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APAC データセンター H2 2025 アップデート

アジア太平洋データセンター市場概要

アジア太平洋地域は急成長を続け、2025年中に約1,557MWの容量を稼動ストックに追加した。開発パイプラインも同期間に5,033MW増加した。稼働ストックの急増にもかかわらず、空室は2024年下半期の12.4%から2025年下半期には10.9%に減少したが、これはアジア太平洋地域のデジタルインフラに対する旺盛な需要を反映している。.

フレックススペースの入居者情報

インドのフレックススペース市場は、同国の商業不動産史上最も劇的な変貌を遂げている。2017年の取引面積がわずか220万平方フィートというニッチなカテゴリーから、このセグメントは2025年には1,860万平方フィートに拡大し、8年間で8.4倍、年平均成長率は30%となり、同期間に9%で成長した広範なオフィス市場を大きく上回った。この構造的なアウトパフォームは、グローバル企業からアーリーステージの新興企業に至るまで、入居者がどのようにワークスペースを構想し、消費し、契約するかという根本的な再編を反映している。.

2026年3月のアジア市場見通し（B&Iキャピタル）

市場概要
イランにおける紛争勃発は、アジアの不動産市場に新たな不確実性をもたらしている。その主な伝達経路は原油価格の上昇であり、それがアジア全域のインフレ期待と中央銀行の政策に与える影響である。米国は紛争を限定的なものにとどめる意向のようだが、株式市場の低迷と債券利回りの上昇が、トランプ政権に早期解決を求めるよう促す可能性がある。.

日本
日本では、J-REITは比較的よく持ちこたえており、金融機関からの期末売り圧力が弱まる中、魅力的なエントリー・ポイントとなっている。デベロッパーの業績は引き続き好調で、基準価額のディスカウントはほぼ縮小しているが、過去の前例や5月決算が好調に推移する見通しであることから、撤退は時期尚早である。.

オーストラリア
A-REITは、堅調なファンダメンタルズと経営陣の需要に対する自信にもかかわらず、金利引き上げ懸念が住宅関連銘柄の重荷となっている。グッドマン・グループは、ガイダンスのアップグレードとデータセンター・リースの発表を年央に控えており、引き続き注目される。5月の連邦選挙では住宅供給政策が注目されそうで、ストックランドとMirvacにとっては中期的なプラス材料となる。.

シンガポール＆香港
シンガポールのデベロッパーは、グオコランドの好調な週末立ち上げに代表される住宅需要の回復に支えられ、この1年でSREITを大幅にアウトパフォームした。香港では、デベロッパーが紛争前に数年ぶりの高値をつけたが、その後調整した。緩和的な金融情勢と、中国の第15次5ヵ年計画による政策支援の見通し（REITがストックコネクトに組み入れられる可能性を含む）は、香港にとって中期的に建設的な背景となる。.

政治的安定と構造的需要が日本の次の不動産サイクルの原動力となる

日本の次の不動産サイクルは、データセンター、都市型賃貸住宅、エネルギー安全資産、ホテル、近代的ロジスティクスなど、政治的安定、政策の継続性、強力な構造的需要ドライバーに支えられ、魅力的な機会が開かれつつある。.

賃料の上昇、円安、観光業の回復、企業改革も、付加価値、リポジショニング、長期的な収益成長を求める投資家にとって、特に立地が良く、管理不足の資産に魅力的なエントリーポイントを生み出している。.

積極的な運用が可能な投資家にとって、日本は世界で最も確立された中核市場のひとつであり、透明性、流動性、収益回復力、構造的なアップサイドという稀有な組み合わせを提供している。.

アジア太平洋地域の投資額、信頼回復で増加（コリアーズ）

アジア太平洋地域投資インサイト-2026年3月報告書によると、2025年の投資額は前年比8%増の1,620億米ドルに達し、市場の透明性の向上、金融情勢の緩和、買い手の信頼感の回復に支えられた。.

主なハイライトは次のとおりです。

香港、シンガポール、インドではクロスボーダー投資家が再参入している。.
韓国、日本、シンガポールが販売量を牽引し、シンガポール（35%）とインド（29%）は年間成長率が最も高かった。.
オフィスは引き続き優勢で、ロジスティクスは$301億米ドル、リテールはセンチメントの改善により15%上昇した。オルタナティブは依然として最も急成長しているセグメントである。.
投資家は「警戒から確信へ」とシフトしており、より選別的で質重視のアプローチが活動を形成している。.

金利が安定し、国境を越えた資本フローが徐々に回復していることから、2026年には勢いがさらに強まるだろう。.

東南アジアの展望 2026年（クッシュマン＆ウェイクフィールド）

クッシュマン＆ウェイクフィールドの東南アジア・アウトルック2026は、シンガポールの不動産市場に焦点を当て、シンガポール、マレーシア、インドネシア、タイ、ベトナム、フィリピンの経済・不動産動向を調査したもので、今回で第4版となる。.

世界貿易の不確実性にもかかわらず、東南アジアは依然として世界で最も急成長している地域のひとつであり、2025年には4.8%拡大し、2026年には4.3%拡大すると予測されている。.

底堅い国内消費、インフレの緩和、緩やかな金利が引き続き地域の成長を支えている。サプライチェーンの多様化、都市化の進展、持続的な海外直接投資といった構造的な要因が、東南アジアの長期的な不動産ポテンシャルを高めている。.

