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疫情推动了电子商务的迅猛发展，但也暴露出全球供应链的脆弱性，凸显了增强供应链韧性的必要性。第三方物流（3PL）仓储运营商不得不优化供应链运营、降低成本并利用新技术。3PL 模式卓有成效，如今已主导了工业和物流空间的需求，影响着房地产基本面和仓库建筑设计，并推动了第四方物流（4PL）和逆向物流等行业的进一步发展。.

第三方物流公司在全球范围内发展壮大：

  • 亚太： 2023年，第三方物流公司（3PL）的物流租赁业务量预计在3亿至4亿吨之间，未来增长幅度有限。这一趋势主要受成本削减举措和物流行业日益复杂化背景下对效率提升的需求所驱动。.
  • 美国： 自疫情爆发以来，由于电子商务的显著增长，对仓储空间的需求也随之增加，第三方物流（3PL）租赁活动已完成超过30%的大宗交易（超过10万平方英尺）。尽管经济的不确定性减缓了3PL的短期增长，但其长期前景依然强劲。第四方物流（4PL）将进一步推动对现代化仓储空间的需求。.
  • 欧洲： 3PL 在物流租赁需求中所占比例越来越大，自 2019 年以来增长了 10 个百分点以上。在此期间，对于 XXL 设施（超过 50,000 平方米或 580,000 平方英尺的仓库），最终租户越来越倾向于自己控制租赁，并与 3PL 签订合同来运营仓库。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/the-global-outsourcing-of-warehousing

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以下是重新平衡结果（自2024年3月18日交易开始生效）：

  • GPR/APREA 可投资 100 指数
  • GPR/APREA 可投资 REIT 100 指数
  • GPR/APREA综合指数
  • GPR/APREA综合REIT指数（标有星号）

GPR/APREA 可投资 100 指数

包含物

日本共立维修株式会社

除外条款

日本三菱地屋物流房地产投资信托基金

GPR/APREA 可投资 REIT 100 指数

包含物

日本医疗保健及医疗投资公司

除外条款

日本Marimo Regional Revitalization REIT Inc

GPR/APREA综合指数

包含物

日本共立维修株式会社
马来西亚Plenitude Bhd
TWN富王国际发展有限公司

除外条款

没有任何

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预计2024年亚太房地产行业将更加蓬勃发展。能否迅速行动、深入挖掘市场和行业以发现价值、并建立富有成效的合作伙伴关系，将是充分利用该地区复苏机遇的关键。.

高力国际2024年投资者洞察——国家聚焦系列旨在为房地产投资者和业主提供对未来一年的独特见解，并深入了解亚太地区的各个市场。随着投资者在全球快速变化的市场格局中评估其投资组合，本系列报告将提供对关键市场动态、前景和机遇的战略性分析，以及亚太地区各类资产的可操作性见解。.

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世邦魏理仕亚太研究部与美国绿色建筑委员会联合发布了《亚太房地产首席可持续发展官调查报告》，该报告汇集了亚太地区业主和投资者的真知灼见，探讨了他们如何应对环境、社会和治理（ESG）方面的挑战，首席可持续发展官在实现目标中的作用，以及公司在实现净零排放方面的准备程度，并指出了阻碍进展的任何障碍。主要调查结果包括： 

  • 设立首席战略官或ESG主管被认为是至关重要的： 在亚太地区，超过 80% 的抽样房东和投资者已为此类职能设立了指定职位。.
  • 资产所有者的净零排放目标比租户晚20年： 约半数受访资产所有者表示，他们的目标是在2050年实现净零排放。然而，世邦魏理仕（CBRE）的另一项ESG调查发现，许多跨国租户的目标是在2030年实现净零排放。.
  • 绿色认证建筑的普及速度正在加快： 未来三年，资产所有者将在其投资组合中增加绿色建筑的数量，尽管绿色办公空间的供应落后于市场需求。.
  • 资产所有者已广泛采用绿色金融： 75% 的受访资产所有者已采用绿色融资进行资本密集型建设和绿色建筑收购，可持续发展挂钩债券也在迅速普及。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-real-estate-chief-sustainability-officer-survey

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亚太房地产市场格局正在发生变化，数据中心和医疗保健等另类领域蓬勃发展。亚太房地产协会 (APREA) 与 CenterSquare Investment Management 联合开展的一项调查收集了来自不同行业领袖和专业人士的见解，揭示了他们对另类房地产的显著偏好。.

