资本市场

欢迎参加首届 亚太投资图集, 是您在亚太地区进行商业地产投资的战略指南。本报告利用 高纬环球专有的 TIME 评分和公平价值指数 (FVI) 为投资者提供有关市场周期、定价和行业趋势的清晰信息，使他们能够自信地做出以数据为导向的决策。.

市场概述：转型中的韧性

在多个市场近期降息和流动性债务条件的支持下，投资者情绪有所改善。近期前景在动荡中依然喜忧参半，但交易活动和交易规模一直在上升。.

TIME Score：精确定位周期

"(《世界人权宣言》) 时间得分 (Timing the Investment Market Entry/Exit）是一项前瞻性指标，可帮助投资者确定每个市场在房地产周期中所处的位置。随着亚太地区所有物业的 "TIME "得分呈上升趋势（(目前为 3.1)，许多市场正在走出稳定期，进入早期增长阶段。这预示着一个引人注目的战略投资窗口，主要市场包括 澳大利亚、新加坡和日本。.

TIME Score 将多个指标提炼为一个单一指标，以反映周期阶段（从衰退到拐点再到复苏）。它提供了一个实用的框架，以 及时入市和出市 跨地域和跨部门。.

公平价值指数：价值与战略的结合

"(《世界人权宣言》) 公平价值指数（FVI） 根据长期预期回报和风险调整基准，评估优质写字楼、零售和工业市场当前定价的相对吸引力。横跨亚太地区、, 大多数跟踪的写字楼和工业市场价格偏低、, 提供了具有吸引力的进入点。亚太地区的外国投资指数为 2025 年第三季度为 62.5、, 高于第一季度的 60.4，其中 46% 的跟踪市场定价偏低，63% 的物流和工业市场定价偏低。. 澳大利亚的物流与工业、新加坡的优质写字楼以及精选的零售资产在以下方面表现突出 相对价值和未来增长前景。. 

公允价值指数将当前市场定价与模拟公允价值进行比较，以显示 定价失调创造机会。更高的 FVI 分数 则表明定价偏低（价值更具吸引力），而 得分较低 表明更多的市场已经完全定价。.  

战略主题

• 核心和核心加： 低空置率市场中的 CBD 黄金地段写字楼；供应紧张节点上的现代物流设施。.
• 增值： 重新配置环境、社会和公司治理水平低的写字楼资产；物流业的填充和升级；租金回报率高的零售资产。.
• 行业甜蜜点： 由于结构性需求和供应受限，物流与工业行业的表现继续优于其他行业；写字楼和零售资产存在重新定价的机会。.
• 跨境资本： 全球投资者对亚太地区的兴趣与日俱增，越来越关注数据中心、生活、自助仓储和生命科学领域的平台建设。.

世邦魏理仕每六个月与旗下资本市场经纪人和估值师共同开展亚太区资本化率调查，以深入了解当前资本市场趋势和情绪，以及各市场和行业的最新资本化率变动。本报告总结了该调查的主要发现。.

以下是主要亮点：

• 由于利率下降和资产重新定价，商业房地产投资今年开局强劲，同比增长 11%，到 2025 年第一季度达到 $330 亿美元。.
• 整个地区的资本化率呈现分化趋势。澳大利亚购物中心的资本化率受到压缩，而大中华区的资本化率则持续面临扩张压力。.
• 针对关税的影响，约有60%的受访者预计投资者将重新评估购买活动的步伐。中国大陆、香港和新加坡的投资者对关税的影响极为担忧，而韩国、澳大利亚、印度和日本的投资者则较为担忧。.
• 私人投资者（28%）和机构投资者（12%）继续展现出最强劲的购买意愿。房地产投资信托基金（REITs）和房地产基金的购买意愿较六个月前有所增强。.
• 新西兰（77%）和澳大利亚（48%）的净购买意向最高。日本吸引了跨境投资者最浓厚的兴趣。.
• 高收益率/有利定价（63%）、租金上涨潜力（44%）以及健康或不断改善的入住率/租金收入稳定性（36%）被列为提高投资回报的三大机会。.
• 与六个月前相比，对多户住宅和租赁型住宅的需求显著增长（44% 对比 34%），其中日本、大中华区和澳大利亚是主要关注市场。社区购物中心的需求（24% 对比 12%）也较 2024 年第三季度调查有所上升。.
• 数据中心（63%）是所有备选方案中最受欢迎的。.

在强劲的宏观经济基本面、政策改革以及国内外投资者持续高涨的投资热情支撑下，印度资本市场持续发展。房地产行业依然是关注的焦点，收益型资产和新兴资产类别均呈现活跃态势。凭借稳定的需求、战略性的资本部署以及机构投资者日益增长的兴趣，2025财年有望成为印度投资格局的关键之年。.