このような地域的背景の中で、シンガポールは東南アジアで最も透明性が高く、制度が整備された不動産市場であり、そのセーフヘイブンとしての地位、安定した通貨、グローバルな接続性から恩恵を受けている。.

アジア太平洋オフィス市場インサイト 2026年2月 (コリアーズ)

2026年は、アジア太平洋地域のオフィス市場にとって安定した勢いが続く年になりそうです。オーストラリア、中国本土、香港、インド、インドネシア、日本、ニュージーランド、フィリピン、シンガポール、韓国、台湾といった主要市場において、需要と供給は概ね連動しており、テナントの入居が再開し、特に優良物件において競争が激化し始めています。一部の地域では空室率が逼迫するにつれ、物件の質への注目が高まっています。.

重要な洞察:

2025年にはアジア太平洋地域の11の市場全体でオフィス賃貸需要が11%増加すると予測され、そのうち90%はインド、中国本土、日本が牽引する見込みです。.
オフィス供給は 19% 増加し、主要 11 市場のうち 8 市場で成長が報告され、そのうち 82% はインド、中国本土、シンガポールによって牽引されました。.
韓国と日本を筆頭に、アジア太平洋地域の 9 つの市場全体でオフィス投資活動が前年比 21% 増加しました。.
2026 年上半期には安定した需要の勢いが見込まれ、優良資産の空室率の減少と一部の市場の賃料上昇につながる可能性があります。.

GPR/APREAインデックス・シリーズのリバランス

以下のリバランス結果（2025年3月24日の取引開始より有効）をご覧ください。

GPR/APREA インベスタブル100指数
GPR/APREA 投資可能リート100指数
GPR/APREA総合指数
GPR/APREA総合リート指数（アスタリスク表示）

GPR/APREA インベスタブル100指数

付属品

中国	ポリプロパティグループ株式会社
日本	日本ロジスティクスファンド
エスジーピー	レンドリース・グローバル商業リート

除外事項

オーストラリア	センチュリア・インダストリアル・リート
中国	広州R&Fプロパティーズ有限公司
日本	星野リゾート・リート投資法人

GPR/APREA 投資可能リート100指数

I結論

日本	産経リアルエステート.
ニュージーランド	プリシンクト・プロパティーズNZリミテッド & プリシンクト・プロパティーズ・インベストメンツ・リミテッド

除外事項

ニュージーランド	グッドマン・プロパティ・トラスト
PHL	AREIT株式会社.

GPR/APREA総合指数

付属品

アイディーエヌ

バクリーランド開発

除外事項

中国	中国新城集団有限公司
中国	CIFIホールディングスグループ株式会社
中国	上海工業都市開発グループ
香港	ランガム・ホスピタリティ・インベストメンツ・リミテッド
アイディーエヌ	メガ・マヌンガル・プロパティ Tbk
THA	アリー・リースホールドREIT *
THA	CPN商業用成長リースホールド不動産ファンド

2025年第4四半期シンガポール住宅販売概要（サヴィルズ）

キーポイント

2025年第4四半期の発売戸数は前四半期比37.2%減の2,632戸、新築住宅販売戸数は前四半期比10.6%減の2,940戸であった。.
2四半期連続で増加した後、2025年第4四半期の二次販売台数は前四半期比8.7%減少し、3,759台となった。.
シンガポール人による非土地付き住宅販売総戸数は前四半期比15.5%減の4,900戸、シンガポール永住権保持者（PR）向け販売は前四半期比1.5%減の929戸と小幅に縮小した。.
サヴィルズの高級非土地付き民間住宅プロジェクトのバスケットでは、2025年第4四半期の価格は前期比0.5%上昇し、1平方フィート当たりS$2,640となった。.
2022年半ばに始まった全島的な価格の大幅なリセットに続き、より広範で市場全体的な価格の再引き下げが起こるまでには、あと1～2年かかるだろう。2026年には、RCR（Rest of Central Region）およびCCR（Core Central Region）の一部で再価格決定が行われる可能性がある。全体として、2026年の民間住宅価格は約3%上昇すると予想される。.

2025年第4四半期シンガポール住宅リース・ブリーフィング（サヴィルズ）

キーポイント

年末の祝祭期間や海外駐在員・留学生の流入鈍化などの季節要因により、2025年第4四半期の全島リース契約高は前四半期比27.4%の大幅減となった。減少幅はセグメントや地域を問わず広範に及んだ。.
賃貸活動の低迷と連動して、島全体の非土地付き民間住宅物件の賃料は、賃貸可能な住戸の空室ストックの大きさを反映し、下落圧力にさらされた。.
2025年の小幅な前年比プラスが2026年のベースラインとなる。新規竣工戸数は約6,083戸と、2025年の比較的少ない供給戸数とほぼ同水準で堅調に推移すると予想されるため、2026年前半の賃料は、特に空室率が6.5%を下回らなければ、概ね堅調に推移すると思われる。地元住民や永住権保持者のマイホーム完成待ちを中心とした中間賃貸需要が、海外からの移住者の減少による賃貸需要の軟化を相殺する可能性がある。全体として、2026年の土地付きでない民間住宅の賃料はほぼ横ばいと予測される。