APREA 市場快訊 – 2024 年 12 月

隨著寬鬆週期勢頭增強，哪些產業／市場的吸引力更為突出？

最有可能從美國降息中受惠的產業，是那些與借貸成本、消費支出或成長預期密切相關的領域。 房地產、金融、非必需消費品以及部分工業類股（例如資本財）通常能獲得最直接的益處。此外，目前正處於燒錢階段、但預期未來表現良好的新創企業，也將因資本成本降低及流動性充沛而受惠。.

此外，在低利率環境下，印度等新興市場整體而言，尤其是印度的房地產、大宗商品（特別是黃金）以及長期債券，表現也相當可期。.

在這種環境下表現良好的另一類資產是加密貨幣，其一方面能作為對沖美元走弱的工具，另一方面也受到市場風險偏好上升的推動。.

市場對2024/2025年美國降息的預期為何？降息是否將提振美國商用不動產、房地產投資信託（REITs）等受重創的板塊？隨著政策轉向寬鬆，哪些領域將迎來最顯著的復甦？

繼9月大幅降息50個基點，以及11月再降息25個基點後，市場預期2024年12月將再次降息。 整體而言，市場預期利率將於2026年前逐步降至2.75%至3.00%的目標區間——這意味著2025年將降息100個基點。.

受惠於經濟表現改善、房地產投資信託（REITs）的借貸成本降低，以及投資者的機會成本下降，此舉預期將產生正面影響。然而，需求驅動因素正經歷結構性轉變，這可能對辦公樓及零售市場造成沉重壓力。相關結構性轉變概述如下：

• 辦公室空置率 總體而言，需求相當高，因為人工智慧、遠距工作及業務外包正重塑辦公室空間的需求。.
• 零售 隨著電子商務持續搶佔市場份額，購物中心和傳統實體店面的空置率問題依然嚴峻，不過體驗型商場的表現則相對較好。.

值得欣慰的是，工業部門發展蓬勃，受電商需求帶動，空置率維持在低位。.

您是否認為其他央行會跟進？畢竟部分新興市場央行已搶在聯準會之前降息；在此輪寬鬆週期中，新興市場的房地產投資表現與已開發市場相比如何？

是的。我確實看到其他央行正跟進此舉，儘管各家央行在降息的時機與幅度上可能有所不同。不同經濟體的實際情況各異，這可能要求各國央行在短期內（例如約一個季度左右）採取不同的行動。 舉例來說，印度目前面臨高於目標的通膨，這可能要求印度儲備銀行行長在短期內維持利率不變。但長遠來看，我預期所有央行都將跟隨美國降息，以捍衛各自的貨幣和經濟，因為美國仍是多數主要經濟體重要的外資來源及貿易夥伴。.

阿什什·阿加瓦爾

資深副總裁 – 投資顧問，資本市場
ANAROCK Capital Advisors Pvt Ltd

隨著寬鬆週期勢頭增強，哪些產業／市場的吸引力更為突出？

隨著我們步入降息週期，我們觀察到亞太地區多數市場的定價曲線已達到共識中的「頂點」，尤其是辦公樓和工業地產領域。 我們觀察到太平洋地區及韓國等市場在資產重新定價方面反應最為敏銳，如今隨著利率開始下降，債務與收益率利差正轉為正值。其中，辦公樓市場的投資增長勢頭將進一步增強，核心中央商務區（CBD）資產的買賣價差對投資者而言已更具吸引力。.

市場對2024/2025年美國降息的預期為何？降息是否將提振美國商用不動產、房地產投資信託（REITs）等受重創的板塊？隨著政策轉向寬鬆，哪些領域將迎來最顯著的復甦？

世邦魏理仕（CBRE）預測，聯邦儲備委員會的基準利率將在2025年底前從峰值下降200個基點，利率區間的中位數預計落在3.51%至3.60%之間。此舉極可能促使公共及私人商業房地產業的投資活動增加。 特別是，我們預期私人房地產基金的活動將重拾活力，這些基金在過去幾年的活躍程度，相較於歷史水平而言相對較低。.

