資本市場

• 2021年第1四半期の世界の商業用不動産（CRE）投資額は、前年同期比で3億1,100万トン減少しました。景気回復とCOVID-19ワクチンの広範な接種を背景に、今年後半には力強い回復が見込まれています。.
• パンデミックは世界の投資市場に様々な影響を与えました。第1四半期の世界的な投資回復はアジア太平洋地域が牽引しました。東京、ソウル、北京などの市場はパンデミックの間も底堅さを示しました。ロサンゼルス、ボストン、ダラスを筆頭に北米市場は急速に回復しましたが、欧州市場はCOVID-19の再流行により低迷しました。.   
• 産業用不動産投資は、世界3地域全てで堅調に推移しました。米国では、価格下落と不良債権の売却により、ホテル投資が活発化しました。アジア太平洋地域では、中核オフィスおよび商業施設が堅調に推移しました。.
• 世界市場における債券利回りの上昇を受け、不動産と債券の利回り格差は縮小しました。世界の産業セクターの利回りは、堅調な市場ファンダメンタルズと需要を背景に引き続き低下しました。オフィスセクターの利回りは第1四半期は安定していましたが、米国では拡大の兆候が見られました。小売セクターの利回りは、欧州の軟調な動きを受けて小幅上昇しました。.
• 2020年の不動産トータルリターンは、安定したインカムリターンのおかげでプラスを維持しました。多くの投資家は、2021年にはより高いリターンを求めて、オポチュニスティック投資やディストレスト投資に目を向けています。パンデミックの影響下では、テナントの信用力と賃料の増加がより重視されています。.

経済回復が期待される1年に向けて好調なスタート

• ワクチン接種の進捗、渡航制限の段階的な緩和、そして従業員の職場復帰といった好材料を受け、経済は回復基調にあり、今年第1四半期には投資売買活動が活発化し、中でも住宅セクターが一連の取引を牽引しました。2021年第1四半期の投資取引総額は約1兆4千億シンガポールドル（約1兆4千億シンガポールドル）で、2020年第1四半期の約1兆4千億シンガポールドル（約1兆4千億シンガポールドル）から前年同期比267.1兆シンガポールドル（約3兆シンガポールドル）増加しました。.

• 住宅セクターは勢いを維持し、2021年初頭には約17億シンガポールドル（約1億4千万シンガポールドル）の投資取引が行われました。グッドクラス・バンガロー（GCB）セグメントは、その希少性と人気の高さに加え、シンガポールに進出するファミリーオフィスの増加により、引き続き強い関心を集めています。3月下旬にナッシムロードで売却されたGCBは、1億2,880万シンガポールドル（1平方フィートあたり4,005シンガポールドル）で、この資産クラスのこれまでの売却記録を塗り替えました。同時に、開発業者はパートナーシップを通じて土地の補充を開始していました。.

機関投資家の資本回帰と産業投資案件の増加

機関投資家や不動産ファンドが工業用資産の発掘を加速させた。実際、前述の19億香港ドルの取引のうち、すべてがファンドまたは機関投資家によって取得された。2021年1月、大中華圏で活動するファンド・マネージャーであるKailongは、ライチコック駅近くのHang Fat Industrial Buildingを取得した。この物件は、新しい工業用オフィスビルに再開発される予定である3 。また、汎アジアのファンドマネージャーであるSilkRoadも、ファンリン駅近くのSmile Centreを購入した。一方、グッドマンは、クーントンのシーパワー・インダストリアルセンターの1階から4階まで（冷蔵倉庫付き）を5億7,000万香港ドル（7,350万米ドル）で購入した。.

2021年に向けては、市場の不透明感から過去1年半の間に溜まりに溜まった取得ニーズが現在では緩和されつつあることから、機関投資家やファンドの動きが再び活発化すると思われる。小売業やオフィス・セクターに比べ、工業用不動産は賃料や資本価値の面で高い回復力と安定性を示した。その一方で、産業活性化スキーム2.0は投資家に再開発の機会を提供し、一部の投資家は容積率を高めて投資収益率を向上させるため、緩和された容積率制限に注目している。.

何が起ころうとも、不動産投資家は革新性と適応性を持ち、こうした構造変化に合わせた投資戦略を立てる必要があります。.

COVID-19は、世界を史上最も不確実な時代の一つに突入させました。金は過去最高値を更新し、株式市場のボラティリティは高まり、世界中の国債利回りは低水準にとどまっています。しかしながら、このような状況下においても、他の資産クラスよりもボラティリティが低いこと、長期直接投資による高いリターンの実績があること、そして何よりも重要なのは、世界で601兆円（TP3T）の債券利回りが11兆円（TP3T1）を下回り、1兆円（TP4T14）以上がマイナス利回りとなっている世界において、不動産投資は引き続き魅力的な投資であると予測しています。.

サービスセクターでは、国内のサポートスタッフの労働力増加がオフィススペースへの新たな需要を生み出すでしょう。製造業、倉庫業、サービス業における地域的な雇用増加は、住宅やヘルスケアを含む他の種類の不動産の需要も押し上げるでしょう。また、国際的な不動産投資の機会も間接的に生まれます。地域化の進展に代わる選択肢として、クロスボーダー不動産投資はグローバルな分散投資を可能にし、収益目標達成のための選択肢を広げます。.

ナショナリズムと貿易戦争の勃発は既に台頭しつつありましたが、パンデミックによる事業継続の中断や海外旅行の減少は、この傾向をさらに加速させるでしょう。こうした状況を受け、リショアリング（海外事業の国内回帰）、オンショアリング（サプライチェーンの国内化）、ニアショアリング（事業拠点の国内化）といった議論が活発化しています。その結果、一部の不動産は活況を呈するでしょう。物流セクターでは、新たな労働需要が見込まれており、これが投資需要のさらなる高まりにつながっています。.

