市場展望

アジア太平洋（APAC）地域の不動産市場は、住宅分野における大きな進歩やグリーン化など、世界規模で力強い成長を続けています。APAC経済における技術進歩もまた、不動産セクターの変革を促し、デジタル化とデータセンター開発が加速しています。これらの変化は、同時に、地域内の不動産プロジェクトの開発にも影響を与えています。.

世界的に、不動産セクターは、グリーンシティ格付けの取得や再生可能エネルギープロジェクトへの投資など、環境・社会・ガバナンス（ESG）主導のイノベーションをますます積極的に取り入れています。この変化は、2025年度第1四半期におけるアジア太平洋地域における不動産規制の見直しにも顕著に表れています。中国、香港、日本、インドを含む多くのアジア太平洋地域経済圏では、不動産市場の活性化を目指し、グリーンインフラとテクノロジーの統合を促進するガイドラインを導入しています。さらに、アジア太平洋地域では商業用・工業用不動産の需要が大幅に増加しており、事業・商業プロジェクトの開発計画が進行中です。.

こうした戦略的展開に伴い、アジア太平洋地域（APAC）の経済は、様々な資産クラスや資産タイプを誘致するための規制の見直しにより、投資家にとって魅力的な投資先となっています。今後数ヶ月間、これらの経済は地域投資の誘導と発展の促進において重要な役割を果たすと予測されています。.

米国では、インフレと雇用統計が引き続き軟調に推移し、市場の主導権が交代しました。これは、連邦準備制度理事会（FRB）による複数回のフェデラルファンド（FF）金利引き下げへの期待から、大型テクノロジー株から、金利低下の恩恵を受けるとみられるREITを含む低迷セクターへの強いローテーションが生じたためです。FTSE EPRA Nareit Asia USD Dev Net TRは7月に6.34%上昇しました。活発な市場は以下の通りです。

• 日本, +9.5%: 日銀の上田総裁は短期金利を引き上げましたが、その後の記者会見はタカ派的かつ混乱を招き、現在に至るまで大きなボラティリティを引き起こしています。JREITは利上げ以降、相対的にパフォーマンスが大幅に向上し、米ドル建てでも上昇しています。金利上昇の恩恵を受ける銀行株は、上田総裁の発言後、当初は上昇しましたが、その後、世界的なマクロ経済状況の緩和が続く中で金利見通しが変化したため、2日間で約25%下落しました。.
• オーストラリア, +3.8%:  オーストラリア準備銀行（RBA）は8月6日の会合で政策金利の据え置きを発表し、高水準の労働コストに起因するインフレ率の持続的な上昇を踏まえ、短期的なOCR引き下げへの期待を後退させました。グッドマン・グループは、成長著しいデータセンター開発の力強い貢献により、堅調な業績と良好なガイダンスを示すと予想しています。来週の決算発表が好調であれば、アンダーウェイトを引き上げる可能性が高いでしょう。.
• 香港, +1.5%: 特に中国での販売低迷により恒隆地産のDPSが3分の1に減少したことを受け、決算発表への期待は極めて低い状況です。Link REITの香港および深センの資産ツアーに参加しましたが、割安なバリュエーションにもかかわらず市場への関心が非常に低いため、バイサイド企業の参加は低調でした。.
• シンガポール, +6.2%:  SREITの業績は予想通りであり、配当の伸びは金利コストの上昇によって抑制されている。シンガポール金融管理局（MAS）が金利政策を直接決定していないため、世界的な金利見通しを踏まえると、シンガポールの金利もそれに追随するだろう。.

結論：金利予想のリセットと好調な収益を背景に、7月11日の米国消費者物価指数発表以来、REITは上昇傾向にある。.

米国では、インフレと雇用統計が引き続き軟調に推移し、市場の主導権が交代しました。これは、連邦準備制度理事会（FRB）による複数回のフェデラルファンド（FF）金利引き下げへの期待から、大型テクノロジー株から、金利低下の恩恵を受けるとみられるREITを含む低迷セクターへの強いローテーションが生じたためです。FTSE EPRA Nareit Asia USD Dev Net TRは7月に6.34%上昇しました。活発な市場は以下の通りです。

