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《2026年房地产科技悖论》报告现已发布。.

Yardi 的最新报告探讨了亚太地区房地产领导者如何应对影响技术采用的各种矛盾——从人工智能和网络安全到投资重点和运营韧性。.

该报告借鉴了该地区高级管理人员的调查见解和观点，重点介绍了关键趋势、新兴挑战以及组织如何在快速变化的市场中平衡创新与谨慎。.

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东京之旅，2025年12月，概要

  • 我们于2025年12月对东京的访问证实，日本房地产周期依然异常强劲，这主要得益于结构性劳动力短缺、供应受限以及市场对通胀的普遍接受。尽管利率上升，但关键行业（尤其是办公楼、酒店和城市零售业）的基本面持续走强，从而支撑了日本房地产投资信托基金（J-REITs）和开发商的盈利增长和资本纪律。.
  • 宏观经济的主要驱动因素是日本异常紧张的劳动力市场。劳动力短缺正在重塑租户行为，企业越来越重视位于市中心的高品质办公场所，以吸引和留住人才。这推动东京黄金地段写字楼空置率低于2.51万亿令吉，租金同比增长超过51万亿令吉，2026-2027年的新增供应基本已被预租。值得注意的是，不断上涨的建筑成本和劳动力短缺正在延缓典型的供应响应，这意味着有利的供需动态可能会比以往周期持续更长时间。.
  • 通货膨胀上升如今已被日本社会普遍接受，标志着日本摆脱了数十年的通货紧缩局面。这种转变使得房东能够更频繁地提高租金，即使在传统上对租户保护力度较大的住宅市场也是如此。与消费者物价指数（CPI）挂钩的租金条款正开始从物流行业扩展到办公楼租赁领域，从而提高了现金流的抗通胀能力。.
  • 尽管收益率走高，资本市场活动依然强劲。东京在2024年是全球最大的房地产投资市场，在2025年，受全球私募股权公司里程碑式交易的支撑，交易量仍将保持在高位。即使10年期日本国债收益率接近2%，资本化率依然下降，凸显了投资者对日本房地产的强劲需求。在上市市场中，日本房地产投资信托基金（J-REITs）采取了理性应对措施，包括资本再融资、出售非核心资产以及进行创纪录的股票回购，展现出对资本成本意识的提升。.
  • 开发商表现突出，受益于与通胀挂钩的商业模式和公司治理方面的显著进展。三菱地所、三井不动产和住友不动产均在2025年实现了卓越的股东回报，这得益于积极的股票回购和资产处置。公司治理改革——尤其是三菱地所明确提出的10% ROE目标——显著提升了投资者信心。.
  • 展望未来，我们认为上市房地产市场的上涨行情仍有上升空间。持续的租金增长、供应延迟、稳健的资本配置以及不断完善的公司治理都为市场提供了支撑。然而，在J-REITs（日本房地产投资信托基金）领域，选择性至关重要：不断上涨的利息成本将使盈利增长能力与增长能力之间的差距日益扩大。总体而言，日本上市房地产行业已展现出更强的韧性、更稳健的运营，并为下一阶段的周期做好了更充分的准备。.
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2025年，亚太地区房地产行业强势反弹，在宏观经济不确定性加剧的情况下，表现优异。金融环境趋于稳定、供应受限以及结构性需求驱动因素的出现，恢复了定价权和投资者信心。整个亚太地区租金增长重现，房地产投资信托基金（REITs）重新受到青睐，资本也日益转向与脱碳、数字基础设施和长期收益韧性相关的资产。展望2026年，市场表现更多地受基本面驱动而非市场情绪驱动，这将为亚太地区房地产行业开启一个更加持久稳健的增长阶段。.

APREA趋势观察2025年12月
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亚洲房地产证券 预计2025年将呈现强劲表现，但随着利率预期转变，将面临新的挑战。新加坡继续受益于利率下降，而日本和澳大利亚则面临通胀压力和潜在的货币紧缩。市场动态依然具有高度区域性，基本面和政策存在显著差异。.

