ベンガルール、2026年4月23日】独立系の大手グローバル不動産コンサルタント会社であるナイト・フランクは本日、画期的な第20版「ウェルス・レポート」を発表した。ナイト・フランクの「プライム・インターナショナル・レジデンシャル・インデックス（PIRI）トラッカー：100万米ドルでどれだけのプライム物件が購入できるか」によると、モナコは2025年においても世界で最も高価なプライム住宅都市としての地位を維持している。.
ベンガルール、2026年4月23日】独立系の大手グローバル不動産コンサルタント会社であるナイト・フランクは本日、画期的な第20版「ウェルス・レポート」を発表した。ナイト・フランクの「プライム・インターナショナル・レジデンシャル・インデックス（PIRI）トラッカー：100万米ドルでどれだけのプライム物件が購入できるか」によると、モナコは2025年においても世界で最も高価なプライム住宅都市としての地位を維持している。.
本年版のウェルス・レポートでは、プライベート・キャピタルがいかにして地政学的情勢の分断に適応し、機敏性を求め、付加価値の高い機会を狙い、不動産市場の大きな変化に対応しているかを明らかにしている。
キーポイント
オーストラリアの居住セクターは、持続的な供給不足、記録的な移民、学生寮、賃貸住宅、共同住宅などの賃貸需要の高まりに後押しされ、機関投資家にとって絶好の機会を提供している。こうした動きは、賃貸料の伸び、高い入居率、安定的でインフレに連動した収入源を提供するスケーラブルな投資プラットフォームを支えている。同時に、ヘルスケア不動産や高齢化関連資産には、数十年にわたる長期的な需要があり、オーストラリアは回復力のあるリターンを求める投資家にとって魅力的な市場である。.
4月8日に発表されたイランと米国の脆弱な停戦は、急激なリスクオンの上昇を引き起こしたが、合意された条件に対する不確実性と、ホルムズ海峡の海運への継続的な混乱は、当面の警戒を必要とする。中国が仲介役を務めると噂されているが、これは建設的な進展である。原油の流れを回復させる信頼できる解決策は、アジアのリスク資産に不釣り合いな恩恵をもたらすだろう。これとは別に、原油高が需要税として作用していることもあり、米国の成長鈍化は2026年後半にFRBの緩和を促す可能性があり、アジア株式と通貨にはさらなる追い風となる。.
日本 は、最も短期的なイベントが多い市場である。日銀は4月27-28日の会合で利上げに踏み切ると予想し ているが（～50-60%の確率）、賃金データと対立の解消を待たずに利上げが夏 に実施される可能性が高い。投資家は利上げサイクルに慣れ親しんでおり、実質所得も上昇していることから、利上げがJ-REITをマイナスに評価するとは考えていない。東京オフィスのファンダメンタルズは引き続き極めてタイトであり（前年比賃料上昇率8%、空室率2.2%）、大手デベロッパーの2026年3月期決算・ガイダンスが今後の重要なカタリストとなる。第1四半期のJ-REITのアンダーパフォ ーマンスは、ファンダメンタルズの悪化というよりは、日本の機関投資家による年度末の売り圧力を反映している可能性が高い。.
オーストラリア は、RBA（中央銀行準備制度理事会） が分裂しており（前回の決定は5対4）、供給主導のインフ レが需要破壊を生み出せば、懸念されているほど積極的な引き締 めは必要ないかもしれない。住宅に特化したストックランドとミルバックは数年来のディスカウントで取引されているが、マクロデータが軟化すれば急反騰の可能性がある。グッドマン・グループは通期ガイダンスを上方修正すると予想される。.
シンガポール＆香港 いずれも堅調な営業基調で決算期を迎えているが、紛争はリスクとなる。シンガポールのレジデンシャルは底堅く推移しているが、S-REIT のデータセンター関連銘柄は、強力なファンダメンタルズと魅力的な利回りにもかかわらず、米国の同業他社（DCREIT +2.4%対Digital Realty +22.4%）に対して大幅なアンダーパフォームとなり、特筆すべき異常事態となっている。MASはインフレを管理するためにSGDの上昇を許容し、国内金利を抑制すると予想される。香港では、第1四半期の取引戸数が前年同期比46%増の23,300戸となったが、在庫過多と発売パイプラインの混雑により、地政学的なセンチメントが悪化すれば、需要のエアポケットリスクが生じる。大型デベロッパー（SHKは前年同期比+46%、前 年同期比+111%）の株価は大きく上昇した。.