您是否認為其他央行會跟進？畢竟部分新興市場央行已搶在聯準會之前降息；在此輪寬鬆週期中，新興市場的房地產投資表現與已開發市場相比如何？

我們已經看到香港特別行政區、紐西蘭和新加坡等市場為配合聯邦儲備委員會的行動而降息，而該地區的其他市場，例如澳洲和韓國，預計也將在未來幾個季度跟進。.

過去18個月來，除日本外，多數商用不動產市場均處於負攜帶區間；隨著利率下調，投資者不僅將迎來更具吸引力的進場價格，同時也將展望2025年及2026年利率進一步走低的前景。.

觀察新興市場，利率走勢似乎頗為相似。例如，泰國預計將在未來幾個季度降息，以提振放緩的國內需求；而越南則計劃維持寬鬆的利率政策直至2025年，以支持房地產和銀行業的復甦。.

崔艾達

亞太區研究主管
世邦魏理仕

歷經近兩年的借貸成本攀升與交易環境嚴峻，今年七月終於在隧道盡頭看到一線曙光，因美國聯邦儲備委員會釋出降息的訊號。 隨後在9月實施的50個基點降息，曾將10年期美國公債殖利率推低至3.61%的低點，但這波喘息之機終究短暫，隨著美國總統大選臨近，10年期美國公債殖利率在10月再度開始攀升。.

隨著大選結果塵埃落定，市場關注焦點自然轉向對特朗普新政府可能推行的政策的預測。雖然尚不清楚競選期間的各項聲明究竟哪些是真切的具體提案，哪些僅是政治口號，但可以確定的是，市場已開始為進一步的通膨壓力做好準備。 美國10年期公債殖利率幾乎未見波動，顯示債券市場早有預期川普勝選；而該殖利率自9月低點上揚70個基點，則反映出投資人認為中期內利率大幅下調的可能性較低。.

亞太地區的商用不動產市場情況如何？自選舉結果塵埃落定以來，多家經濟數據供應商已下調其國內生產總值（GDP）增長預測，這顯示關稅實施的可能性增加，且全球貿易可能萎縮。 在此背景下，若其他地區的GDP增長前景受挫，印度、東南亞等高增長市場，以及在已開發國家中的澳洲，加上正迅速機構化的另類投資領域，將變得相對更具吸引力。 最後，儘管日本正邁向低利率但仍為正值的利率制度，若其他地區的利率確實維持在高檔更長一段時間，日本的商用不動產市場也可能會在一段時間內持續受到關注。.

Benjamin Chow

負責人

隨著寬鬆週期勢頭增強，哪些產業／市場的吸引力更為突出？

由於工業領域兼具相對較低的風險與長期的成長潛力，對投資者而言日益具吸引力。 在對供應鏈優化不懈追求的驅動下，該產業已做好充分準備，將充分把握戰略要地對機構級物流及倉儲設施日益增長的需求。自動化與人工智慧等尖端技術的整合，進一步提升了營運效率，並帶動了對高科技工業空間的需求。.

隨著優質工業資產的供應日益稀缺，投資者可能會將目光轉向增值型投資機會。其中一種策略是收購規格落後、設施陳舊的工業資產，並透過重新定位使其符合現代標準。藉由實施策略性改善，投資者能發掘這些資產的潛在價值，從而獲得更高的回報及長期增值。.

您是否認為其他央行會跟進？畢竟部分新興市場央行已搶在聯準會之前降息；在此輪寬鬆週期中，新興市場的房地產投資表現與已開發市場相比如何？

自聯準會於9月18日降息50個基點以來，僅有香港特別行政區與南韓跟進降息25個基點。 這顯示，鑑於聯準會寬鬆週期的持續時間與幅度尚存不確定性，多數亞太地區央行正採取謹慎態度，在實施任何變動前，會仔細評估其貨幣政策策略。 例如，預計印度儲備銀行（RBI）和澳洲儲備銀行（RBA）將落後於聯準會的政策步調，12月僅會小幅降息；而泰國央行預計在2025年上半年也僅會降息25個基點。.

儘管如此，投資者情緒仍為之振奮，進而刺激了買盤。亞太地區已出現數宗大額交易，隨著借貸成本逐步降低，加上公債殖利率走低，資本化率亦將隨之收窄，這將鼓勵投資活動並提振資產價值。.

