- 截至2021年4月，以办公楼为主的上市房地产公司已成为MSCI世界核心IMI房地产指数中表现最差的板块，这一情况自2020年1月以来持续至今。.
- 办公楼近期表现相对疲软，打破了2020年各地区及公共和私募市场所呈现的收益模式——当时工业地产表现优异，零售和酒店地产表现滞后，而办公楼和住宅地产的收益则处于中等水平。.
- 私营市场数据尚未显示出该行业表现排名出现此类变化，但若深入分析，我们会发现办公物业的表现因地段类型和租赁结构的不同而有所差异。.
由于中国在新冠疫情中“率先进入并率先退出”，因此对国内外投资者的吸引力日益增强。为此，我们的研究、估值和资本市场团队于2020年底联合开展了一项投资者意向和资本化率预期调查，收集了来自中国大陆及国际大型商业地产投资者的宝贵反馈。.
调查结果显示，投资者对中国一线城市表现出浓厚的兴趣，尤其关注北京和上海的办公楼资产，以及商务园区。受中国疫情后经济快速复苏的推动，投资者对零售资产的兴趣也保持相对稳定。不出所料，大多数受访者也对一线城市及其周边卫星城的物流和数据中心表现出浓厚的兴趣。在主要的二线城市中，杭州——中国新兴的科技之都和浙江省省会——成为首选，其次是成都。.
就资本化率预期而言，2021年北京和上海中央商务区写字楼的资本化率可能仍将保持较低水平，介于3.91TP/3T至4.61TP/3T之间。相比之下，深圳和二线城市的写字楼资本化率预计将略有上升。零售投资方面，上海、广州和主要二线城市的资本化率预计将保持相对稳定，而北京和深圳的资本化率可能会有所上升。此外，预计中国所有主要城市的商务园区物业资本化率将保持稳定，而大多数受访者预计一线城市及其周边地区的物流设施和数据中心的资本化率将进一步下降。.
– 2021年第一季度，东京大都市圈大型多租户（LMT）物流设施的空置率环比上升0.6个百分点，达到1.11%， 这是自2019年第四季度空置率达到1.11%以来，首次超过1.11%。 尽管2020年受新冠疫情影响，口罩及其他日用品需求出现前所未有的激增，导致物流空间竞争加剧，但目前市场活动似乎已趋于缓和。尽管如此，整体需求仍保持稳定。.
– 2021年第一季度，大大阪地区的LMT空置率降至1.91%，环比下降1.8个百分点。 这是自2016年第二季度以来，空置率首次跌破2%，当时该数据同样为1.9%。 过去两年租金上涨了13%，加之对未来经济表现的不确定性日益增加，导致租户变得更加谨慎，从而放缓了租金上涨的步伐。.
– 本季度，大名古屋地区的LMT空置率环比下降1.7个百分点，至8.6%。鉴于2022年将有约17万坪的新增楼面面积投入市场，业主正加大力度开展推广活动以吸引租户。.
– 本季度，世邦魏理仕（CBRE）开始发布福冈大都市圈的轻型物流（LMT）指数，该地区自2019年第二季度以来，空置率一直维持在0.01%的水平。随着多处新的轻型物流设施正在开发建设，布局更符合用户需求的物业将在竞争中占据优势。.
- 虽然仍有一些公司（如技术部门的公司）希望扩大业务，但其他租户正在考虑 ‘合理化’，因为他们采用了远程工作方式。.
- 租赁活动还来自于租户寻找替代空间，因为他们被迫搬出今年晚些时候计划重建的旧楼。此外，由于即将开工的新大楼的施工延迟，租约在短期内到期的租户可能会续签租约，或者现在就寻找替代空间。.
- 新供应的延迟、远程工作措施限制的取消以及健康的办公楼投资市场，都增强了甲级办公楼业主的信心。.
- 2021 年第一季度，第一太平戴维斯一篮子 CBD 甲级写字楼的整体空置率连续第四个季度上升，上升了 0.3 个百分点（ppt），达到 7.3%。.
- 2021 年第一季度，尽管市建局发布的中环地区写字楼租金指数显示出 3.3% 的季度升幅，但第一太平戴维斯一篮子 CBD 甲级写字楼的平均月租金已连续第四个季度下降，尽管降幅有所放缓，为每平方呎 1.2% 至每平方呎 4.4$9.41T 。我们维持年同比-5%的租金预期。.
要点总结
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