投资者预计未来1-3年这些行业的潜在回报将更高，其中数据中心、医疗保健以及多户住宅和学生公寓尤为值得关注。挑战包括股票供应有限以及运营平台对实现最佳回报的重要性。.

日本被视为当前的热点地区，而印尼和泰国则被视为未来极具潜力的市场。该调查强调，需要持续开展教育，以提升投资者对不断变化的房地产市场动态的理解。.

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2024年，受强劲的经济基本面和人口结构变化的影响，东南亚房地产市场将呈现增长态势，菲律宾、马来西亚和越南的增长机遇尤为突出。工业和物流板块在电子商务需求增长的推动下，引领投资者关注，而健康和医疗保健领域也将蓬勃发展。.

在菲律宾，工业地产备受青睐，高端住宅市场蓬勃发展，办公楼市场预计也将有所改善。马来西亚预计2024年将呈现强劲增长势头，重点发展工业、物流和数据中心，同时环境、社会和治理（ESG）因素也日益受到重视。越南克服了经济挑战，工业地产领域展现出发展潜力，并有望迎来以租户为主导的办公楼市场。.

投资者谨慎地关注这些市场，考虑利率差异并应对汇率波动，以期在东南亚蓬勃发展的房地产市场中获得有利的风险调整后收益。.

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在当今瞬息万变的商业环境中，环境问题已成为全球讨论的焦点，印度房地产行业也积极拥抱可持续发展的变革。作为印度的先锋行业之一，房地产正通过打造一流的绿色办公空间生态系统革新行业，同时为经济繁荣做出贡献。根据美国绿色建筑委员会（USGBC）的年度排名，印度目前拥有超过752处LEED认证物业，位居世界第三，仅次于中国和加拿大。.

一个以可持续发展为导向的整体性A级生态系统正在通过多项举措促进印度各地的商业增长：

制定绿色办公生态系统的行业标准
房地产行业向可持续发展转型，其标志之一是对绿色办公空间的日益青睐。这些空间将环保意识与行业标准完美融合，在设计之初便充分考虑了能源效率、资源节约和减少碳足迹。通过运用先进技术和创新建筑设计，绿色办公空间不仅营造了更健康的环境，也为行业标准树立了新的标杆，激励着其他企业效仿，打造可持续的工作空间。.

以可持续实践为核心
落实这些绿色标准需要各方协作。房地产专业人士、建筑师、环境专家和监管机构需要携手合作。他们需要制定明确的能源消耗、水资源管理、室内空气质量和整体可持续性指标。LEED 和 IGBC 等权威机构颁发的认证更具分量，是对真正绿色资质的认可。随着对可持续办公场所的需求激增，这些绿色办公空间标准至关重要。建造和使用这些空间的人们正在塑造一个更清洁、更绿色的未来。.

企业和员工的首选
一流绿色办公空间的成功远不止于符合环保标准；它们已发展成为企业和员工的首选。在当今的职场环境中，人们高度重视那些与可持续发展原则相契合的空间。因此，员工对环保工作环境的偏好会显著影响企业的决策。丰富的绿植、自然采光和新鲜空气共同作用，对整体工作氛围产生积极影响，从而提升员工的创造力、敬业度和工作满意度。.

促进业务增长
这些做法不仅对环境产生了积极影响，而且极大地促进了商业增长和经济增长。可持续发展实践的采用在各个领域创造了就业机会，涵盖了从可再生能源安装到环保建筑材料等各个方面。.

大量企业涌入这些区域，带动了周边地区人流量的增加，使咖啡馆、餐厅和零售商店等当地企业受益。这些企业的发展反过来又创造了就业机会，并促进了该地区的整体经济活力。.

综上所述
在迈向可持续发展的道路上，绿色办公空间中的A级生态系统巧妙地实现了现代基础设施与生态责任之间的和谐平衡。然而，这些空间的影响远不止于环境保护。负责任的企业优先考虑符合自身价值观的环保健康办公空间，从而确保了对这些精心设计环境的可持续需求增长。.

维诺德·罗希拉

董事总经理兼首席执行官 – 商业地产
K Raheja 公司

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尽管全球格局瞬息万变，亚太地区的房地产市场仍展现出卓越的韧性和适应能力。亚太经济体的地缘政治发展推动了房地产行业的转型，技术和可持续发展理念的融合日益普及。这些变化也对快速推进的项目开发产生了影响。.

随着全球房地产行业积极拥抱科技创新，日益增长的碳排放促使建筑行业向环保型建筑模式转变。亚太地区2024财年第三季度更新的房地产法规充分体现了这一转变。包括中国、新加坡、澳大利亚和日本在内的许多亚太国家都已推出绿色基础设施和技术整合指南，以应对这一挑战。.

