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概要 アジアの不動産証券は米ドル建てで前年同期比17.53% の上昇となった。日本を除くアジアでは借入コストが低下しているため、収益のアップグレードやアクレティブな買収が可能である一方、米ドル安、低成長、金利低下が引き続きこのセクターのポジショニングを支えている。.

• 日本だ： JREITは1月以来11.9%上昇したが、依然として13%のNAVディスカウントで取引されている。日米貿易摩擦の中、日本銀行は慎重な姿勢を崩していない。オフィスとホテルのファンダメンタルズは引き続き堅調で、建設コストの上昇が新規供給を制限している。.
• オーストラリア RBAは今年後半に利下げに踏み切ると予想され、インフレ率は目標内に収まる一方、労働市場は軟化し、パートタイム雇用は減少している。当社は、住宅・多角化、小売、セルフ・ストレージのオーバーウェイトを維持する。8月決算を控え、マクロ・データが相場を押し上げると予想される。.
• 香港 香港の不動産株は2025年上半期に20%超の上昇となったが、これは金利の低下、小売、住宅、観光事業の回復、投資家のアンダーウエイト・ポジショニングに支えられたものである。香港ランドは資産売却、自社株買い、配当増額で上昇を主導したが、大型デベロッパーは依然として基準価額が大幅にディスカウントされている。.
• シンガポール 大口SREITは2025年の高値で取引されており、金利低下によるリファイナンスコストの低下とDPU増額案件の実現に支えられている。最近のNTTグローバル・データセンター・リートのIPOは2.5倍の応募超過で、当初の利回りは7.5%だった。新たな住宅冷房対策がこのセクターに重大な影響を与える可能性は低い。.

全体： アジアREITについては、日本を除くアジア全域の金利低下を背景に、慎重ながらも楽観的な見方を維持しています。金利低下は資金調達コストの低下を促し、収益増加につながる買収の機会を創出します。シンガポールはこの傾向を体現しており、キャピタランド・アセンダスは低コストのデットとNAVプレミアムで調達したエクイティを活用し、魅力的なキャップレートで資産を取得しています。.

地域のハイライト:

• 日本だ： JREITは、債券利回りの上昇にもかかわらず、2025年には株式をアウトパフォームしました。これは、大幅なディスカウントと自社株買いによるものです。高金利での借り換えは逆風となりますが、COVID-19時代のリース契約満了に伴う賃料上昇と、オフィス、ホテル、都市型小売セクターの堅調なファンダメンタルズが収益を支えています。現段階では、JREITはデベロッパーよりも選好されています。.
• オーストラリア グッドマンを除くREITは上昇しており、チャーター・ホールやミルバックといった銘柄は力強い上昇を見せています。一部の銘柄のバリュエーションは満期を迎えており、ナショナル・ストレージREITのような割安銘柄への資金移動が進んでいます。これらの銘柄は統合や買収の恩恵を受ける可能性があります。オーストラリアへのエクスポージャーは、よりバリューの高いシンガポールへの投資に絞られています。.
• 香港 超低水準のHIBORと住宅需要の回復は、特に変動金利の負債を抱えるREITとデベロッパーを支えています。小売REITは、売上の安定と海外旅行の減少から恩恵を受けています。Link REITとFortune REITは、Stock Connectへの組み入れにより恩恵を受ける可能性があります。供給過剰となっている都心オフィス市場については、引き続き注意が必要です。.
• シンガポール 大型SREIT（CICT、CLAR、フレイザーズ・センターポイント）は、魅力的な相対価値を提供しています。金利引き下げにもかかわらず、セクターのパフォーマンスは依然として低迷していますが、金利に対する高い利回りスプレッドは、銀行からの資金流入を促すと予想されます。また、活発な買収案件に加え、データセンターやヘルスケア資産の成長ポテンシャルも、上値余地を高めています。.