亞洲房地產證券——2026年7月展望
受惠於油價下跌、美國就業數據走軟，以及投資者從表現強勁的科技股和半導體股中進行部分資金輪動，亞洲房地產證券在7月初出現溫和反彈。下半年伊始的投資組合再平衡，也可能為房地產等被市場忽略的板塊提供技術面支撐。 關鍵問題在於，原油價格走低與美國就業數據疲軟，是否足以扭轉固定收益市場的情緒，並減輕市場對聯準會下一項行動可能進一步收緊貨幣政策的擔憂。各國央行仍將依賴數據決策，但若政策立場轉向較不鷹派，將是推動亞洲房地產投資信託（REITs）及房地產股票實現更持久復甦的最明確催化劑。.
- 日本： 鑒於其規模與定價，富士媒體（Fuji Media）備受期待的房地產業務出售案應能成為一項正面催化劑。自第一季以來，隨著日本政府債券（JGB）殖利率上升，開發商與日本不動產投資信託（J-REIT）表現疲軟，但交易市場仍保持強勁，且日本不動產投資信託的估值已回落至約0.85倍淨資產收益率（P/NAV）。 我們預期資產出售及單位回購將持續進行，甚至可能加速。日本央行將於7月30日至31日召開會議，預計在6月將短期利率調升至1%後維持現狀，而進一步升息的可能性則較高於第四季或明年。.
- 澳洲： 在2025年底股價開始回調後，由於降息預期轉為澳洲儲備銀行（RBA）將升息三次，我們仍持非常樂觀的態度。市場共識可能再次過於鷹派，而隨著房市走軟及勞動市場放緩，目前出現較長暫停期的可能性似乎更高。8月的財報將至關重要，尤其是2027年的業績指引。 關鍵在於營收增長，我們對雪梨和布里斯本的零售、工業及中央商務區（CBD）辦公樓市場持樂觀態度。住宅業務的盈利仍面臨壓力，但估值似乎已反映出2027年交易量將趨弱的預期。.
- 香港： 房地產證券在先前表現強勁、大幅跑贏大盤後，過去兩個月已出現劇烈回調。短期內缺乏催化因素，且中國對境外直接投資的審查日趨嚴格，仍對住宅需求構成壓力，房地產新盤推出速度已然放緩。 香港銀行同業拆息（HIBOR）若能回落將有所助益，但這可能需要聯準會實施寬鬆政策，而這並非當前的基本情境。中環辦公樓租金及高端零售市場趨勢持續改善，這應能支撐持有中環辦公樓及高端零售資產的業主。.
- 新加坡： 我們預期 S-REIT 板塊短期內不會出現重大催化因素。利率雖仍處於低位，但已逐步上升，3 個月期 SORA 已從 4 月的低點 1.01% 升至 1.10%。 整體市場環境仍具支撐，但由於缺乏新的催化因素，加上通盤投資者的輪動買盤有限（他們仍傾向於金融股而非房地產投資信託），S-REIT 仍處於區間震盪狀態。.
