资本市场

关键预测与展望：物流与工业市场

•亚太地区对物流空间的需求一直受到零售业从实体店向线上转型这一长期趋势的支撑。新冠疫情极大地推动了电子商务交易量的增长，而冷链行业的扩张和新基础设施的建设将进一步刺激需求。•大多数投资者和开发商已将物流仓库视为核心资产类别。.
•由于中国一线城市需求旺盛而供应有限，租户和业主可能不得不在远离主要中心的地区寻找空间和机会。.
•尽管日本一些小型现代化物流集群（例如东京附近的流山/柏市和大阪附近的茨城市）拥有亚太地区规模最大、技术最先进的仓库，但其现代化物流设施的供应仍然严重不足。由于现代化仓库供应稀缺，投资者和开发商可以对老旧仓库进行增值改造。拆除重建已成为一种日益普遍的做法。.
澳大利亚拥有充足的A级物流资产，但这些资产持有量极低，空置率远低于长期平均水平。投资者应考虑购买资产组合以实现规模化投资。.
•在印度，孟买和德里首都区的空置率为10-11%，而其他物流集群的空置率为15-30%。除德里首都区外，所有市场的2020年新增供应量均不大。.
新加坡是亚洲物流市场服务最完善的地区之一，人均甲级物流物业存量（按建筑面积计算）为0.8平方米（相比之下，大阪或华南地区不足0.2平方米）。因此，新加坡的空置率为11.71万亿令吉，我们预计未来五年平均年租金增长率将较为温和，为0.81万亿令吉。.
冷链配送需求正飙升。展望未来，我们预计大型专用冷链仓库将建在港口和交通枢纽附近，而翻新的冷链仓库将建在靠近城市的地方，以便于货物配送。租户和业主都将在这两种类型的仓库中找到商机。.

2020年，印度房地产行业的私募股权投资较2019年减少了231万亿至3万亿美元。目前，投资者也在关注其他资产以及需要最后一公里融资的项目。投资公司和全球开发商正在印度承担开发风险，并建设办公园区。.

我们建议投资者为处于建设最后阶段的停滞项目提供资金。这些项目风险较低，因为项目审批手续已经到位。.

> 我们还建议投资者关注物流和数据中心资产，通过将其转换为房地产投资信托基金 (REIT) 来利用这些行业的增长。.

报告要点：

• 2020 年第四季度，新加坡整体房地产投资销售额环比增长三倍，同比增长一倍，达到 144 亿新加坡元（109 亿美元），主要得益于 REIT 合并。.
  
• 第四季度住宅投资销售额环比增长 92.61 万亿令吉，同比增长 94.21 万亿令吉，主要原因是公共和私人土地销售的复苏，其中包括两笔集体出售。.
• 凯德商用信托（CMT）通过合并收购了凯德商业信托（CCT）的六个办公楼和两个综合用途开发项目，这在一定程度上推动了第四季度商业投资销售额的激增，环比增长228%，同比增长509%，达到86.9亿新加坡元（65.7亿美元）。.
• 由于 ESR REIT 与 Sabana REIT 的拟议合并失败，第四季度工业投资销售额环比下降 9.3%，同比下降 82.1%。.

随着更多科技公司设立中心以及全球经济复苏，预计2021年投资销售额将进一步增长，新加坡仍将是一个受欢迎的投资目的地。.

由于缺乏大型企业，区域市场表现平平，但部分市场已出现改善迹象。.

• 与业内普遍预期相反，该地区在2020年第四季度出现了一些微弱的复苏迹象。世界各国政府普遍认为应继续实施旅行禁令并关闭边境。少数国家已开通双边旅行绿色通道，但都非常谨慎，因为感染人数仍在每日攀升，并且出现了病毒变异株的迹象。由于酒店业的未来仍不明朗，酒店交易活动持续低迷。.
• 2020年第四季度，亚太地区酒店投资市场交易额为19.76亿美元，共计30笔交易，较2019年第四季度下降8113万亿美元。本季度表现最佳的三大市场为印度、澳大利亚和韩国，这三大市场的交易额占比达6513万亿美元。.
• 印度在该地区仅完成了一笔价值 $2.82 亿美元的高调酒店交易，同比下降 44%，位居榜首。.
• 除马来西亚外，澳大利亚是该地区唯一一个在本季度酒店投资实现增长的市场。澳大利亚报告了五笔交易，总额达100万至2.19亿美元，同比增长3万亿美元。.
• 韩国仍位列前三市场，交易额达1.17亿美元（12笔交易），同比下降7713万亿美元（2019年第四季度）。.

变化的景观

新冠疫情将对亚太地区的商业地产行业产生深远影响。疫情虽然给本已遭受重创的零售业雪上加霜，却也通过蓬勃发展的电子商务行业为工业地产注入了新的活力。许多B2C企业被迫迅速调整经营模式，因为许多市场的封锁和出行限制促使零售活动大幅转向线上。这些转变在很大程度上推动了整个地区的线上零售额增长和渗透率提升，而这与市场成熟度无关。. 

