市場展望

私たちは、 2022年版グローバル上場不動産展望レポート!

ヘイゼルビューは今年、上場REITへの投資開始から10周年を迎えました。2021年はまさに飛躍の年でした。上場REITは需要、稼働率、価格決定力、そして収益成長において力強い回復を見せました。このように変化するファンダメンタルズに対応していくには、柔軟性と投資プロセスへのコミットメントが不可欠でした。.

カナダ、米国、ヨーロッパ、アジアに拠点を置く当社の優れた専門家チームは、Hazelview に、この前例のない市場状況を乗り切るための現地の目と耳を提供し、他社が見逃した価値を探し求めることで、最初の 10 年間を終えたのと同じように、次の 10 年間もスタートします。.

2021年の展望を受け取った（そして覚えている）皆様へお伝えすると、2021年のREITのトータルリターンは15～201TP3兆ドルと予測していました。この予測は、他のほとんどの業界セグメントと同様に、2021年のREITの新規上場が本格化したことを示しています。2022年については、持続的なインフレの可能性が不動産価格の追い風となり、ファンダメンタルズの強化と相まって魅力的な収益成長が促進されると考えています。2022年のグローバルREITの目標トータルリターンは、12～151TP3兆ドルです。.

2022 年に優れた業績を上げることが非常に期待できるセグメントは次のとおりです。

• 北米の産業施設
• アジアのデータセンター
• 米国住宅部門 
• 欧州オフィスREIT
• 携帯電話基地局

お客様にご期待いただいている高いリスク調整後リターンの実現を目指し、今年もエキサイティングな一年となることを楽しみにしております。このレポートをお楽しみいただき、皆様との対話のきっかけになれば幸いです。近いうちにお会いできることを楽しみにしております。. 

新年にお会いしましょう。, 

コラード・ルッソ
グローバル上場不動産投資責任者

この記事は元々  https://www.hazelview.com/

世界的な資本流入の増加と楽観的な見方の高まりが、この地域の不動産投資を後押しする

• 東京は2022年に投資すべき#1の地域です
• 84%の投資家が経済見通しに楽観的である
• 工業・物流セクターはオフィスを抜いて最も需要の高い資産クラスとなった。
• 74%の投資家がすでに資産の環境パフォーマンスに関して行動を起こしている

香港、2021年12月9日 – 多角的な専門サービスおよび投資運用サービスを提供する大手企業、コリアーズ（NASDAQ：TSX、TSX：CIGI）は、ロンドン、ニューヨーク、東京、シドニーといった主要都市圏における質の高いオフィス資産が依然として魅力を維持しており、来年も高い需要が見込まれると発表しました。コアオフィスおよびコアプラスオフィススペースは、グローバル戦略における最有力候補であり、60%の投資家がこれらの資産を投資対象として挙げています。また、インダストリアル・ロジスティクス（I&L）資産が最も人気が高まっています。.

オフィスビルの魅力は、特に充実した交通インフラと高いアメニティを備えた都市において、オフィス需要が今後も堅調に推移するという認識だけでなく、オフィス資産がもたらす大規模な資本投下が容易であることからも生まれています。投資家の5人に4人（81%）が建設コストの上昇を課題と捉えており、新築、改築、改修プロジェクトが制限され、既存の優良オフィス資産への需要が高まる可能性があります。.

“「私たちの 2022年グローバル投資家展望, コリアーズのグローバル・キャピタル・マーケット責任者であるトニー・ホレルは、「潜在需要と取引の遅延は、来年には勢いにつながるでしょう。しかしながら、投資家は新たな規制やCOVID-19による不確実性の影響を受けて、ますます複雑化し競争の激しい市場に直面しています。潤沢な投資資金が容易に利用できることから、ティア1都市のオフィスは安全資産として捉えられており、魅力的な資金配分手段となっています」と述べています。.

アジア太平洋地域の不動産投資にとって目覚ましい一年

アジア太平洋地域（APAC）全体で、COVID-19の影響で遅れていた野心的な投資計画を実行に移す準備が整った投資家が増えています。旅行やビジネス活動が徐々に回復するにつれ、国境を越えた資本フローも回復する可能性が高いでしょう。.

アジア資本市場・投資サービス部門のマネージングディレクター、テレンス・タンは次のように述べています。「アジア太平洋地域全体で楽観的な見方が引き続き勢いを増しており、投資家はポートフォリオの拡大に明確な意欲を示しています。取引量はCOVID-19以前の高水準まで回復しつつあり、資産運用パフォーマンスは引き続き循環的な上昇傾向にあります。」“

全体として、I&L 資産は地域で最も人気のある不動産資産となり、20% を超える投資家が、追い風と大規模な経済変革に支えられ、2022 年には付加価値 I&L 資産で 10% ～ 20% の資本価値増加を期待しています。.