此外，澳大利亚和日本等国家已将投资重点从数据中心和冷库等专业资产类别转向租赁型物业。尽管由于流动性收紧，租户需求有所减弱，但投资者对商业和工业地产表现出浓厚的兴趣。此外，包容性和平等住房权利的新趋势在香港和日本等经济体中兴起，预计未来几年将对亚太其他地区产生影响。.

尽管面临诸多挑战，但由于各类资产类别和资产类型的监管更新，亚太经济体仍为投资者提供了极具吸引力的投资机会。预计这些经济体将在引导区域投资和发展方面发挥关键作用。.

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与其他商业地产领域一样，过去几年全球工业地产也经历了各种利弊权衡。尽管短期内波动不断，但亚太地区工业地产的根本驱动力依然是增长和扩张。这一增长动力源于多方面因素，正推动着整个地区的变革，并为租户、开发商和投资者创造了诸多机遇。然而，与此同时，该行业仍面临一些挑战，需要克服这些挑战才能充分发挥其在亚太地区的潜力。. 

高纬环球最新发布的工业报告全面分析了影响物流和工业领域的驱动因素和挑战，重点关注发展趋势，并为大中华区、印度和东南亚等主要市场提供应对这些挑战的策略。.

  • 自 2000 年以来，亚太地区内部贸易额（以美元计）增长了 5 倍，预计未来还将继续增长，这将迫使供应链更加注重区域性。.
  • 随着中国大陆不断向价值链高端迈进，新的制造和物流中心正在涌现，尤其是在东南亚和印度，为整个地区创造了机遇。.
  • 尽管与欧洲和美国相比，该地区的劳动力资源丰富，但人才高度集中于该地区内部。同时，技能水平差异很大，这意味着需要加大对能力建设和技能提升的投资。.
  • 该地区大部分港口的吞吐能力也需要扩建。印度和东南亚市场合计占全球前50大港口吞吐量的19%，而中国则占45%。.
  • 行业趋势也促使人们需要重新设计供应链，以提高灵活性、自动化程度和韧性，同时降低投入成本并适应更大的可持续发展举措。.
  • 物流和工业空间的使用者可以通过拓展新市场和/或扩建现有设施来抓住这些机遇，以满足预测的需求增长。然而，他们最好进行严谨的供应链规划和选址分析，以确保其生产和分销策略达到最佳设计。.
  • 对于投资者和开发商而言，通过利用与租户的现有关系，提供定制化解决方案来助力其扩张，将带来诸多机遇。反过来，这将为他们提供部署资本和扩大投资组合规模的机会。.
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经济

Despite avoiding a recession in 2023, Singapore continues to face external headwinds from weak growth in major economies. Activity in outward-oriented sectors is thus expected to remain subdued in H1 2024. However, sustained recovery in air travel and tourism, and resilient labour market conditions will support growth in the tourism, aviation-related and consumer-facing sectors. GDP is forecasted to grow 1 – 3% in 2024, faster than 2023’s 1.2% y-o-y growth.

办公室

While leasing demand from the tech sector fell in 2023, Singapore’s office market has been resilient, with diversified demand drivers such as consumer, private wealth and flexible workspace sectors. Sentiment could pick up in H2 2024 as interest rates and inflationary pressures ease, economy strengthens, and companies regain confidence to embark on expansionary plans.

工业的

With some 3PLs in consolidation mode, leasing demand is expected to be more diversified in 2024. Life sciences and technology occupiers remain active in seeking quality spaces, while the manufacturing rebound should translate into more leasing activity by electronics, general manufacturing and engineering firms.

零售

Ongoing challenges could curtail retailers’ expansionary demand this year. However, Tourism remains a bright spot on the back of a strong pipeline of concerts and events. Expectations of a full tourism recovery, coupled with limited supply completions in 2024, should lend support to retail rents.

住宅

Rental and price growth moderated in 2023 alongside sluggish sales and ample completions. Growth momentum is expected to ease further in 2024 amid increasing resistance to high price points and as the rental market digests higher supply from peak completions in 2023.

投资

Despite cautious investor sentiments through 2023, there is ample liquidity waiting on the sidelines. Due to its macroeconomic stability, pro-business environment and political-neutral stance, investors remain confident and interested in Singapore real estate assets for portfolio diversification and wealth preservation.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/reports/singapore-market-outlook-2024

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