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疫情引发了消费者行为的改变，这些改变很可能成为永久性的。实体零售和餐饮行业受到的冲击最大，该行业必须迅速适应这一新现实，才能逐步复苏，即便复苏的形式可能有所改变。.

只要保持社交距离的措施仍然有效，客流量就很难恢复到疫情前的水平。因此，外卖渠道至关重要。随着收入下降和失业率上升，外卖公司的业务量已从四五月份的高峰期回落。家长们现在都告诫孩子不要随意点餐。客流量时而高时而低，有些日子客流量远高于其他日子（就像我们办公室一样——有时一天有30万员工到岗，而大多数时候只有15万到20万员工）。如今很难预测每日客流量。每当政府发放补贴时，郊区就会出现人潮。但大约10天后，客流量就会回落到补贴发放前的水平。.

以上要点总结在以下热力图中。表 1A 和 1B 分别展示了中央商务区和郊区不同类型租户的收入热力图。这些结果是在花费数周时间向各类零售和餐饮运营商征求反馈意见，并实地考察以排除周末与工作日差异的影响后得出的。.

当文化价值转化为商业价值并最终转化为投资收益。.

• 2020年，商铺交易总额达8.807亿新元，受疫情影响，同比仅小幅下降3.81万亿新元（2019年同期为9.159亿新元），其中2020年第四季度销售额反弹，超过疫情前水平。该季度总销售额就接近2020年全年商铺销售额的一半，达4.318亿新元。.
• 2020年店屋销售量也较上年有所增长，成交量为138笔，而2019年为123笔（见附录1）。售出的店屋中，大部分（88.4%）为永久产权店屋。2020年第四季度共成交51笔店屋，比销售开始复苏的第三季度增加了19笔。.
• 得益于较低的借贷成本和较高的市场流动性，来自不同买家群体（例如首次投资者、家族办公室和企业）的被压抑的需求，推动了店屋市场的整体复苏，尤其是在年末第四季度。买卖双方的价格预期得以合理实现，最终促成了交易的达成。.

充满挑战的市场中依然存在机遇

尽管年初疫情肆虐，经济遭受重创，但中国迅速复苏，成为2020年少数几个实现经济增长的国家之一。展望2021年，随着数字技术的显著进步和广泛应用，生活、工作和经济的诸多方面都发生了根本性的变化。然而，我们也必须从新冠疫情爆发前的工作起点出发，继续应对诸如债务水平、气候挑战和经济稳定等长期存在的重大结构性问题。.

2021年，房地产市场面临挑战与机遇。住宅销售领域面临更严格的监管，旨在降低行业杠杆率，这将减缓增长并抑制需求。然而，拥有资本的人士仍会继续投资，以保值增值。旅行限制减少了外派和回国人员的数量，但运营商迅速调整服务和设施，以适应不断增长的本地客户群，这些客户也逐渐意识到租赁的优势。商业地产领域面临供应过剩的困境，但能够营造有利于创意发展的环境并为租户提供更大灵活性的业主将保持市场份额。线上平台在零售销售中的份额持续增长，但消费者对独特体验和社交互动的渴望，确保了实体店仍然是品牌与消费者之间重要的触点。. 

物流行业的增长受到监管和严格的土地许可限制，但第三方物流公司和电商平台的需求依然旺盛。尽管传统商业领域的投资有所回落，但随着物流和数据中心市场增长潜力更大，投资机会开始涌现，预计市场活动水平将开始回升。. 

寻找路前方

尽管2020年初疫情爆发带来巨大冲击，但中国经济急剧反弹，成为同期经济增长的少数几个国家之一。伴随着数字技术的进步和推广，我们的生活、工作和经济活动都在发生变化。此外还需要积极应对气候变化、经济稳定等长期存在的结构性挑战。

2021年的房地产市场挑战和机遇并存。住宅销售市场正面临监管加码，短期市场需求或将因此改变，但高端市场中长期价值前景活跃，仍是财富保值及增值的重要去向。租赁市场持续演进，旅行限制影响外订租客需求，但本地租客需求上升、日趋多元化，为业主带来调整机会。写字楼市场存在局部供应放量，而猝死创造创意环境和灵活空间的业主将争夺优势。参与者纷纷发力电商平台，但顾客对独特体验和社交互动的诉求说明，实体店依然是品牌与消费者沟通的重要渠道。

物流行业的增长再次受到政策和土地许可的限制，但来自第三方物流公司和电子商务平台的需求有增无减。物流和数据中心的一些高增长令投资者从传统物业领域转向利基资产。但随着竞争减少及部分业主面临融资压力，传统资产的机会也将出现，投资活跃度有望随之回升。

2020年香港投资势头放缓，总交易额同比下降471亿港元至601亿港元（77亿美元），创近十年来新低。.

鉴于市场仍笼罩在诸多不确定因素的阴影之下，大多数投资者在2020年全年都采取了观望态度。与此同时，新冠肺炎疫情的全球爆发以及随之而来的旅行限制也可能阻碍了一些实地考察和投资决策，尤其是对于那些决策者身处海外的投资者而言，这使得本地和内地资本成为主要的买家。.

尽管香港房地产市场在大多数商业领域都经历了调整，但过去两年收益率的逐步上升促使投资者寻找不良资产或折扣幅度较大的物业，尽管此类物业供应有限。过去12个月，买卖价差仍然是投资交易的主要障碍。. 

2021 年中国房地产市场--寻找未来之路

2020年对所有人来说都是充满挑战的一年。随着中国经济的全面复苏，第一太平戴维斯发布了中国市场概览和展望《寻找未来之路，2021》，分析了五类资产和物业管理行业的主要驱动因素和发展趋势。. 

投资： 全国交易量同比下降，而利基资产在投资中所占的份额则增至历史新高。. 

办公室： 用户希望通过灵活的空间安排来优化其办公空间组合，同时确保节约成本。. 

零售： 业主增加商场内休闲租户的比例，以吸引消费者重返高街。. 

住宅区 升级和终端用户需求支撑着稳定的市场基础，而多户住宅领域则出现了保护租户权益的新法规。. 

物流： 新的基础设施举措将提高仓库标准和规模。随着房地产投资信托基金的推出，透明度和资产流动性也有望得到改善。. 

物业管理： 2020 年，新的首次公开募股创下历史新高，而 PropTech 则为更多增值服务开辟了道路。.