コアプラスオフィスは、シンガポール、シドニー、東京などのティア1都市の地域投資家に人気の資産クラスであり、引き続き大きな関心を集めています。回答者の63%がこれらの資産への投資を計画していると回答しており、昨年は54%でした。.

集合住宅／賃貸住宅（BTR）も、投資家がコアプロジェクトと開発プロジェクトの両方に投資するなど、ますます人気が高まっている資産クラスです。日本では、このセクターは既に確立されており、長年にわたり海外のコア投資家を惹きつけてきましたが、オーストラリアでは、開発機会のある新興資産クラスとなっています。.

“「BTRは基本的に新しいインフラの開発状況を追跡しており、これはあらゆる資産クラスにおいて私たちが推奨する戦略です。政府が何をどこで建設しているのか、その土地の基礎条件を検討し、必要に応じて再利用できる資産に投資する必要があります」と、オーストラリア・ニュージーランドのキャピタルマーケット＆投資サービス部門マネージングディレクター、ジョン・マラスコ氏は述べています。.

小売業は機会主義的な投資家向けだが、専門資産は支持を集める

当社の調査によると、投資家は小売資産の価値向上と再利用に大きな可能性を見出しています。小売資産への投資を検討している投資家の約3分の1は、オポチュニスティック投資（用途変更を含む）を狙っています。さらに、ホテルもまたオポチュニスティックな投資対象であり、3億8100万トンの投資家がこのセクターに注目しています。日本、オーストラリア、韓国のような大規模な国内市場を持つ都市では、ホテルセクターと小売セクターの両方に優れた投資機会が存在します。.

専門資産、特にデータセンター、ライフサイエンス、ヘルスケアは、2022年の投資額の増加に貢献すると予想されており、この地域の主要市場であるオーストラリアが海外からの訪問者に門戸を開くにつれ、学生用住宅も復活する見込みです。.

“「技術の進化や医療ニーズの変化が進む中で、投資家は新たな成長とリターンの道を模索しており、代替資産への関心はほとんどのアジア市場で高まり続けるだろう」とタン氏は述べた。.

ESGの考慮は投資家にとってますます重要になっている

本レポートでは、ESG（環境・社会・ガバナンス）への配慮が依然として重要であり、世界的に調査対象となった投資家の4分の3近くが環境要因を戦略に組み入れていることも示されています。意図を持って投資したいというこうした意欲は、資産の将来性を確保する手段であると同時に、気候危機への対応を求めるステークホルダーや社会からの圧力に応える手段でもあります。.

ESG はアジア太平洋地域でも大きな焦点となっており、政府や企業テナントがオーナーに格付けの引き上げを圧力をかけることから、オフィス部門ではまもなく優先事項となるでしょう。.

コリアーズ2022年グローバル投資家展望について

コリアーズによる世界の不動産投資家向け年次展望第2版は、世界中の300名以上の投資家を対象とした集中的な調査と、コリアーズの地域キャピタルマーケットリーダーへの詳細なインタビューに基づいています。本レポートに掲載されている調査結果と意見は、彼らの回答に基づいています。.

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12月6日、シンガポール アジア太平洋地域は、オミクロン変異株による新たな不確実性にもかかわらず、パンデミックからの回復を続ける見込みです。ナイトフランクの最新レポートによると、2021年のロックダウンによって経済が阻害された地域は、来年はトレンドを上回る成長を示す可能性が高いとされています。, アジア太平洋展望レポート 2022: 今後の楽観と機会。.. 

アジア太平洋地域リサーチ責任者、クリスティン・リー, は、「COVID-19のワクチン接種と経口薬の開発が加速するにつれ、世界とアジア太平洋地域は新たな変異株への対応力を強化しています。一部の国では反射的な反応も見られますが、今後12ヶ月で、ほとんどの政府がロックダウンを脱し、流行段階へと移行すると予想しています」と述べました。“

“「アジア太平洋地域は低金利と旺盛な対内投資に牽引され、新たな成長サイクルに入る中、2022年には様々な指標が回復と景気回復を示唆しています。こうしたファンダメンタルズが整えば、潜在需要が地域の住宅・商業セクター全体の価値成長を牽引するでしょう。」” 李 追加した。.

セクター別では、来年の商業取引額は20%増加し、住宅価格は3～6%の上昇が見込まれています。物流セクターの賃料は2～3%上昇すると予測されていますが、オフィス賃料は底入れし、より緩やかな上昇にとどまる見込みです。.

