市場展望

アジア太平洋地域の商業用不動産市場は、地域の回復力のある経済を背景に、投資と賃貸活動の両方が強化されると予測されており、2026年も堅調な年を迎える見込みです。.

明るい見通しにもかかわらず、貿易関連の不安定さや地政学的緊張など、今後の不動産に関する意思決定に強い影響を及ぼす課題など、逆風は依然として残っています。.

不動産市場は変化しつつあり、特にオフィスセクターでは見通しが明るくなりつつある一方、物流セクターでは長期にわたる力強い成長の後、業績が鈍化しています。全セクターにおいて、中期的には供給が減少すると予測されており、現在の供給過剰の状況から大きく転換するでしょう。こうした市場ファンダメンタルズの変化は、投資家の各セクターへの資産配分に大きな影響を与えるでしょう。また、利回り低下の余地が縮小していることから、不動産所有者はインカム成長の可能性をより重視せざるを得なくなるでしょう。.

このような背景から、入居者と投資家は、新しいセクター、テクノロジー、アプローチを取り入れながら、現在の戦略、ポートフォリオ、要件を再評価する必要があり、今年のレポートでは「再調整と革新」というテーマを採用しました。.

投資家は勢いを捉えようとする

2026年コリアーズ・グローバル・インベスター・アウトルックから抜粋したアジア太平洋インサイトレポートは、アジア太平洋地域の不動産投資家約1,150名（うち約400名）を対象とした調査結果とともに、同地域のシニアコリアーズ・エキスパートの見解をまとめたもので、投資家の優先事項、戦略、今後の見通しについて分析しています。. 

本レポートは、不動産投資を促進するトレンドについて包括的な見解を提供し、投資家がアジア太平洋地域の機会を多様化し、活用しようとする傾向が強まる中、世界の資本配分がアジア太平洋地域へと顕著にシフトしていることを浮き彫りにしている。. 

アジア太平洋インサイト｜主要ハイライト

• インダストリアル、ロジスティクス、オフィスは依然として投資家の選択肢の上位を占めているが、リテール、ホテル、集合住宅／賃貸住宅への選好が高まっている。.
• データセンターは、シンガポール、オーストラリア、インドに強力な資本を展開しており、主要な焦点となっている。.
• 東京、シンガポール、シドニーが投資家選好のほぼ40%を占めている。.
• 日本の国内投資家が販売量を増加させる。インドは、より高いリターンとスケーラブルな展開を目指す重要な市場として浮上している。.  
• 地域投資家の64%が来年のAPACの経済成長を予想しており、約60%が資本市場の流動性と賃貸料の成長に前向きである。. 
• 2026年の見通し：市場に出回る資産は増え、競争は激化し、取引量は年を追うごとに着実に増加している。. 

アジア不動産証券 は2025年に力強いパフォーマンスを見せたが、金利期待の変化により新たな逆風に直面している。シンガポールは引き続き金利低下の恩恵を受けているが、日本とオーストラリアはインフレ圧力と潜在的な金融引き締めに直面している。ファンダメンタルズと政策に大きな違いがあるため、市場ダイナミクスは依然として地域性が強い。.

主要地域インサイト

日本:

• 日銀は、コア・インフレの持続と円安を背景に、近く利上げに踏み切る見通し。.
• 労働力不足による建設コストの上昇。.
• 家主は現在、固定リース契約にCPIベースのエスカレーションを導入することに成功している。.
• 空室率がほぼゼロであることから、賃貸料の上昇傾向が続いている。.

オーストラリア:

• 好調な経済データが利下げ観測を後退させ、現在では利上げを示唆する予測もある。.
• 住宅REITは依然として需要と人口動態に支えられているが、短期的な統合に直面する可能性がある。.
• グッドマン・グループは短期的にアウトパフォームする可能性がある。.
• M&Aは今後も続きそう - Abacus Storage Kingがターゲットになる可能性があると見られている。.

シンガポール:

• 金利は低下し続けており、REITの収益に貢献し、買収を促進している。.
• MASのEQDPプログラムは、REITを含む中小上場企業を支援する。.
• SREITは、金利リスクの低さ、堅調なファンダメンタルズ、良好な為替見通しにより魅力的である。.
• パークウェイ・ライフ・リート、2021年から2026年に32%のDPU増額を決定、CICTとフレイザーズ・センターポイントも有利。.

香港:

• FRBの12月利下げは市場にほとんど影響を与えず、すでに織り込み済みだった。.
• 2026年には住宅と小売の回復が予想される。オフィスは依然低迷しているが、持ち家契約は明るい兆し。.
• 香港ランドは資産売却と資本還元戦略でアウトパフォームを続けている。.
• リートコネクトのような新しいリート構想が将来の起爆剤になるかもしれない。.