• 日本、+9.5%: 日銀の上田総裁は短期金利を引き上げましたが、記者会見はタカ派的で混乱を招きました。今日に至るまで、大きなボラティリティを生み出しています。JREITは、この引き上げ以降、相対的にパフォーマンスが大幅に向上し、米ドル建てで上昇しています。金利上昇の恩恵を受ける銀行株は、上田総裁の発言を受けて当初は上昇しましたが、その後、世界的なマクロ経済状況の緩和が続く中で金利見通しが変化したため、2日間で約25%下落しました。
• オーストラリア、+3.8%:  オーストラリア準備銀行（RBA）は8月6日の会合で政策金利の据え置きを発表し、高水準の労働コストに起因するインフレ率の持続的な上昇を踏まえ、短期的なOCR引き下げへの期待を後退させました。グッドマン・グループは、成長著しいデータセンター開発の力強い貢献により、堅調な業績と良好なガイダンスを示すと予想しています。来週の決算発表が好調であれば、アンダーウェイトを引き上げる可能性が高いでしょう。
• 香港、+1.5%: 特に中国での販売低迷により恒隆地産のDPSが3分の1に減少したことを受け、決算発表への期待は極めて低い。Link REITの香港および深センの資産ツアー（別途注記）に出席したが、割安なバリュエーションにもかかわらず市場への関心が極めて低いため、バイサイド企業の参加は低調であった。
• シンガポール、+6.2%:  SREITの業績は予想通りであり、配当の伸びは金利コストの上昇によって抑制されている。シンガポール金融管理局（MAS）が金利政策を直接決定していないため、世界的な金利見通しを踏まえると、シンガポールの金利もそれに追随するだろう。.

結論：金利予想のリセットと好調な収益を背景に、7月11日の米国消費者物価指数発表以来、REITは上昇傾向にある。.

最近の急激な金利上昇により経済成長は鈍化したものの、地域全体では依然として成長は堅調に推移している。.

金利上昇の結果、アジア太平洋地域の商業用不動産投資は40%減少しましたが、最近のデータでは安定化が見られ、一部のセクターでは投資の最低水準から脱しつつあります。.

楽しみにしている

今後、金利が引き下げられると予想されますが、そのペースと規模は市場によって異なります。これは、投資取引活動の加速を後押しするでしょう。.

投入を待つ巨額の資金が存在します。したがって、賢明な投資家には、リスクカーブに沿って、そして様々な投資スタイルにおいて投資機会が存在します。長期的なメガトレンドは、オルタナティブ投資と「景気循環型」資産クラスの成長を牽引するでしょう。.

投資家に対しては、政府および家計の債務水準に留意し、労働市場の大幅な縮小を注視するようアドバイスしていますが、歴史は行動を起こすべき時が今であることを示しています。.

CBRE の 2024 年アジア太平洋不動産市場展望中間レビューでは、2024 年の初めに行った予測を検証し、今年の残りの期間の見通しを明らかにしています。.

1月の当初予測は概ね正しかったものの、予想されていた利下げの長期化により投資活動の回復が遅れています。そのため、CBREは通期の投資額予測をわずかに下方修正し、0%から3%の増加としました。.

CBREは、堅調なアップグレード需要とグリーン化への投資による移転需要を背景に、通期オフィス賃貸総量予想を0～5%増と据え置きました。また、小売業の拡張需要も予想通り底堅く推移しています。一方、物流施設の需要は、賃料と設備投資コストの高さから、テナントが移転よりも更新を優先する傾向が続いているため、予想よりも早く正常化しました。.

このレポートでは、2024 年以降もアジア太平洋地域の商業用不動産市場を形成する主要なトレンドと予測を調査します。.

アジアの不動産証券は、金利見通しがREIT、デベロッパー、そしてアジア通貨のパフォーマンスを牽引する中、2024年も引き続き変動が続く。明るい材料としては、世界のファンドマネージャーが不動産セクターを最もアンダーウェイトにしていると言われている点が挙げられる。これは、2009年にこのセクターに参入したファンドが、数年連続で絶対的にも相対的にも好調なパフォーマンスを示した年以来のことだ。利回りの上昇とFRB当局者のタカ派的な発言にもかかわらず、調整は浅く、取引量は少ない。MSCIの変更により複数のアジアREITがインデックスから除外されたことは懸念材料となっていたが、月末に解消された。これにより、パッシブファンドが売りに回ったことで、目立った除外がアンダーパフォーマンスにつながった後、いくらかの改善が見られる可能性がある。当社は、これらの変更の影響を受けたポジションを買い増した。短期的なセンチメントは、6月第1週末に発表される米国雇用統計に左右される可能性が高い。先月の報告書では失業率の上昇が示されており、この傾向が継続すれば金利見通しが再び変化する可能性があり、これはアジアのREITと通貨にとってプラスとなるでしょう。米国の大手裁量的消費者企業は、低所得層の消費者が著しく弱くなっていると指摘しています。これはパンデミックによる貯蓄の減少とコスト上昇による可処分所得の減少が原因と考えられます。業績とガイダンスを踏まえると、REITとデベロッパーの牽引役はマクロ経済要因となる可能性が高いですが、企業活動や自社株買いの発表にも上向きの動きが見られる可能性があります。.

アジア太平洋（APAC）地域の不動産市場は、多くの国における金利上昇や住宅危機といった課題にもかかわらず、世界規模で力強い成長を続けています。APAC経済における技術革新の著しい進展は、不動産セクターの変革を促し、デジタル化とサステナビリティへの取り組みが加速しています。これらの変化は、地域における不動産プロジェクトの開発にも同時に影響を与えています。.