“「COVID-19の制限が緩和されるにつれ、潜在需要が地域全体の堅調な回復を支えるでしょう。しかし、この傾向は直線的ではなく、新たな変異株、供給の混乱、あるいは臨時の制限といった形で、必然的に様々な困難が待ち受けています。幸いなことに、こうした後退は一時的なものであり、堅調な広範な回復を阻害することはないと思われます」と、同氏は述べた。 Kevin Coppel 氏、アジア太平洋担当マネージング ディレクター.

セクター展望

オフィス

• テクノロジー分野の雇用増加は、引き続きオフィス賃貸活動の重要な原動力となるだろう。
• 企業が長期的なハイブリッドワーク戦略を採用するにつれ、コワーキングは企業クライアントの需要によって勢いを増し続けるだろう。
• この地域のオフィス市場は引き続きテナントにとって有利な状況が続くと予想されており、テナントにとってはより良い賃貸条件を得るための好機となるだろう。

オフィス市場についてコメントすると、, 入居者戦略およびソリューション担当グローバルヘッド、ティム・アームストロング, は、「COVID-19が蔓延するアジア太平洋地域への移行に伴い、テナントの戦略の一環として、ハイブリッド・フレキシブル・ワークスペースへの取り組みが拡大しています。テナントは、従業員のエンゲージメント向上とコスト最適化において、柔軟性がもたらす効果を認識しています。」と述べています。“

ロジスティクス

• 輸送コストの上昇とより強靭なサプライチェーンの必要性により、企業はより大きな在庫バッファーを収容するために物流拠点を拡大している。
• 物流施設の供給が需要の増加に追いつかないため、賃料は平均2～3%増加すると予想されます。
• 調査対象の16のアジア太平洋市場のうち13市場で賃料が上昇すると予想されており、オークランドでは賃料上昇率が最も高くなると予想されています。.

“「サプライチェーン戦略をより強靭なものに再構築しようとする試みは、近代的な物流施設への持続的な需要を生み出し、賃料の上昇傾向を維持するだろう」と指摘した。 アームストロング.

資本市場

• アジア太平洋地域の取引量は2022年に20%増加すると予想されている。
• オフィス部門は、アジア太平洋地域に60%以上の投資を誘致する可能性があります。
• 米国とシンガポールは引き続き資本支出の最大の供給国となるだろう

ニール・ブルックス、資本市場グローバル責任者, は、「経済がエンデミックな生活の次の段階へと道を切り開くことで、不動産への国境を越えた投資が持続的に復活する基盤が整うだろう。投資家は記録的な額の未処分資産を投じようとしており、資産獲得競争は引き続き熾烈になるだろう。そのため利回りは低水準にとどまるだろう」と述べた。.

“長期リース満了のコアオフィスや物流施設への需要は旺盛ですが、リスクの高いセクターへのローテーションが進むにつれて、すべての資産クラスで活動が活発化すると予想しています。ニューノーマルの状況下では、投資家が創造性を発揮し、バリューアッドやオポチュニスティックな投資によってアルファを創出する余地は十分にあります。” ブルックス 追加した。.

レポートによると、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックは長期化しており、多くの不動産資産の強みと弱みに光を当てている。投資家は地域を問わず、古い資産を敬遠し、安定した収益源を提供する資産に注目するようになっている。.

エミリー・レルフ、グローバル資本戦略責任者,は、「欧州の利回りが記録的な低水準に低下する中、海外投資家はポートフォリオのウェイトを欧州の低成長市場から高成長のアジア市場へと再配分しようとしている。ESG評価の高い資産はより大きな需要を引き付けるだろう。実際、ナイト・フランクの調査によると、ロンドン、メルボルン、シドニーのグリーン認証オフィスビルの販売価格にはプラスのプレミアムが付いており、グリーンビルディングへの需要は世界的な現象であり、今後増加していくことが示唆されている」と述べた。“

居住の

• 国際的な人材への異例のアクセスは、長期的にはアジア太平洋のゲートウェイ市場全体の住宅購入の好みを歪める可能性がある。
• 在宅勤務のしやすさ、健康、幸福はパンデミック後の世界では不可欠な要素である
• アジア太平洋地域の24都市のうち18都市ではパンデミック開始以来価格が上昇しており、2022年にはさらに上昇すると予想されている。

“「アジア太平洋地域全体の住宅市場は、地域が流行からの回復期に入り始めるにつれて、2022年も引き続き堅調に推移する可能性があります。隔離措置のない移動ルートが再開されるケースが増えれば、外国人バイヤーが予想よりも早く主要なゲートウェイ市場に戻る可能性が高まります」と、同氏は述べた。 ビクトリア・ギャレット、アジア太平洋地域住宅部門責任者.