报告的主要亮点包括：

印度市场概览

• 核心商业办公资产和工业物流领域均出现了强劲的投资活动。.
• 受数字化和对专用基础设施日益增长的需求的推动，人们对数据中心和另类资产的兴趣日益浓厚。.
• 全球投资者越来越多地参与大型平台交易和结构化股权交易。.
• 对主要大都市的收益型资产和A级开发项目持续保持浓厚兴趣。.

资本趋势与交易活动

• 机构投资者与开发商之间的战略伙伴关系推动了资本流入。.
• 值得关注的交易包括在孟买、班加罗尔、德里首都区和海得拉巴的办公楼和仓储领域的交易。.
• 更加注重结构化交易和远期购买模式。.

前景

• 受印度经济增长势头和房地产行业韧性的支撑，投资者情绪依然乐观。.
• 政策支持和基础设施建设有望进一步提升市场深度和透明度。.
• 印度持续吸引着寻求稳定性、规模和可持续回报的长期资本。.

亚太地区对全球资本市场的影响力日益增强，正在重塑投资格局，使其成为全球跨境资本的主要来源地和首选目的地。随着经济基本面趋于稳定和投资势头持续强劲，该地区对寻求增长和稳定的投资者的吸引力不断增强。.

报告的主要亮点包括：

亚太地区

• 全球十大资本来源地中有四个位于亚太地区——新加坡、香港、日本和中国。.
• 全球十大土地和开发用地目的地中有七个位于亚太地区——中国、新加坡、澳大利亚、印度、马来西亚、越南和日本。.
• 就全球固定资产而言，亚太地区仍然是关键参与者，其中日本、澳大利亚和中国位列前十名目的地之列。.
• 该地区具有多元化的投资吸引力：在过去 24 个月中，以办公和工业为主导的六大行业吸引了 100 亿美元至 41830 亿美元的投资。.
• 办公楼行业以 1TP4570 亿美元领跑，其次是工业（1TP4550 亿美元）、零售（1TP4370 亿美元）、多户住宅（1TP4170 亿美元）和酒店（1TP4150 亿美元）。.
• 全球资本的主要来源地：亚太地区拥有全球十大资本来源地中的四个——新加坡、香港、日本和中国。.
• 继续保持全球跨境资本目的地的主导地位：在土地和开发用地排名前 10 的目的地中，有 7 个位于该地区；在现有资产排名前 10 的目的地中，有 3 个位于该地区。该地区是跨境资本的磁石。.

全球的

• 由于全球利率下调，去年第四季度投资额有所增加。.
• 工业领域再次成为全球首选的领先行业。.
• 酒店业是全球跨境投资者增长最快的首选资产类别。.

世邦魏理仕亚太区专业人士指出，随着降息的开始，该地区的投资活动正在增强。.

预计亚太地区大部分市场的资本化率将持续扩张，澳大利亚的资本化率已显露见顶迹象，而日本的资本化率则保持稳定。预计核心资产在未来六个月内将展现出更强的韧性。.

调查的其他主要亮点包括：

• 投资者风险偏好略有上升，几乎所有市场和各类投资者的购买意愿都有所改善。.
• 核心甲级写字楼重新进入投资者的视野，社区购物中心也引起了更多关注。.
• 某些市场的投资活动复苏被推迟到2025年中期。.
• 随着大多数行业买卖双方价格差距的缩小，收购机会将会增多。.

亚太地区商业房地产市场正处于加息周期的顶峰（日本除外），资产重新定价的趋势开始显现，因此某些投资机会的条件已经成熟。.

现在正是投资者以折扣价购入特定市场和行业资产的好时机，预计这些市场和行业的资产价格和业绩将在中期内反弹。.

本报告指出了买卖双方寻求利用不断变化的市场动态的机会，并探讨了可在办公楼、工业和物流、零售、住宅、酒店和数据中心等行业以及通过信贷策略实施的周期性和结构性投资策略。.

莱坊的 亚太视野：超越常规 该报告揭示了新兴的投资势头，并确定了主要的投资目的地，其中私人资本发挥了至关重要的作用。.

主要亮点：

• 亚太地区房地产投资的主要趋势
• 降息对投资的预期影响
• 亚太地区的交易流量预示着下半年（H224）的复苏。
• 2024年是澳大利亚和香港办公室的绝佳年份。
• 聚焦澳大利亚、日本、新加坡、韩国和香港特别行政区
• 通胀回归刺激日本房地产市场

美国央行四年来首次下调利率0.5个百分点。亚太地区部分市场已跟进或计划在下一季度采取类似措施。.

2024 年第三季度，该地区办公楼市场的资本化率变动最大，本报告涵盖的 18 个城市中有 8 个报告了变化。.