当我们观察亚太地区几个重点市场的在线零售渗透率增长率时，这一点显而易见。2020年，这些市场的在线渗透率平均每年增长14%。我们预计这种增长在短期内不会放缓，渗透率应该会进一步提高，并有可能达到中国大陆和韩国等区域领先市场。. 

云计算、人工智能和5G加速全球数据中心发展和投资增长

数据中心曾经是全球企业事后才考虑的因素，如今已成为信息经济的基石。根据 Cushman & Wakefield 的《全球数据中心市场比较》报告，过去十年间，超过 14 万亿美元涌入这一资产类别。.

《全球市场对比》是首份此类数据中心报告，公开讨论并对选址和投资的顶级市场进行排名。本研究揭示了库什曼·韦克菲尔德为客户提供数据中心服务时所秉持的思考过程，提供严谨的分析方法，以实现最大价值。.

本研究评估了全球 1,189 个数据中心，采用独特的加权方法对 48 个全球市场进行排名，得出我们的十大外部链接市场。.

市场好转：复苏有望在2021年为全球投资带来501万亿至3万亿美元的增长

高力国际预计，随着全球房地产市场复苏，2021年下半年投资活动将激增5010万亿美元。

由于投资者手握大量可用资金，并寻求弥补之前的损失，高力国际预计2021年总投资活动将增加至多50%。我们的全球投资者调查结果显示，所有地区的98%投资者计划今年扩大其投资组合，其中约60%投资者计划扩大超过10%，包括23%投资者希望扩大20%或更多。.

随着市场挑战缓解，第二季度收购活动将加速进行。

新冠疫苗的推广将对市场产生非常积极的影响，而英国脱欧贸易协议和美国大选结果的出炉，则为全球地缘政治稳定提供了亟需的确定性。这些因素将有助于推动2021年市场增长。尽管许多投资者希望尽早入场，并在第一季度寻找收购目标，但高力国际的专家认为，由于第一季度旅行前景仍存在不确定性，市场活动的反弹将从第二季度开始增强。.

一线城市办公楼仍然是首选资产。

关于‘办公楼消亡’的说法似乎为时尚早，办公楼仍然是全球主要的资产投资目标。纽约、伦敦和悉尼等主要商业中心的办公楼市场规模庞大且流动性强，使投资者能够轻松进行交易，从而支持核心型、核心增值型和价值提升型投资策略。重新定位办公楼资产以达到健康、可持续性和技术基准是投资者的明确优先事项，旨在实现长期价值。.

尽管全球大部分地区的房地产市场增速放缓，并在今年第二季度加速恶化，但中国两座全球重点城市的购房趋势却转为积极态势。全球房地产交易量从今年3月左右开始下滑，但亚太地区的疲软态势早已显现，该地区十大都市区在第一季度均出现两位数跌幅。相比之下，欧洲和美国超过半数的重点都市区交易量出现增长，这得益于第二季度后期实施的经济停摆和旅行限制措施。.

截至 2018 年 12 月 31 日的一年中，NZ$ 的总体活动量创下历史新高，达到 1,698.9 米，比 2017 年（$ 989.6 米）增加了 $ 709.3 米，并且显著高于自 2003 年首次调查以来的平均值 $ 870.2 米。.

2018 年，中端市场投资活动依然强劲，投资额达到 2.45 亿英镑，尽管低于 2017 年创下的 3.337 亿英镑的峰值。已披露交易价值的撤资活动从 2017 年的 6240 万英镑增至 2018 年的 1.008 亿英镑。.

与此同时，2018年是风险投资活动创纪录的一年。投资额增至$2.697亿美元，而同期撤资额有所下降。收购活动仍在继续，但低于2016年的峰值水平，投资额为$5.79亿美元，撤资额为$5.034亿美元。

安永全球私募股权撤资研究报告重点关注私募股权公司在韧性与波动并存的市场环境下应如何制定退出策略。这份2019年的报告基于对100位全球私募股权高管的访谈。该调查由Acuris于2018年9月至11月期间进行。.

过去12个月里，我们看到……

安永全球私募股权撤资研究报告重点关注私募股权公司在韧性与波动并存的市场环境下应如何制定退出策略。这份2019年的报告基于对100位全球私募股权高管的访谈。该调查由Acuris于2018年9月至11月期间进行。.

过去12个月，随着私募股权公司剥离投资组合公司，我们看到了极具吸引力的估值和激烈的资产竞争。在经历了长期的交易热潮后，私募股权退出活动在2018年趋于平稳。然而，从历史标准来看，退出活动仍然十分活跃，许多公司预计这一强劲势头将在2019年延续。.