房地產投資信託基金中心

This in-depth report offers a comprehensive analysis of the five largest REIT markets in Asia: Japan; Singapore; Hong Kong, China (“Hong Kong”); the Chinese mainland; and India.

Key Highlights:

• In 2023, the India REIT market saw the steepest rise in total market value, up 31% year-on-year.
• Singapore’s REIT market expanded by 4%, with an average total return of 7.0%.
• Combined value of the Asia REIT market stood at US$252 billion, dominated by Japan, Singapore, and Hong Kong.
• The industrial / logistics and multifamily REITs, displayed superior risk resilience, while data center and healthcare sectors continued strong performance.
• New policy initiatives in the Chinese mainland led to the issuance of seven new REIT products in the first four months of 2024.
• India’s combined office REITs portfolio is projected to reach 180 million sq ft by 2025, with Nexus Select Trust planning to double its portfolio size over the next five years.

高緯環球發布的《2022-2023 年亞洲房地產投資信託市場洞察報告》調查了亞洲不斷增長的房地產投資信託市場，並分析了包括日本、新加坡、香港特別行政區、中國大陸和印度在內的主要市場的主要驅動因素和現狀。.

總體而言，受美國升息的影響，亞洲房地產投資信託基金（REIT）市場在2022年經歷了股價和整體市值的下滑。儘管如此，亞洲REIT市場的表現仍優於美國和歐洲的同業。.

主要亮點：

• 截至2022年底，亞洲房地產投資信託基金（REITs）市場總市值達2,638億美元，年減14.713兆美元。受新產品上市的推動，中國大陸REITs市場市值飆升8,013兆美元，但亞洲其他地區的REITs市場市值均下滑。.
• 近年來，工業/物流、醫療保健和資料中心資產作為新的成長動力，受到了投資者的青睞。.
• 2022年3月至2023年6月期間，中國房地產投資信託基金市場共推出了17種新產品。.
• 房地產投資信託基金（REITs）在印度也廣受投資者歡迎。因此，我們預計到2024年底，印度A級辦公室的持有量將超過201兆盧比。.

China’s first REITs were launched in 2021, following earlier exploration of real estate securitization. As of March 2023, 27 REITs have been listed in China, covering various real estate infrastructure types. The sector is transitioning from volatility to a more stable market, and opportunities for private real estate investment funds in China are expanding.

Looking ahead, Chinese REITs are expected to diversify their assets, improve valuation techniques, enhance management structures, and optimize leverage restrictions. China aims to build a REITs ecosystem based on international standards, with collaboration between local and international stakeholders playing a crucial role in its development.

The last decade was marked by an aggressive expansion of the region’s real estate markets. APREA’s Asia Pacific Market Outlook 2023: Onward and Upward held a session with REIT stakeholders on their business strategies around Covid, e-commerce, changing monetary policies, geopolitics, and new priorities (ESG) and the next set of challenges and opportunities.

過去五年，亞洲在FTSE EPRA/Nareit已開發市場指數（全球最受關注的房地產指數）的份額從2017年的25.0%下降到2022年底的21.0%。這項變更主要歸因於美國房地產投資信託基金（REITs）的成長，進一步將上市房地產投資信託基金的權力平衡轉移到北美，北美在該指數中的份額從2017年的57.1%上升到2022年的64.0%。.

美國房地產投資信託基金（REITs）領域的成長主要得益於經濟結構轉型和股權投資者強勁需求催生的眾多另類房地產板塊。這些另類板塊在富時EPRA/Nareit已開發市場指數美國部分的佔比從2007年的34.0%上升至2017年的47.5%，並在2022年達到55.0%。.

美國上市 REIT 領域的成長非常顯著，以至於像 FTSE 這樣的指數編制者推出了上限指數，限制美國成分股的規模，以避免全球指數越來越被視為‘美國及其他’，從而降低其對投資者的實用性。.

有人可能會問：為什麼亞洲另類房地產投資信託基金（REITs）的成長速度未能跟上美國的成長步伐？事實上，亞洲另類REITs的成長速度甚至超過了美國。儘管亞洲在全球REIT指數中的權重有所下降——從2017年的27.11萬億至2022年的21.01萬億至2022年——但亞洲另類REITs的權重卻從全球指數的2.31萬億至3.8 ...