世界的に、不動産セクターは、二酸化炭素排出量の増大といった課題への解決策として、環境・社会・ガバナンス（ESG）主導のイノベーションをますます積極的に取り入れています。この変化は、2024年度第4四半期にアジア太平洋地域において更新された不動産規制にも顕著に表れています。中国、香港、日本を含むいくつかのアジア太平洋地域経済圏では、この課題に対処するため、グリーンインフラとテクノロジーの統合を促進するガイドラインを導入しています。.

さらに、流動性が逼迫しているにもかかわらず、アジア太平洋地域では商業用・工業用不動産の価格が大幅に上昇しています。住宅分野では、オーストラリア、シンガポール、中国、インド、香港などの国々が、住宅需要に対応するための戦略的な改革と規制を優先しています。特にインドとシンガポールは、高齢者向け住宅分野での取り組みを強化し、住居を求める高齢者のニーズに応えています。.

依然として課題が残るものの、APAC経済は、様々な資産クラスや資産タイプにおける規制の見直しにより、投資家にとって魅力的な投資先となっています。今後数ヶ月間、これらの経済は地域投資の誘導と発展の促進において重要な役割を果たすと予測されています。.

東南アジアは2024年に力強い経済成長を見込んでおり、インフレや地政学的緊張といった課題にもかかわらず、主要経済のほとんどが成長を加速させると予想されています。インフレの緩和と投資の増加が、成長をさらに支えると見込まれます。.

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの最新レポートは、2024年の東南アジア（SEA）の有望な成長見通しを調査しています。4.6%の拡大が予測されているSEAの経済は上昇傾向にあり、前年の成長率4.0%を上回っています。.

シンガポールの経済成長は、依然として高い金利環境と世界経済の不確実性により抑制されるものの、2024年には3.0%に改善し、2023年の1.1%を上回る見込みです。.

経済成長は、外需の回復に伴う製造業の回復と、シンガポールが地域のビジネスハブとしての地位と観光業の回復を背景に堅調なサービス需要によって支えられるでしょう。不動産需要全体は、慎重ながらも改善すると予想されますが、住宅市場やオフィス市場など一部の市場における供給増加は、賃貸市場の見通しを圧迫する可能性があります。.

2024年はアジア太平洋地域の不動産業界にとって、よりダイナミックな年になると予想されています。迅速な行動、市場やセクターを深く掘り下げて価値を見極める能力、そして生産的なパートナーシップを構築する能力が、この地域の復活を最大限に活かす鍵となるでしょう。.

コリアーズの2024年投資家インサイト - カントリースポットライトシリーズは、不動産投資家とオーナーの皆様に、今後の1年に関する独自の洞察と、地域全体の各市場に関する深い理解を提供することを目的としています。投資家の皆様が急速に変化する世界情勢を踏まえてポートフォリオを評価するにあたり、本シリーズは、主要な市場動向、見通し、機会に関する戦略的見解に加え、アジア太平洋地域における資産クラス全体にわたる実用的なインサイトを提供します。.

アジア太平洋（APAC）地域の不動産市場は、急速に変化する世界情勢にもかかわらず、驚異的な回復力と適応力を示してきました。APAC経済における地政学的な変化は、不動産セクターの変革をもたらし、テクノロジーとサステナビリティの融合が加速しています。これらの変化は、急ピッチで進められるプロジェクトの開発にも影響を与えています。.

世界中の不動産業界がテクノロジー主導のイノベーションに追いつくにつれ、二酸化炭素排出量の増加に伴い、環境に配慮した建築手法への移行が進んでいます。この変化は、2024年度第3四半期にアジア太平洋地域において更新された不動産規制にも顕著に表れています。中国、シンガポール、オーストラリア、日本など、多くのアジア太平洋諸国では、この課題に対処するため、グリーンインフラやテクノロジーを統合したガイドラインを導入しています。.

さらに、オーストラリアや日本といった国では、データセンターや冷蔵倉庫といった特殊な資産クラスから、Build-to-Rent（賃貸型）の資産タイプへと重点を移行しています。流動性の逼迫によりテナントからの需要は低迷しているものの、投資家は商業用・産業用不動産に強い関心を示しています。さらに、香港や日本といった経済圏では、包摂性と平等な住宅権という新たなテーマが浮上しており、今後数年間で他のアジア太平洋諸国にも影響を及ぼすと予想されます。.

依然として課題はあるものの、APAC諸国の経済は、様々な分野や資産タイプにおける規制の見直しにより、投資家にとって魅力的な投資機会を提供しています。これらの経済は、地域における投資と開発の促進において重要な役割を果たすことが期待されています。.