关键区域洞察

日本:

  • 由于核心通胀持续走弱和日元疲软，预计日本央行将很快加息。.
  • 劳动力短缺推高建筑成本；优质写字楼市场租金强劲上涨。.
  • 房东们现在成功地在固定租约中引入了基于消费者物价指数（CPI）的租金上涨条款。.
  • 接近于零的空置率表明租金将持续上涨。.

澳大利亚:

  • 强劲的经济数据推迟了降息预期，一些预测甚至指向加息。.
  • 住宅房地产投资信托基金仍受需求和人口结构支撑，但可能面临短期整合。.
  • Goodman Group短期内可能表现优异；在收到合理的并购报价后，已退出National Storage的股份。.
  • 并购活动或将持续——Abacus Storage King被视为潜在目标。.

新加坡:

  • 利率持续下降，有助于提高房地产投资信托基金的收益并促进收购。.
  • 新加坡金融管理局的 EQDP 计划支持规模较小的上市公司，包括 REITs。.
  • 由于利率风险较低、基本面强劲以及货币前景良好，SREITs 具有吸引力。.
  • Parkway Life REIT 预计 2026 年每单位分派 (DPU) 将比 2021 年增加 32%；CICT 和 Frasers Centerpoint 也备受青睐。.

香港:

  • 美联储12月的降息对市场影响甚微；大部分预期已被市场消化。.
  • 预计住宅和零售业将于 2026 年复苏；办公楼市场依然低迷，但业主自用交易是一个积极的信号。.
  • 香港置地继续通过资产出售和资本回报策略取得优异业绩。.
  • 像 REIT Connect 这样的新型 REIT 计划可能会成为未来的催化剂。.
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以下是重新平衡结果（有效期至） 2025年12月22日 交易开始）

GPR/APREA 可投资 100 指数
GPR/APREA 可投资 REIT 100 指数
GPR/APREA综合指数
GPR/APREA综合REIT指数（标有星号）

GPR/APREA 可投资 100 指数

包含物

澳大利亚Centuria工业房地产投资信托基金
澳大利亚Ingenia社区集团
国际化名PT Surya Semesta Internusa Tbk
日本大和办公投资公司

除外条款

中国世茂集团控股有限公司
日本日本物流基金
TWNAdvancetek Enterprise Co Limited
TWN永信建设发展有限公司

GPR/APREA 可投资 REIT 100 指数

包含物

澳大利亚阿斯彭集团
马来西亚轴心房地产投资信托基金
菲律宾RL商业房地产投资信托基金

除外条款

日本Marimo Regional Revitalization REIT Inc.
新西兰奇异果地产集团有限公司
新西兰Precinct Properties NZ Limited 和 Precinct Properties Investments Limited

GPR/APREA综合指数

包含物

中国中国农产品交易所有限公司
国际化名Axis REIT PT Citra Putra Realty TbkAxis REIT
国际化名PT Total Bangun Persada Tbk
INDRBrigade酒店风险投资公司
IND知识房地产信托公司*
新加坡凯德集团有限公司
新加坡百夫长住宿房地产投资信托基金*

除外条款

中国KWG集团控股有限公司
中国五矿置地有限公司
中国宝龙房地产控股有限公司
中国万达酒店发展有限公司
菲律宾Vista Land & Lifescapes Inc.
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APAC is entering a new investment cycle, and APREA’s flagship conference, the Asia Pacific Real Assets Leaders’ Congress, examined how this momentum is reshaping strategies, capital flows, and long-term priorities.

