知識中心

概述： 由於房地產投資信託基金／開發商復甦、外匯利好，以及利率下降重新激起投資人的興趣，亞洲房地產證券以美元計價，年內累計上揚 17.53%。亞洲（日本除外）較低的借貸成本有助於提升盈利及進行增值收購，而疲弱的美元、低增長及利率下降則繼續支持該行業的定位。.

• 日本： JREITs 自 1 月以來上揚 11.9%，但仍以 13% 的資產淨值折讓進行交易。日本央行在日美貿易緊張局勢下保持謹慎，持續進行資產出售及回購。寫字樓及酒店的基本因素仍然強勁，而建築成本上漲限制了新增供應。.
• 澳洲： 預期澳洲央行將於今年稍後調降利率，通貨膨脹將維持在目標範圍內，勞動力市場疲軟，兼職工作減少。我們維持多元化住宅、零售及自助式倉儲的超配比重。宏觀數據預期將於 8 月盈利前推動價格。.
• 香港： 香港房地產股於 2025 年上半年升逾 20% ，主要受惠於息率下跌、零售、住宅及旅遊活動復甦，以及投資者持倉偏低。香港置地因出售資產、回購及提高股息而帶動升幅，而大型發展商的資產淨值仍有較大折讓。.
• 新加坡： 由於利率下降降低了再融資成本，並促成了可增加 DPU 的交易，因此大型 SREITs 的交易價格正處於 2025 年的高點。近期 NTT Global Data Center REIT 首次公開募股獲得 2.5 倍的超額認購，初始收益率為 7.5%。新的住宅降溫措施不大可能對該行業造成重大影響。.

總體而言： 我們對亞洲房地產投資信託基金維持審慎樂觀的看法，因為亞洲（日本除外）各地的利率都在下降，使得融資成本降低，為增殖性收購打開了大門。新加坡就是這個趨勢的典範，Capital 和 Ascendas 利用低成本的債務和以資產淨值溢價募集的股本，以吸引人的上限利率收購資產。.

區域要點：

• 日本： 儘管債券孳息率上升，但 JREITs 在 2025 年的表現仍優於股票，原因在於廣泛的估值折讓和回購。儘管利率上漲的再融資是一大阻力，但 COVID 年代租約到期所帶來的租金成長，以及辦公室、飯店和都會零售業強勁的基本面，都提供了盈利支持。在現階段，JREITs 比開發商更受青睞。.
• 澳洲： 除高盛外，房地產投資信託基金已經反彈，Charter Hall 和 Mirvac 等公司都有強勁的表現。有些公司的估值現已飽和，促使投資者轉向National Storage REIT等被低估的公司，該公司可能受惠於整合趨勢及收購潛力。澳洲的投資風險已被縮減，轉而投資價值較高的新加坡。.
• 香港： 超低的香港銀行同業拆息水平及復甦的住宅需求支持房地產投資信託基金及開發商，尤其是那些擁有浮動利率債務的公司。零售業房地產投資信託基金受惠於銷售穩定及外遊趨緩。領匯及富強房地產投資信託基金或因納入「股票通」而受惠。中環寫字樓市場供過於求，投資者仍須審慎。.
• 新加坡： 大型 SREITs（CICT、CLAR、Frasers Centrepoint）提供令人信服的相對價值。儘管利率下調，該產業仍表現不佳，但高於利率的孳息差料將吸引銀行轉購。增量收購管道以及數據中心和醫療保健資產的潛在增長增加了上升空間。.