香港は不動産復活の準備ができているのでしょうか?
2年前、香港はニューヨークとロンドンに次ぐ世界第3位の不動産市場でした。抗議活動とパンデミックという二重の課題が、香港に大きな打撃を与えています。そこで先週、ヤーディは専門家を招き、香港の将来に関する見解を伺いました。.
香港は不動産復活の準備ができているのでしょうか?
2年前、香港はニューヨークとロンドンに次ぐ世界第3位の不動産市場でした。抗議活動とパンデミックという二重の課題が、香港に大きな打撃を与えています。そこで先週、ヤーディは専門家を招き、香港の将来に関する見解を伺いました。.
デビッド・グリーン・モーガン, リアルキャピタルアナリティクスアジア太平洋地域マネージングディレクター, トミー・ウー, オックスフォード・エコノミクスのアジア地域主任エコノミスト、ヤーディの地域ディレクター, バーニー・ディヴァイン 2021年のYardi Executive Briefing Seriesの第1回にご参加いただきました。香港の不動産市場が回復の準備ができていると考える理由をご紹介します。.
ウー氏はヤルディの熱心な聴衆に対し、新型コロナウイルス感染症の流行以前から香港経済は政情不安によって既に打撃を受けており、2020年には6%の縮小に見舞われたと述べた。しかし、オックスフォード・エコノミクスは2021年に4%、その後2025年まで年間2.5%の成長と力強い回復を予測している。ディバイン氏は、すべてのマクロ指標が好調であると付け加え、ワクチン接種の実施、小売業の業績と失業率の緩やかな改善、そして依然として競争優位性の源泉となっている香港の強力な金融ガバナンス体制を指摘した。.
ウー氏は、香港の商業オフィスセクターは世界的なパンデミックよりも政治抗議活動の影響の方が大きかったと強調した。抗議活動の間、オフィス価格は下落したが、市場は「底入れ」し、需要は回復しつつある。グリーン・モーガン氏もこれに同意し、クイーンズロード99番地にある73階建ての超高層ビルで最近締結された取引を例に挙げた。, センター, これは2018年の価格と「ほぼ同等」だった。.
“「多くの多国籍企業がシンガポールやクアラルンプールといったアジアの主要都市に事業機能を移転していますが、香港には依然としてオフィスを構えています」とウー氏は付け加えた。オックスフォード・エコノミクスは、金融セクターが「引き続き繁栄する」と予想しており、テクノロジーセクターは規模は小さいものの、成長の強力な原動力となるだろうと見ている。香港は依然として「中国への、そして中国からの玄関口」であり続けている。.
新型コロナウイルス感染症は労働市場に打撃を与え、失業率は現在7%に達しているものの、住宅需要には影響していないとウー氏は述べた。なぜだろうか？住宅市場の参加者の大半は金融業界やその他の高給セクターに属しており、これらのセクターは新型コロナウイルス感染症による打撃を最も受けていない。「香港に実際に影響を与えたのは抗議活動だ。実際、大局的に見ると、新型コロナウイルス感染症は不動産価格にほとんど影響を与えていない」とディバイン氏は指摘した。.
移民、特に英国海外国籍保有者からの移民は、住宅市場に影響を与えるでしょうか？ウー氏は、これらの移民の大部分は若く、移動は自由であるものの、資産は豊富ではなく、住宅市場への参入は難しいと指摘しました。一方、土地供給は「少なくとも今後数年間は逼迫したまま」になるとウー氏は付け加えました。.
小売業の回復には時間がかかる可能性があり、オックスフォード・エコノミクスはSARS後の2003年のような回復は見込めないと予想している。2003年は小売業にとって黄金の10年であり、中国が観光業の「大国」として台頭した時期だった。「このようなことは二度と起こらないだろう」とウー氏は警告した。.
80%を超えるインバウンド観光客が中国から来ていますが、中国における高級品の価格下落により、香港のショッピング目的地としての魅力は低下しています。ウー氏は、観光業は今「岐路に立っている」と付け加えました。観光客数の回復は近隣の他の都市に比べて遅れ、小売業の「構造変化」につながるでしょう。.
香港の家賃は世界有数の高さを誇り、近年の利回りは「信じられないほど低い」状況にあるものの、一部の投資家は中国人観光客の復活に賭け始めている。「これは大きな未知数だ」が、価格が十分に下がっているため、「人々は喜んで賭けに出ようとしている」とグリーン・モーガン氏は付け加えた。.
“「過去2年間は香港にとって本当に厳しい時期でしたが、香港に対する投資家のセンチメントは全体的に改善しています」とグリーン・モーガン氏は述べた。最近の下落にもかかわらず、「香港は依然として地域、そして世界でも最も投資に適した都市の一つです」.
過去10年間の香港のパフォーマンスは「世界でも最も力強い価格上昇市場の一つ」を示しており、投資面では東京、ソウル、上海に次ぐものとなっている。.
リアル・キャピタル・アナリティクスのデータによると、2020年第4四半期にアジア太平洋地域全体で不動産に1兆4,503億という巨額の資金が投入された。香港の取引量が前年同期比で1兆7,110億3,000万増加したことが「地域全体が好調だった大きな理由だ」とグリーン・モーガン氏は説明した。.