目先の主要カタリスト 日銀金融政策決定会合（4/27-28）、日本CPI（4/24）、RBA決定会合（5月、TBC）、主要デベロッパー決算
業界のリーダーや専門家が不動産市場の動向、資金の流れ、新たなビジネスチャンスについて議論した先日のAPREAシンガポール会議の主な内容を紹介する。ディスカッションでは、目先の不確実性が認識される一方で、次の成長段階に向けたポジショニングが重視された。これらのハイライトは、現在この地域全体の投資戦略を形成している中核的テーマを捉えたものである。.
アジア太平洋データセンター市場概要
アジア太平洋地域は急成長を続け、2025年中に約1,557MWの容量を稼動ストックに追加した。開発パイプラインも同期間に5,033MW増加した。稼働ストックの急増にもかかわらず、空室は2024年下半期の12.4%から2025年下半期には10.9%に減少したが、これはアジア太平洋地域のデジタルインフラに対する旺盛な需要を反映している。.
インドのフレックススペース市場は、同国の商業不動産史上最も劇的な変貌を遂げている。2017年の取引面積がわずか220万平方フィートというニッチなカテゴリーから、このセグメントは2025年には1,860万平方フィートに拡大し、8年間で8.4倍、年平均成長率は30%となり、同期間に9%で成長した広範なオフィス市場を大きく上回った。この構造的なアウトパフォームは、グローバル企業からアーリーステージの新興企業に至るまで、入居者がどのようにワークスペースを構想し、消費し、契約するかという根本的な再編を反映している。.
市場概要
イランにおける紛争勃発は、アジアの不動産市場に新たな不確実性をもたらしている。その主な伝達経路は原油価格の上昇であり、それがアジア全域のインフレ期待と中央銀行の政策に与える影響である。米国は紛争を限定的なものにとどめる意向のようだが、株式市場の低迷と債券利回りの上昇が、トランプ政権に早期解決を求めるよう促す可能性がある。.
日本
日本では、J-REITは比較的よく持ちこたえており、金融機関からの期末売り圧力が弱まる中、魅力的なエントリー・ポイントとなっている。デベロッパーの業績は引き続き好調で、基準価額のディスカウントはほぼ縮小しているが、過去の前例や5月決算が好調に推移する見通しであることから、撤退は時期尚早である。.
オーストラリア
A-REITは、堅調なファンダメンタルズと経営陣の需要に対する自信にもかかわらず、金利引き上げ懸念が住宅関連銘柄の重荷となっている。グッドマン・グループは、ガイダンスのアップグレードとデータセンター・リースの発表を年央に控えており、引き続き注目される。5月の連邦選挙では住宅供給政策が注目されそうで、ストックランドとMirvacにとっては中期的なプラス材料となる。.
シンガポール＆香港
シンガポールのデベロッパーは、グオコランドの好調な週末立ち上げに代表される住宅需要の回復に支えられ、この1年でSREITを大幅にアウトパフォームした。香港では、デベロッパーが紛争前に数年ぶりの高値をつけたが、その後調整した。緩和的な金融情勢と、中国の第15次5ヵ年計画による政策支援の見通し（REITがストックコネクトに組み入れられる可能性を含む）は、香港にとって中期的に建設的な背景となる。.
日本の次の不動産サイクルは、データセンター、都市型賃貸住宅、エネルギー安全資産、ホテル、近代的ロジスティクスなど、政治的安定、政策の継続性、強力な構造的需要ドライバーに支えられ、魅力的な機会が開かれつつある。.
賃料の上昇、円安、観光業の回復、企業改革も、付加価値、リポジショニング、長期的な収益成長を求める投資家にとって、特に立地が良く、管理不足の資産に魅力的なエントリーポイントを生み出している。.
積極的な運用が可能な投資家にとって、日本は世界で最も確立された中核市場のひとつであり、透明性、流動性、収益回復力、構造的なアップサイドという稀有な組み合わせを提供している。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
