设施的建设将进一步刺激需求。•大多数投资者和开发商已将物流仓库视为核心资产类别。.
•由于中国一线城市需求旺盛而供应有限，租户和业主可能不得不在远离主要中心的地区寻找空间和机会。.
•尽管日本一些小型现代化物流集群（例如东京附近的流山/柏市和大阪附近的茨城市）拥有亚太地区规模最大、技术最先进的仓库，但其现代化物流设施的供应仍然严重不足。由于现代化仓库供应稀缺，投资者和开发商可以对老旧仓库进行增值改造。拆除重建已成为一种日益普遍的做法。.
澳大利亚拥有充足的A级物流资产，但这些资产持有量极低，空置率远低于长期平均水平。投资者应考虑购买资产组合以实现规模化投资。.
•在印度，孟买和德里首都区的空置率为10-11%，而其他物流集群的空置率为15-30%。除德里首都区外，所有市场的2020年新增供应量均不大。.
新加坡是亚洲物流市场服务最完善的地区之一，人均甲级物流物业存量（按建筑面积计算）为0.8平方米（相比之下，大阪或华南地区不足0.2平方米）。因此，新加坡的空置率为11.71万亿令吉，我们预计未来五年平均年租金增长率将较为温和，为0.81万亿令吉。.
冷链配送需求正飙升。展望未来，我们预计大型专用冷链仓库将建在港口和交通枢纽附近，而翻新的冷链仓库将建在靠近城市的地方，以便于货物配送。租户和业主都将在这两种类型的仓库中找到商机。.

2020年，印度房地产行业的私募股权投资较2019年减少了231万亿至3万亿美元。目前，投资者也在关注其他资产以及需要最后一公里融资的项目。投资公司和全球开发商正在印度承担开发风险，并建设办公园区。.

我们建议投资者为处于建设最后阶段的停滞项目提供资金。这些项目风险较低，因为项目审批手续已经到位。.

> 我们还建议投资者关注物流和数据中心资产，通过将其转换为房地产投资信托基金 (REIT) 来利用这些行业的增长。.

报告要点：

• 2020 年第四季度，新加坡整体房地产投资销售额环比增长三倍，同比增长一倍，达到 144 亿新加坡元（109 亿美元），主要得益于 REIT 合并。.
  
• 第四季度住宅投资销售额环比增长 92.61 万亿令吉，同比增长 94.21 万亿令吉，主要原因是公共和私人土地销售的复苏，其中包括两笔集体出售。.
• 凯德商用信托（CMT）通过合并收购了凯德商业信托（CCT）的六个办公楼和两个综合用途开发项目，这在一定程度上推动了第四季度商业投资销售额的激增，环比增长228%，同比增长509%，达到86.9亿新加坡元（65.7亿美元）。.
• 由于 ESR REIT 与 Sabana REIT 的拟议合并失败，第四季度工业投资销售额环比下降 9.3%，同比下降 82.1%。.

随着更多科技公司设立中心以及全球经济复苏，预计2021年投资销售额将进一步增长，新加坡仍将是一个受欢迎的投资目的地。.

由于缺乏大型企业，区域市场表现平平，但部分市场已出现改善迹象。.

• 与业内普遍预期相反，该地区在2020年第四季度出现了一些微弱的复苏迹象。世界各国政府普遍认为应继续实施旅行禁令并关闭边境。少数国家已开通双边旅行绿色通道，但都非常谨慎，因为感染人数仍在每日攀升，并且出现了病毒变异株的迹象。由于酒店业的未来仍不明朗，酒店交易活动持续低迷。.
• 2020年第四季度，亚太地区酒店投资市场交易额为19.76亿美元，共计30笔交易，较2019年第四季度下降8113万亿美元。本季度表现最佳的三大市场为印度、澳大利亚和韩国，这三大市场的交易额占比达6513万亿美元。.
• 印度在该地区仅完成了一笔价值 $2.82 亿美元的高调酒店交易，同比下降 44%，位居榜首。.
• 除马来西亚外，澳大利亚是该地区唯一一个在本季度酒店投资实现增长的市场。澳大利亚报告了五笔交易，总额达100万至2.19亿美元，同比增长3万亿美元。.
• 韩国仍位列前三市场，交易额达1.17亿美元（12笔交易），同比下降7713万亿美元（2019年第四季度）。.