“「2022年に購入の見通しを阻害する可能性のある政策介入を考慮すると、今は国内の購入者にとって夢の住宅を購入するのに最適な時期です。」” ギャレット 結論づけた。. 

活発な地元投資家が潜在的な資本成長に注目し、第3四半期の小売取引量を支配している

2020年の小売投資活動は、ピーク時の2018年の110件と比べてわずか48件と低調に推移しています。しかし、ソーシャルディスタンス規制の緩和に伴い、特にベテラン投資家の活動が活発化し、2021年第3四半期に締結された小売取引のほぼ全てが彼らの活動によるものでした。このデータをさらに分析すると、最新のコリアーズフラッシュでは、今後6ヶ月間は投資家にとって底値買いの好機となる可能性があることが明らかになっています。. 

に #何ができるか見てみよう 小売資産投資をどのように活用できるかについて詳しくは、当社の最新レポートをお読みいただくか、今すぐ専門家にご相談ください。.

この記事は元々 https://www.colliers.com/en-hk

APREA の 2021 年第 3 四半期のアドボカシー速報の完全な更新については、以下をお読みください。次の項目が含まれています。

中国

• NDRCは2021年6月29日にさらなる通知を発表しました。この通知には、適格資産クラスとして「手頃な価格の賃貸住宅」が含まれています。.

香港

• FSDCは2021年5月に「香港REIT市場の活性化」に関する論文を公表した。.

インド

• REITの力強い復活
• 国家収益化パイプライン（NMP）
• PFRDAは年金基金がREITやInvITの債券に投資することを許可している
• インド初のバッドバンクは不良資産の救世主となる
• RBIは、FPIによるREITおよびInvITの債券への投資を許可する通知を出した。

マレーシア

• マレーシアは下半期に大規模なインフラ整備を計画

シンガポール

• シンガポール証券取引所上場企業に対する気候関連情報開示と取締役会多様性方針の要件が提案される
• フェーズ2（警戒レベル強化）の影響を受ける中小企業・特定非営利活動法人等に対する家賃免除の枠組み
• シンガポールのSPAC上場制度は2021年9月3日に発効

世界的なパンデミックとそれに伴う経済危機の真っ只中にある今、なぜ私たちは世界の富の状況に関心を持つべきなのでしょうか？これまで以上に、民間資本は世界経済と不動産市場を牽引する上でますます重要になっています。パンデミックへの世界的な対応として、各国政府は経済支援のため金利引き下げと財政刺激策の強化を行いました。その結果、多くの国の国民の資産が加速的に増加し、世界の超富裕層人口は2.4%増加しました。昨年だけでも、世界の不動産投資のうち32%が個人投資家によるもので、これは10年間の平均を9%上回り、機関投資家による投資額の6%の減少を上回っています。「The Wealth Report」の中核を成すのは、世界を代表するプライベートバンカーやウェルスアドバイザーから提供された洞察をまとめた意識調査です。この調査は、超富裕層（UHNWI）の投資やライフスタイルに関する意思決定について、独自の視点を与えてくれます。ナイトフランク独自のプライムインターナショナル住宅指数（PIRI）が含まれており、世界で最も重要な100の高級都市とセカンドホーム市場のパフォーマンスに関する包括的な最新情報を提供します。.

前四半期の市場動向から資産動向、価格変動の予想、今後のビジネスチャンスまで、最新のグローバル不動産に関する洞察をご覧ください。.

• 世界各地で再開の段階はそれぞれ異なりますが、EMEA、アジア太平洋、北米全体で取引量が増加しており、活動の急速な回復と世界的な不動産需要の高まりを示しています。.
• ワクチン接種率の高さと政府の規制緩和は、特に海外投資家の間で、経済活動の回復と信頼感の回復と一致し続けています。.
• 工業用物件は依然としてトップの投資選択肢であり、集合住宅は依然として注目すべき有力なセクターであり、オフィスには新たな関心が集まっています。.
• 不動産価格は、供給は少ないものの競争が激しい集合住宅、物流施設、特殊資産を中心に、今年後半に上昇すると予想されています。.

データを活用して、より少ないリソースでより多くの成果を上げる

出典: Yardiホワイトペーパー

投資家が持続可能性への関心を高める中、不動産会社はどのように対応するのか？ヤーディの地域ディレクター、バーニー・ディバイン氏が現状を分析する。.