グリーン・モーガン氏によると、不動産投資信託（REIT）は2020年に「大きな圧力」にさらされ、30～401TP3兆ドルの価格下落を記録した。その一部は「回復」したものの、小売REITは「依然としてかなり大きな打撃を受けている」という。.
しかし、香港と中国は今後も「主要プレーヤー」であり、世界における重要な資本の供給源であり続けるだろう。2020年だけでも1兆4兆1000億の中国と香港の資本が流出した。専門家は、 リンクREIT, 時価総額でアジア最大の REIT である同社は、プレミアムグレードの資産を求める投資家のほんの一例です。.
グリーン・モーガン氏は、プライベート・エクイティ、年金基金、そして政府系ファンドが「現時点で巨額の資金」を保有しており、不動産に狙いを定めていると説明した。「近い将来、大型案件がいくつか控えている」と同氏は述べた。.
ヤルディの香港市場アップデートを見逃した方は、シンガポールとマレーシアの洞察をぜひご覧ください。 4月21日, 、オーストラリアとニュージーランドでは 4月28日. ここをクリック 登録します。.
いくつかの市場で20年間の成功と成長を経て、2020年代のアジア太平洋地域のREITには何が期待できるでしょうか？
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経済回復が期待される1年に向けて好調なスタート
プライベートアセットは、リスク、パフォーマンス、そして公募証券との比較を理解しようとする投資家の関心が高まる中、透明性への要求に直面しています。バージスの債券、マルチアセットクラス、プライベートアセットリサーチ部門責任者のピーター・シェパード氏と、プロダクトマネジメントおよびアプライドリサーチ部門グローバル責任者のブライアン・シュミット氏に話を伺いました。.
プライベートアセットは、リスク、パフォーマンス、そして公募証券との比較を理解しようとする投資家の関心が高まる中、透明性への要求に直面しています。バージスの債券、マルチアセットクラス、プライベートアセットリサーチ部門責任者のピーター・シェパード氏と、プロダクトマネジメントおよびアプライドリサーチ部門グローバル責任者のブライアン・シュミット氏に話を伺いました。.
ポッドキャストをここで聞いてください: https://www.msci.com/perspectives-podcast/private-assets-withstand-public-attention
入居者はリモートワークのコンセプトを採用
2020年第1四半期末、パンデミックの影響で、インドは事業活動の完全なロックダウンを余儀なくされました。2020年3月には職場が閉鎖され、従業員は最初の数週間は在宅勤務を余儀なくされました。2020年5月までに、ロックダウン規制が緩和され、職場は部分的に再開し始めましたが、すべての企業が従業員にオフィス復帰を求めていたわけではありません。さらに、依然として多くの従業員が在宅勤務を続けています。その後、「在宅勤務」や「どこからでも勤務」というトレンドが重要性を増し、テナント企業はリモートワークに前向きな姿勢を示しています。調査結果によると、テナント企業の大多数（60%）は、今後12～24ヶ月で従業員の約21%～40%がオフィス以外の場所で勤務すると予測しています。しかし、テナントが従業員の安全な職場復帰を可能にするため、既存オフィスの密度計画を見直していることから、オフィスセクターは徐々に回復し、2021年下半期にはオフィス吸収も回復の兆しを見せ始めると予想されます。テナントは、従業員がどこからでも、あるいは顧客の近くで働ける柔軟性を提供する「ハブ＆スポーク」モデルを採用する可能性が高いと考えられます。したがって、このようなシナリオでは、フレキシブルワークスペースの重要性が高まる可能性が示唆されています。.
The commercialisation of the property management industry in China started in 1981 with the incorporation of China’s first property management company managing a residential property in Shenzhen. In the subsequent ten years, residential property management continued to mature with the eventual establishment of the Shenzhen Real Estate Management Bureau in 1985. One of the first Grade A office buildings to be professionally managed was the Guangzhou World Trade Centre in 1992, where it was co-managed by Savills and Guangzhou Pearl River Hotel Management. In the early days of property management in China, the sector remained immensely scattered and only basic property management services were provided. The China Property Management Association was eventually established in 2000, with the first nationwide property management regulations issued in 2003. As the property management sector continued to grow, local governments set standards for the market, requiring firms to obtain operation licenses and setting residential property management fee caps.
The industry started to undergo greater liberalisation in 2014-2016, with property managers no longer required to obtain the national ‘Certified Property Manager’ qualification license and commodity housing management fees caps removed and instead set by market forces. In more recent years, property managers have started providing value-added services (VAS) to boost revenues and profit margins. At the same time, many developers have spun off property management divisions in separate listings, with many of them given the mandate to aggressively expand market share, often through mergers and acquisitions. The property management industry is now also taking on a broader range of property types. In addition to the more standard commercial and residential developments, firms are be contracted for work at schools, hospitals, airports, sports stadiums and public utilities, to name just a few.
さらに詳しく読むには以下をご覧ください: https://www.msci.com/www/blog-posts/open-vs-closed-end-real-estate/02413249714
レポートのハイライト:
製造業が産業部門の回復を牽引
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