本文由 CenterSquare Investment Management 亞太區主管兼高級合夥人 Joachim Kehr 撰寫，探討了美國和亞洲另類 REIT 隨著時間的推移而擴張背後的行業，並探索了哪些行業為亞洲另類 REIT 提供了最大的增長潛力，提出了維持這種增長的進一步措施。.

儘管中國政府在推行「零新冠」政策和嚴格的宏觀審慎措施的同時，面臨著維持經濟穩定發展的諸多挑戰，但它始終堅定不移地推進其對國內房地產投資信託基金（REITs）市場的願景。 2022年，隨著中國首批租賃型房地產投資信託基金於8月上市，這項持續發展進程又邁上了一個新的里程碑，進一步拓展了中國房地產產業的融資管道。.

強有力的監管支持、優質的資產基礎以及中國12兆美元股市投資者對高股息股票的強勁需求，將繼續支撐該行業的高估值。進展顯而易見，我們可以預期2023年將有更多中國房地產投資信託基金（C-REITs）上市。將傳統商業地產納入C-REITs範疇──這可以說是C-REITs發展歷程中的終極目標和最終目標──正逐步成為現實，隨之而來的上市浪潮無疑將帶來巨大的投資機會。.

雖然沒有兩個週期是完全相同的，但縱觀 20 世紀 70 年代以來的熊市，我們認為「典型的衰退」已被市場消化，房地產投資信託基金的未來前景光明。.

本報告原刊登於 https://www.hazelview.com/news-updates/our-thinking/details/our-thinking/2022/08/08/global-reits-through-economic-cycles

房地產投資信託基金（REITs）和基礎設施信託基金在亞太地區日益受到關注。許多國家已開始試水，推出首批REITs。菲律賓於2020年推出了首批REITs，而阿聯酋也推出了首支綠色REITs。備受矚目的中國REITs試點計畫終於在2021年6月取得成果，首批九隻REITs的零售份額在發售首日即獲得超額認購。目前，中國的REITs僅以基礎設施資產為基礎，並以共同基金的形式進行投資，這些資產是政府為引領國家從疫情中復甦而特意挑選的。.

印度首次推出 REITs，黑石集團和 Embassy 贊助的 Embassy Office Parks REIT 於 2019 年 4 月 1 日上市，成為印度首個房地產投資信託基金。.

另外兩家房地產投資信託基金（REITs）——由拉赫賈集團（Raheja Group）支持的Mindspace Business Parks REIT和最近上市的Brookfield India REIT——也已在印度證券交易所上市。這三家REITs的總市值約為75億美元，在印度擁有8,600萬平方英尺的A級商業辦公空間。根據CRISIL評級機構稱，印度的基礎設施投資信託（InvIT）市場正蓬勃發展，目前規模已超過100億美元，預計未來五年將成長至超過1,000億美元。.

預計2022年區域新興市場將持續推動房地產投資信託基金（REITs）的普及，並維持這一成長動能。泰國已有四家REITs正在籌備中。菲律賓則在去年疫情高峰期推出了首家REIs。.

本參考指南涵蓋澳洲、中國、香港、印度、日本和新加坡的房地產投資信託基金和基礎設施信託基金的法規和稅收。.

Cushman & Wakefield’s 2021-2022 Asia REIT Market Insight report investigates the burgeoning Real Estate Investment Trust market in Asia, examining the primary drivers and state of play in key markets mainland China, Hong Kong SAR, India, Japan and Singapore.

The report reveals that, backed by robust capital structures, sufficient financial liquidity, and supportive regulatory policies, REITs continue to gain overall momentum as the pandemic subsides with logistics/industrial and data centre REITs outperforming more traditional asset classes.

主要亮點：

• Asia market REITs recovered strongly during 2021 after demonstrating notable resilience through the peak of the COVID-19 period, supported by new economy asset classes.
• Industrial and logistics REITs in the Asia market showed the greatest resilience, recording a total return of 24.7 percent, as all other asset classes achieved positive returns.
• Supply chain uncertainties are creating demand as operators accumulate reserves of warehouse space.
• Mature REIT markets can expect to see greater M&A activity through the remainder of 2022 while developing markets can expect to see growth of REITs accelerate.