主要予測と展望：物流・産業市場

•アジア太平洋地域全体では、実店舗からオンライン小売への長期的なシフトが物流スペースの需要を支えてきました。COVID-19の影響でeコマースの取引量が急増する一方で、コールドチェーンセクターの拡大と新たなインフラ整備も需要をさらに押し上げると予想されます。•多くの投資家やデベロッパーは、既に物流倉庫を中核的な資産クラスと見なしています。.
•中国の一級都市では需要が堅調で供給が限られているため、テナントやオーナーは主要中心地から離れた場所でスペースや機会を探さなければならない可能性があります。.
•日本は、近代的な物流施設の不足が顕著です。小規模な近代的な物流施設群（東京近郊の流山市・柏市、大阪近郊の茨木市など）には、アジア太平洋地域最大級かつ最先端の倉庫が整備されています。近代的な施設の供給が少ないため、投資家や開発業者は、古い倉庫にバリューアップ戦略を適用することができます。取り壊しと建て替えはますます一般的になっています。.
•オーストラリアにはグレードAの物流施設が豊富にありますが、保有比率が高く、空室率は長期平均を大きく下回っています。投資家は規模の拡大を図るために、資産ポートフォリオの取得に積極的に取り組むべきです。.
•インドでは、ムンバイとデリー首都圏の空室率は10～11%ですが、その他の物流クラスターの空室率は15～30%です。2020年の新規供給は、デリー首都圏を除くすべての市場で控えめです。.
•シンガポールは、アジアで最も物流施設の充実した市場の一つであり、延床面積ベースで一人当たりグレードAの在庫は0.8平方メートルです（大阪や華南では0.2平方メートル未満です）。その結果、空室率は11兆7100億トンに達し、今後5年間の賃料平均上昇率は0兆8100億トンと緩やかに推移すると予想しています。.
•コールドチェーン配送の需要は急増しています。今後、港湾や交通ハブの近くには大型の専用コールドチェーン倉庫が建設される一方、物流の利便性を考慮し、都市部に近い場所に改装されたコールドチェーン倉庫が建設されることが予想されます。テナントやオーナーは、どちらのタイプにもビジネスチャンスを見出すでしょう。.

2020年、インドの不動産セクターへのプライベート・エクイティ投資は2019年比で231TP3兆円減少しました。投資家は現時点で、代替資産やラストマイル資金調達を必要とするプロジェクトにも注目しています。投資会社や世界的なデベロッパーは、インドで開発リスクを負い、オフィスパークを建設しています。.

> 建設の最終段階にある停滞しているプロジェクトへの投資家の出資を推奨します。これらのプロジェクトは既に承認を得ているため、リスクが軽減されます。.

> また、投資家には、物流およびデータセンター資産に注目し、不動産投資信託 (REIT) に転換することで、これらの分野の成長を活用することを推奨します。.

レポートのハイライト:

• 2020年第4四半期、シンガポールの不動産投資売上高は、主にREITの合併により、前四半期比で3倍、前年同期比で2倍の1兆4千億シンガポールドル（1兆4千億米ドル）に増加しました。.
  
• 第4四半期の住宅投資販売は、2件の共同販売を含む公的および民間の土地販売の回復により、前四半期比92.6%、前年比94.2%増加しました。.
• キャピタランド・モール・トラスト（CMT）は、キャピタランド・コマーシャル・トラスト（CCT）の6つのオフィスビルと2つの多目的開発を合併により取得しました。この合併は、第4四半期の商業投資売上高の急増に貢献し、前四半期比2281億3千万米ドル、前年同期比5091億3千万米ドルの1億4千万86.9億米ドル（1億4千万65.7億米ドル）に達しました。.
• 第4四半期の産業投資売上高は、ESR REITとSabana REITの合併案が頓挫したため、前四半期比9.3%、前年比82.1%の減少となった。.

より多くのテクノロジー企業が拠点を設立し、世界経済が回復する中、シンガポールは引き続き好ましい投資先であり続け、2021年には投資販売量がさらに増加する見込みです。.

大手企業の不在により地域の業績は低調だが、一部の市場では改善の兆しが見られる。.

• 業界の予想に反して、この地域は2020年第4四半期にわずかな回復の兆しを見せました。渡航禁止措置と国境閉鎖を維持するという合意は、世界各国政府の間で共有されています。一部の国は二国間渡航のグリーンレーンを設けていますが、感染者数は依然として日々増加しており、ウイルスの変異株の出現の兆候も見られるため、非常に慎重な対応にとどまっています。ホスピタリティ業界の将来が依然として不透明な中、ホテルの取引活動は依然として低迷しています。.
• 2020年第4四半期、アジア太平洋地域におけるホテル投資市場の取引額は、30件の取引で1兆4,976億米ドルとなり、2019年第4四半期と比較して8兆1,100億米ドル減少しました。今四半期の取引額上位3市場は、インド、オーストラリア、韓国で、これら3市場が取引額全体の6兆5,100億米ドルを占めました。.
• インドは、注目度の高いホテル取引が1件のみで、その価値は1兆4,282億米ドルで、前年比4億4,130万米ドルの減少となり、この地域をリードしました。.
• マレーシアに加え、当四半期にホテル投資が増加した地域唯一の市場はオーストラリアでした。オーストラリアでは5件の取引が報告され、総額は1兆4,219億米ドルに達し、前年同期比で2兆7,130億米ドル増加しました。.
• 韓国は、12件の取引で1兆4,117億米ドルの取引量となり、2019年第4四半期から7兆7,130億米ドル減少し、引き続き上位3市場の1つとなった。.