2024年第三季度主要亮点 

办公区域

• 澳大利亚 交易活动有所增加，这表明收益率可能走软。.
• 在 曼谷, 办公楼市场的资本化率环比保持稳定。然而，甲级写字楼供应量的增加，加上新进入市场的企业数量有限，可能会在短期内对入住率构成下行压力。.
• 主要城市 中国, 包括北京和上海在内的许多城市，大量新增供应涌入市场，给租金和入住率带来压力。整体交易的缺乏（这通常是市场信心的关键指标）加剧了市场普遍存在的谨慎情绪。.
• 香港’高空置率给写字楼租赁市场带来挑战，导致甲级写字楼租金和资本价值下降。资本化率略有回落，投资者对写字楼资产仍保持谨慎态度。.
• 在 印度, 科技企业积极吸引机构和个人投资者的投资，显著增加了流入办公楼市场的资金。班加罗尔上一季度办公楼吸纳量创历史新高，推动了租金上涨。.
• 汉城 尽管租赁活动有所放缓，但由于供应有限，预计该市场仍将是房东青睐的市场。.
• 优质写字楼的价值应会继续受到健康租金和较低利率的支撑，凸显了资产价格的稳定性。 新加坡.

零售业

• 零售支出 奥克兰 已经趋于稳定，预计在利率和税率下调的支持下将会复苏。.
• 在 曼谷, 零售市场保持稳定，租金和入住率均保持不变，并可能在年底前保持稳定。.
• 班加罗尔’该国有组织的零售业交易量有限，主要受机构资本驱动，因此资本化率保持稳定。但市中心商业街零售空间的需求明显增长。.
• 在 香港, 随着旅游业复苏步伐加快，商业街商铺租金开始显现复苏迹象，但本地消费者的出境消费在一定程度上抑制了零售销售的反弹。由于租金增长基数较低，资本化率有所上升，本季度部分零售资产的出售为投资者提供了颇具吸引力的收益。.
• 地铁 马尼拉 购物中心正在进行大量的翻新和扩建，导致零售空置率从 2023 年的 15% 上升到 2024 年的 17%。租金保持稳定，预计房地产价值也将随之保持稳定。.
• A级购物中心的租赁活动 孟买 由于零售商预期即将到来的节日季期间平均交易时长（ATD）将有所提升，因此市场依然保持强劲。尽管该市供应量增加，且参与此类资产交易的资金有限，但预计资本化率仍将维持在当前范围内。.

工业部门

• 工业部门的资本化率 奥克兰 经过漫长的宽松周期后，市场趋于稳定。开发活动放缓，预计这将限制2024年全年空置率的上升幅度。.
• 在 班加罗尔, 投资者对工业资产类别的情绪基本保持不变，这反映在整个市场的资本化率保持稳定。.
• 香港 交易量一直较低；然而，由于第三季度一笔引人注目的高质量物流交易——利丰中心，投资活动环比激增。.
• 在 雅加达, 工业需求主要由汽车行业、数据中心以及服务于电子商务、快速消费品 (FMCG) 和物流的现代化仓库驱动。这一增长一直保持稳定，波动幅度很小。.
• 汉城’该国的工业投资活动有所改善，缓解了市场对供应过剩的担忧。.

尽管由于降息延迟，澳大利亚的房地产市场活动仍然有限，但随着价格体系的调整，一些买家正重返零售业。酒店和住宅行业也吸引了投资者的目光。2024年下半年将是最佳的购房时机，因为一些卖家预计降息周期将在年底前到来。.

在香港特别行政区，商业地产投资贷款价值比（LTV）的放宽提振了卖方的信心和流动性，导致折价和不良资产交易机会减少。由于写字楼市场持续面临价格调整压力，更多投资者开始关注学生公寓和数据中心等细分领域。.

2024年第一季度，日本房地产投资信托基金（J-REITs）和国内房地产公司支撑了日本的投资规模。然而，在全球高利率环境下，外国买家的活动有所减弱。投资者对优质写字楼和酒店的需求依然强劲，但对住宅领域的选择则更加谨慎。.

受贷款利率下调的提振，韩国市场情绪持续改善。随着收益率持续上升和融资成本下降，预计到2024年底，韩国将实现正收益。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-investment-trends-q1-2024

办公楼：尽管实地考察和咨询量有所增加，但由于租户对成本的谨慎态度，以及第一季度历来是交易淡季，2024年第一季度的租赁活动并未相应增长。租户在短期内可能仍将保持谨慎的支出和选址态度。.

零售业：租赁市场以扩张为主，升级和搬迁活动也有所增加。奢侈品和餐饮行业的需求最为旺盛。尽管零售商仍然对地理位置较为敏感，但在房源紧张的市场，需求正向次要区域蔓延。.

物流：本季度需求有所放缓，而这段时间通常是交易淡季。由于销售增长放缓，资本支出控制更加严格，租赁活动受到抑制。第三方物流 (3PL) 用户的需求持续稳定，这得益于成本优化和外包策略。.

投资：亚太地区商业地产投资额环比下降41万亿美元至10万亿美元，主要原因是工业地产投资减少。由于市场普遍预期的降息迟迟未至，投资者纷纷持观望态度，大多数买家选择等待进一步的重新定价机会，因为负收益的局面依然存在。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q1-2024