像新加坡和澳洲這樣的避風港市場，將繼續位居機構投資者的首選之列，因其具備穩健的基本面、趨穩的資本化率以及資產重新定價的完成。 鑑於韓國辦公樓租戶需求強勁，市場對該國的興趣亦將激增。同樣地，受惠於樂觀的投資者情緒及強勁的經濟增長，印度的商業地產市場預計將在2025年維持上行趨勢。.

另一方面，大中華市場預計仍將面臨結構性挑戰，並對資產價值造成壓力，但投資者可藉此機會以折價購入優質資產。.

與其他央行相比，日本銀行預計將採取更為鷹派的立場，經濟學家預測將進一步升息，基準利率可能在2025年年中升至1.0%。 我們預期，受利率輕微上升的影響，辦公樓及物流等傳統房地產領域的資本化率將溫和上升。.

李克莉絲汀

亞太區研究主管
萊坊

隨著寬鬆週期勢頭增強，哪些產業／市場的吸引力更為突出？

隨著寬鬆週期勢頭增強，某些產業和市場顯得特別具吸引力。從歷史經驗來看，當債券殖利率下降且貨幣政策轉向寬鬆立場時，房地產投資信託（REITs）通常表現良好。利率下降透過資產重估，以及相較於固定收益投資更具吸引力的相對殖利率，進一步惠及REITs。 在美國，零售及公寓領域的空置率維持相對穩定，儘管工業用地的空置率正從先前低位開始上升。與此同時，在日本，由於人口結構變遷以及部分門戶城市家庭數量的增加，多戶住宅仍保持其長期吸引力。.

市場對2024/2025年美國降息的預期為何？降息是否將提振美國商用不動產、房地產投資信託（REITs）等受重創的板塊？隨著政策轉向寬鬆，哪些領域將迎來最顯著的復甦？

市場對美國在2024年及2025年降息的預期，提升了美國商用不動產及房地產投資信託（REITs）等受重創板塊可能獲得提振的可能性。 在商用不動產市場中，儘管2024年第二季出現輕微改善，但辦公樓市場仍面臨重大挑戰。 根據富國銀行的數據，作為衡量已租用空間變動的關鍵行業指標，辦公樓淨吸納量自2022年以來首次轉為正值，在該三個月期間有超過200萬平方英尺的空間被租用。 此外，多戶型房地產資產的需求亦大幅攀升，2024年第二季的淨吸納量更達到近三年來的最高水準。.

您是否認為其他央行會跟進？畢竟部分新興市場央行已搶在聯準會之前降息；在此輪寬鬆週期中，新興市場的房地產投資表現與已開發市場相比如何？

鑑於部分新興市場央行已搶在美國聯邦儲備委員會之前降息，其他央行也有可能跟進。若新興國家持續比美國更早、以更快的步伐降息，這將為這些市場創造更具吸引力的投資機會，但需謹慎行事，以避免降息過於急遽。 在泰國，房地產類股預計將受惠於2024年訪客人數的回升，但由於購物中心租金與飯店房價漲幅放緩，加上住宅市場面臨供應壓力，挑戰依然存在。 在菲律賓，受惠於超過5.1%的強勁經濟增長，房地產開發商有望在2024年實現住宅銷售連續第四年兩位數增長。.

詹姆斯·翁

首席戰略官
曹寶芝 (TPC)