2025年上半期における最大のサプライズは、予想を上回る米国の貿易政策の転換でした。4月の最初のショックは、関税の引き下げや複数の貿易協定の締結を受けて沈静化しましたが、依然として不確実性が地域経済と企業心理の重しとなっています。このため、CBREはアジア太平洋地域の2025年のGDP成長率予測を4.11兆円から3.71兆円に下方修正しました。.

2025年上半期の米国金利は据え置かれましたが、多くのアジア太平洋諸国では、経済成長の鈍化を受けて金融政策がより緩和的な姿勢に転じました。この期間中、複数の中央銀行が予想以上に積極的な利下げを実施しました。日本では、7月に米国と関税に関する合意に達したことを受け、日本銀行（日銀）が年末までに利上げを再開する可能性があります。.

CBREは2025年通期の見通しを上方修正した 投資 韓国、日本、シンガポールなどの市場における堅調な投資家需要を背景に、10%から15%の成長が見込まれます。活発な資金調達活動と、ほとんどの市場におけるプラスの利回りスプレッドの拡大は、利回りパフォーマンスの乖離が続くものの、投資を継続的に支えると予想されます。.

オフィス 2025年第2四半期には、ほとんどの市場で問い合わせや意思決定の鈍化が報告され、景況感は軟化しました。しかし、景況感の安定化とオフィス復帰規制の厳格化を背景に、2025年下半期にはオフィス賃貸活動が活発化する可能性があります。CBREは、オフィス賃貸活動が2024年と同水準になると予想しています。.

CBREの 2025年 アジア太平洋 ロジスティクス 居住者調査 多くのテナントがポートフォリオの適正化とサプライチェーンの再構築を計画していることから、楽観的な見方は後退した。しかしながら、不動産オーナーの柔軟な姿勢、国内消費関連企業からの堅調な需要、そして中長期的な事業拡大を計画するテナントの需要に牽引され、物流施設の賃貸量は引き続き堅調に推移すると予想される。.

の中で 小売 不動産セクターでは、消費者心理の弱さと裁量的支出の抑制により、小売業者は2025年上半期の不動産計画に対してより慎重になっています。小売業者は主要な主要立地を強く選好するため、空室率は引き続き低下するものの、賃料の上昇ペースは緩やかなものにとどまるでしょう。.

ホテル ほとんどの市場で平均客室単価（ADR）は引き続き上昇しており、ホテル経営者が業績向上のために様々な価格設定と運営戦略を採用する中で、客室稼働率も向上しています。日本、韓国、ベトナム、インドは、通年で販売可能客室1室あたりの売上高（RevPAR）の実績を牽引すると予想されます。. 

シンガポールの産業用不動産セクターは 2025年第2四半期に回復力を発揮, 卸売、小売、運輸・倉庫といった貿易関連セクターの成長に支えられ、物件数は増加しました。しかし、新規供給の大幅な増加により空室率は上昇しました。.

主な洞察は次のとおりです。 

• JTC全産業用賃貸指数は19四半期連続の増加となり、2025年第2四半期は前四半期比0.7%増加し、第1四半期の0.5%から上昇した。.
• 賃料の伸びはすべてのセグメントでプラスで、複数ユーザー向けの工場とビジネスパークのセグメントが牽引しました。.
• 工業用ビルの占有率は新規竣工の影響を反映してわずかに減少し、88.8%となった。.
• 価格指数は前四半期比1.4%増加し、第1四半期の1.5%増加よりわずかに遅く、2015年第4四半期以来の最高レベルに達し、2020年第3四半期の底値から26.9%増加したことを示しています。.

概要 アジア太平洋地域全体の物流施設賃料は、テナントの慎重な姿勢とサプライチェーン戦略の変化により、2025年上半期に前年同期比0.4%とわずかに減少しました。全体的な減速にもかかわらず、インドとブリスベンでは力強い賃料上昇が見られましたが、中国のほとんどの市場では空室率の上昇と供給過剰による圧力が依然として続いています。.

• インド 製造業、3PL、電子商取引の需要に牽引され、この地域で賃料上昇率（+3.4%）をリードしました。.
• ブリスベン 前年比5%を超える賃料上昇を記録しましたが、空室率の上昇とインセンティブに直面しました。.
• 中国 供給過剰により賃料下落が続き、北京と上海の空室率は25%を超えた。.

2025 年下半期の見通しには、リース契約の減速、テナントに有利な条件の増加、地域全体で戦略的かつ回復力のある物流拠点への注目度の高まりなどが盛り込まれています。.