主要亮点：

  • High-growth sectors such as data centres, logistics, student housing, and multifamily are becoming areas of focus, where demand is rising faster than supply and investors see real room to scale.
  • Markets including India, Japan, and Singapore stood out as engines of opportunity, combining strong fundamentals with policy shifts that are unlocking new pathways for long-term capital.
  • Infrastructure is becoming the next frontier, with the energy transition and digital connectivity expanding the scope of what investors consider essential, investable, and transformative.
  • As sustainability becomes inseparable from value creation, capital is increasingly flowing to assets that can deliver both performance and long-term positive impact.
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欢迎参加首届 亚太投资图集, 是您在亚太地区进行商业地产投资的战略指南。本报告利用 高纬环球专有的 TIME 评分和公平价值指数 (FVI) 为投资者提供有关市场周期、定价和行业趋势的清晰信息，使他们能够自信地做出以数据为导向的决策。.

市场概述：转型中的韧性

在多个市场近期降息和流动性债务条件的支持下，投资者情绪有所改善。近期前景在动荡中依然喜忧参半，但交易活动和交易规模一直在上升。.

TIME Score：精确定位周期

"(《世界人权宣言》) 时间得分 (Timing the Investment Market Entry/Exit）是一项前瞻性指标，可帮助投资者确定每个市场在房地产周期中所处的位置。随着亚太地区所有物业的 "TIME "得分呈上升趋势（(目前为 3.1)，许多市场正在走出稳定期，进入早期增长阶段。这预示着一个引人注目的战略投资窗口，主要市场包括 澳大利亚、新加坡和日本。.

TIME Score 将多个指标提炼为一个单一指标，以反映周期阶段（从衰退到拐点再到复苏）。它提供了一个实用的框架，以 及时入市和出市 跨地域和跨部门。.

公平价值指数：价值与战略的结合

"(《世界人权宣言》) 公平价值指数（FVI） 根据长期预期回报和风险调整基准，评估优质写字楼、零售和工业市场当前定价的相对吸引力。横跨亚太地区、, 大多数跟踪的写字楼和工业市场价格偏低、, 提供了具有吸引力的进入点。亚太地区的外国投资指数为 2025 年第三季度为 62.5、, 高于第一季度的 60.4，其中 46% 的跟踪市场定价偏低，63% 的物流和工业市场定价偏低。. 澳大利亚的物流与工业、新加坡的优质写字楼以及精选的零售资产在以下方面表现突出 相对价值和未来增长前景。. 

公允价值指数将当前市场定价与模拟公允价值进行比较，以显示 定价失调创造机会。更高的 FVI 分数 则表明定价偏低（价值更具吸引力），而 得分较低 表明更多的市场已经完全定价。.  

战略主题

  • 核心和核心加： 低空置率市场中的 CBD 黄金地段写字楼；供应紧张节点上的现代物流设施。.
  • 增值： 重新配置环境、社会和公司治理水平低的写字楼资产；物流业的填充和升级；租金回报率高的零售资产。.
  • 行业甜蜜点： 由于结构性需求和供应受限，物流与工业行业的表现继续优于其他行业；写字楼和零售资产存在重新定价的机会。.
  • 跨境资本： 全球投资者对亚太地区的兴趣与日俱增，越来越关注数据中心、生活、自助仓储和生命科学领域的平台建设。.
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Asia Pacific REITs are showing renewed momentum, with rising index performance, signs of recovery in key markets, and growing interest in sectors such as logistics, data centres, hotels, and healthcare. Technology and AI, better portfolio diversification, and increased focus on ESG are reshaping REIT strategies and narrowing the gap with US and European peers.

In our latest issue of APREA TrendWatch, we unpack these themes to show how APAC REITs are evolving from purely income-focused vehicles into dynamic platforms for long-term growth, innovation, and resilience.

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Institutional investors from the Middle East are pivoting towards the Asia Pacific, channeling capital into real assets as part of long-term diversification, supported by urbanization trends and evolving policy frameworks. The flow is increasingly strategic and theme-driven, with examples spanning renewable energy platforms, targeted infrastructure financing, and rapid build-outs of data centers and AI-related infrastructure, alongside deep partnerships that improve governance and unlock co-investment.

In our latest issue of APREA TrendWatch, we explore how the Middle East–APAC corridor is reshaping markets, where capital is going next, and what it means for investors.

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