隨著寬鬆週期勢頭增強，哪些產業／市場的吸引力更為突出？

1. 美國降息不僅對美國市場和美國房地產是好消息，也對整個亞洲市場產生正面影響。 由於港元與美元掛鈎，香港的貨幣政策與美國直接掛鉤；隨著聯準會降息，其效應將傳導至香港，並對香港住宅市場產生正面影響。 不僅如此，降息將改善市場對房地產的整體情緒，並有助於顯著提升市場表現。.
2. 利率下降對房地產投資信託（REITs）的影響極為深遠！無風險利率下降將推升資產價值，隨著資本化率走低，淨資產價值（NAV）亦隨之上升。REITs 的股價必須上漲，才能與其房地產投資組合的估值提升保持同步。 在融資方面，利率下降不僅降低債務成本，也使債務資本成本更低；整體資本成本的降低，將使房地產投資信託基金能夠進行更多具增益效應的收購。像房地產投資信託基金這類高股息股票，同樣能從利率下降中受益，因為其與債券的收益率利差擴大，這為房地產投資信託基金表現優於大盤提供了進一步的驅動力。.
3. 全球房地產投資信託基金（REITs）過去六個月上漲了11.61%，自2023年11月11日以來漲幅更超過27.01%，目前處於有利位置，有望持續受惠。隨著利率逆風減弱，REITs的盈利增長預計將在2025年及以後加速。 美國REIT的債務利差在基準利率下降75個基點的基礎上，進一步收窄了75個基點，營造出更具吸引力的融資環境。REIT具備充分條件，可藉此優勢以及較低的房地產估值，透過收購資產來獲利。 僅在2024年前9個月，美國REITs便發行了1.443兆美元的無擔保債務，遠高於2023年及2022年的總額，為進行能提升每股收益的資產收購提供了充足的資金實力。.

約阿希姆·凱爾

亞太區投資組合及區域負責人
CenterSquare 投資管理亞太區

隨著寬鬆週期勢頭增強，哪些產業／市場的吸引力更為突出？

韓國的投資活動日益活躍，今年迄今的交易量較去年同期增長了31%。這主要是因為優質辦公樓的優先貸款成本下降，且買賣價差收窄。 第三季迎來多宗大型辦公樓交易，另有數宗交易仍在籌備中。隨著產業表現改善，外資對物流及酒店業展現出堅定信心。此外，市場首度完成一宗已穩定營運的超大規模資料中心交易，這對韓國而言是一項重要里程碑。.

儘管澳洲尚未出現寬鬆政策，但基準利率見頂的確定性，讓市場對價格谷底的判斷更加明朗。海外投資集團明顯重返市場，收購物流及辦公物業，今年迄今的資金流入量較去年同期增長 20%。.

儘管日本央行實施貨幣緊縮政策，但對日本的投資仍持續增長，今年迄今交易量已增長 28%。由於資產競爭激烈，加上日本金融機構及貸款方提供寬鬆的信貸條件，預期價格將維持穩定。 日本的長期利率維持在低位，且各類房產的正收益率利差極具吸引力。隨著價格增長的出現，投資者可將房地產視為對沖通膨的工具，而非固定收益的替代品。.

位於主要市場孟買和清奈的商業園區也呈現復甦態勢。無論是國內還是全球的機構投資者，都看好印度強勁的經濟增長以及有利的人口結構所帶來的上行空間。.

市場對2024/2025年美國降息的預期為何？降息是否將提振美國商用不動產、房地產投資信託（REITs）等受重創的板塊？隨著政策轉向寬鬆，哪些領域將迎來最顯著的復甦？

在2022年開始的升息週期中，債務成本上升侵蝕了核心投資的風險調整後報酬率，並引發了一輪重新定價週期。投資者為了追求更高報酬，轉而在增值型與機會型投資中承擔更高風險，並將投資組合分散至替代性領域。 隨著降息週期成形，亞洲各國央行以不同步調放鬆貨幣政策，房地產收益率與債務成本之間的利差將擴大。這將促使核心房地產策略在辦公樓市場重新浮現，因該市場的資本化率調整幅度最大。.

您是否認為其他央行會跟進？畢竟部分新興市場央行已搶在聯準會之前降息；在此輪寬鬆週期中，新興市場的房地產投資表現與已開發市場相比如何？

新興市場（EM）的房地產投資對利率的敏感度較低，因為其中大部分屬增值型或機會型投資。投資者在投資新興市場時，會考量該市場特有的長期趨勢。透明度亦是關鍵因素，因為它能吸引最大規模的投資，並作為市場篩選機制，用以了解潛在投資的風險特徵。 透明度的提升——例如數據覆蓋範圍擴大、制度化程度提高以及監管框架完善——均有助於新興市場資本市場的發展。投資者亦會透過新興市場中的開發、合資企業、實體及建設融資等機會尋求投資契機。.

Pamela Ambler

亞太區資本市場投資者情報與策略主管
JLL