亞洲市場展望 - 2025 年 8 月 (B&I Capital)

宏觀概觀

• 亞洲房地產投資信託基金的有利背景 亞洲（日本除外）的通脹降溫，而日本的通脹則達到高峰。.
• 疲弱的美國勞動力數據和關稅引發的經濟不穩定性是美聯儲可能放寬政策的信號。.
• 亞洲各地的通貨膨脹穩定至下降，支持了房地產需求，大多數行業的出租率都很高，租金也不斷上漲。.
• 在美元疲弱的環境下，亞洲房地產證券可作為股票避風港。.

日本

• 日本央行更接近加息 在通脹評估升高的情況下。.
• JREIT 積極出售競爭力較弱的資產，以提供資金。 單位回購, 儘管對費率有疑慮，但仍能維持表現。.
• 租金成長抵銷利息支出; 仍偏好辦公室、飯店、多元化及物流業房地產投資信託基金。.
• 建築成本上升和法規收緊（例如 Chiyoda 區）可能會抑制開發商的情緒。.
• 大型開發商第一季業績預期強勁，但短期催化因素有限。.

澳洲

• 澳洲央行維持利率穩定, 但最近的通貨膨脹均值顯示可能會放寬。.
• 2025 財政年度盈利應為 達到/超過指導目標, 儘管 2026 財政年度的指導目標可能會因減息速度放緩而變得保守。.
• 古德曼集團 由於數據中心的合資公司/租戶簽約緩慢，可能無法達到指導目標。.
• 辦公室市場呈現復甦, 在此情況下，Charter Hall、Dexus 和 Mirvac 等公司的空置率/獎勵均達到頂峰。.

香港

• 各行各業的正面勢頭:較低的香港銀行同業拆息支持資金，股票市場和首次公開募股活動改善，從歷史上看，這導致辦公空間需求增加。.
• 奢侈品零售業領先銷售增長; 住宅市場受惠於買家限制的放寬。.
• 建議 “「財產購買資本連結」” 可提升 45K 台的需求量。.
• 偏好 零售業房地產投資信託基金 (如領匯房地產投資信託基金、富勤房地產投資信託基金）和 香港置地 因其專注於資本回報及收窄資產淨值策略。.

新加坡

• 續 資本募集 (例如，CICT 以 5 億美元收購 CapitaSpring）反映出積極的收購策略。.
• 通貨膨脹下降 (<1%) 支援 降低再融資成本 並可能提升對房地產投資信託基金的股票需求。.
• 儘管有一些拋售壓力，以資本集資創造機會，但產業基本面仍然強勁。.
• 百夫長 正在推銷由 工人宿舍和學生宿舍, 這可能會引起強烈的興趣。.

概述： 由於房地產投資信託基金／開發商復甦、外匯利好，以及利率下降重新激起投資人的興趣，亞洲房地產證券以美元計價，年內累計上揚 17.53%。亞洲（日本除外）較低的借貸成本有助於提升盈利及進行增值收購，而疲弱的美元、低增長及利率下降則繼續支持該行業的定位。.

• 日本： JREITs 自 1 月以來上揚 11.9%，但仍以 13% 的資產淨值折讓進行交易。日本央行在日美貿易緊張局勢下保持謹慎，持續進行資產出售及回購。寫字樓及酒店的基本因素仍然強勁，而建築成本上漲限制了新增供應。.
• 澳洲： 預期澳洲央行將於今年稍後調降利率，通貨膨脹將維持在目標範圍內，勞動力市場疲軟，兼職工作減少。我們維持多元化住宅、零售及自助式倉儲的超配比重。宏觀數據預期將於 8 月盈利前推動價格。.
• 香港： 香港房地產股於 2025 年上半年升逾 20% ，主要受惠於息率下跌、零售、住宅及旅遊活動復甦，以及投資者持倉偏低。香港置地因出售資產、回購及提高股息而帶動升幅，而大型發展商的資產淨值仍有較大折讓。.
• 新加坡： 由於利率下降降低了再融資成本，並促成了可增加 DPU 的交易，因此大型 SREITs 的交易價格正處於 2025 年的高點。近期 NTT Global Data Center REIT 首次公開募股獲得 2.5 倍的超額認購，初始收益率為 7.5%。新的住宅降溫措施不大可能對該行業造成重大影響。.