として 気候変動に関する政府間パネル 我々は今、脱炭素化の10年に入っていると警告しており、遅れている経済や企業に対策を講じるよう、また指導者たちにはネットゼロ排出に向けてさらに大きな前進を遂げるよう圧力が高まっている。.

世界の経済の70％、つまり世界の炭素排出量の3分の2を占める国々は、炭素中立への強いコミットメントを表明している。, 国連は言う, 2050年までに世界の資産の3分の1がネットゼロに向かっている。 ネットゼロ資産オーナーアライアンス.

一方、 気候債券イニシアチブ 1兆米ドルから4兆1200億米ドルのグリーンボンドを追跡しており、 グレスビー わずか1年で、環境・社会・ガバナンス（ESG）の成果を開示する不動産会社が22％増加したと記録されています。.

シグナルが大きく明確に聞こえているにもかかわらず、持続可能性は「依然としてビジネスプロセスや報告の脇に置かれており、最前線や中心には位置付けられていない」とヤーディの地域ディレクター、バーニー・ディバイン氏は指摘する。.

ディバイン氏は、アジア太平洋地域全体で同様のシナリオが展開されると見ている。.

“「投資運用会社はサステナビリティに関する問い合わせを受け、ESGチームに回答を依頼します。このことから、私はすぐに2つのことを学びます。1つ目は、投資運用会社が答えを知らないということ。2つ目は、サステナビリティチームが投資運用プロセスの中心ではないということです。」”

ヤーディの最新ホワイトペーパー, データを活用して、より少ないリソースでより多くの成果を上げる, は、不動産会社が持続可能性への道を歩む上で踏むべき5つのステップを概説しています。グッドマン・グループの最高財務責任者ニック・ヴロンダス氏と、ソウルを拠点とするReimagining Citiesの共同創設者であるチャ・チュンガ氏の見解も含まれています。.

このレポートでは、不動産会社が適切なデータを取得してよりよい意思決定を行うために採用できる戦略が提案されているが、ディバイン氏は多くのビジネス システムを全面的に見直す必要があると警告している。.

“「スプレッドシートでは持続可能性の課題は解決できない」と彼は言い、地域全体の不動産会社の58％が賃貸、販売、物件管理の情報の管理に依然としてMicrosoft Excelに依存していると指摘した。.

ソフトウェアに設計段階からのセキュリティが組み込まれているのと同じように、ビジネス プロセスも持続可能性を中核として再設計する必要があると Devine 氏は提案しています。.

“不動産業界は、顧客をその使命の中心に据えなければならないことを理解しています。さらに付け加えると、顧客満足を目標とするなら、持続可能性が中心となります。持続可能な成果を通じて、持続可能な顧客関係を築くことが目標でなければなりません。”

Yardi は、不動産会社が持続可能性評価を完了し、ESG データを管理し、ESG パフォーマンスを向上させることを支援します。. Yardiの最新のホワイトペーパーをダウンロード: データを活用して、少ないリソースでより多くの成果を実現します。.

この記事は最初にProperty Council of Australiaに掲載されました。.

このレポートは、アジア太平洋地域の商業用不動産市場における不動産取引量、新たなトレンド、そして機会に関する洞察を投資家に提供します。これまでのところ、読者の皆様からレポートの内容について非常に好意的なフィードバックをいただいています。.

レポートの主なポイントは以下のとおりです。

• アジア太平洋地域の不動産投資市場は、年初以来の世界経済の漸進的な回復を受けて上昇傾向にある。
• 2021年上半期の地域全体の取引量は過去最高を記録し、2020年上半期と比較して281兆3千億米ドル増加し、総額1,030億米ドルに達した。
• アジア太平洋地域の産業および物流市場は最も急速に回復しているセクターであり、2021年上半期には前年比70%の成長を記録しました。
• 今後数年間のAPAC PEファンドによる資産処分は、投資家にとってより多くの投資機会をもたらすだろう。
• REITは市場価格の回復と潜在的なIPOの見通しにより投資家の関心を集めている
• 大規模な再開発戦略が今後、買い手側の需要を支えるだろう

“パンデミックの影に隠れているにもかかわらず、この地域の倉庫市場は、eコマースセクターからの持続的な需要に牽引され、概ね安定を維持しています。顧客へのコミットメントに影響を与えた最近の出来事により、サプライチェーンのレジリエンス（回復力）の向上が焦点となり、大手テナントは在庫バッファーの構築や都市部の配送拠点の拡大など、戦略を再構築することで対応しています。これは、物流スペースに対する需要の高まりというプラスの波及効果をもたらすでしょう。この地域のデベロッパーは、成長トレンドを活かす機会を模索し続けており、これはこの地域の倉庫市場に対する継続的な信頼を示しています。”