2026年は、アジア太平洋地域のオフィス市場にとって安定した勢いが続く年になりそうです。オーストラリア、中国本土、香港、インド、インドネシア、日本、ニュージーランド、フィリピン、シンガポール、韓国、台湾といった主要市場において、需要と供給は概ね連動しており、テナントの入居が再開し、特に優良物件において競争が激化し始めています。一部の地域では空室率が逼迫するにつれ、物件の質への注目が高まっています。.
重要な洞察:
以下のリバランス結果（2025年3月24日の取引開始より有効）をご覧ください。
GPR/APREA インベスタブル100指数
付属品
| 中国 | ポリプロパティグループ株式会社 |
| 日本 | 日本ロジスティクスファンド |
| エスジーピー | レンドリース・グローバル商業リート |
除外事項
| オーストラリア | センチュリア・インダストリアル・リート |
| 中国 | 広州R&Fプロパティーズ有限公司 |
| 日本 | 星野リゾート・リート投資法人 |
GPR/APREA 投資可能リート100指数
I結論
| 日本 | 産経リアルエステート. |
| ニュージーランド | プリシンクト・プロパティーズNZリミテッド & プリシンクト・プロパティーズ・インベストメンツ・リミテッド |
除外事項
| ニュージーランド | グッドマン・プロパティ・トラスト |
| PHL | AREIT株式会社. |
GPR/APREA総合指数
付属品
| アイディーエヌ | バクリーランド開発 |
除外事項
| 中国 | 中国新城集団有限公司 |
| 中国 | CIFIホールディングスグループ株式会社 |
| 中国 | 上海工業都市開発グループ |
| 香港 | ランガム・ホスピタリティ・インベストメンツ・リミテッド |
| アイディーエヌ | メガ・マヌンガル・プロパティ Tbk |
| THA | アリー・リースホールドREIT * |
| THA | CPN商業用成長リースホールド不動産ファンド |
アジア太平洋地域の商業用不動産市場は、地域の回復力のある経済を背景に、投資と賃貸活動の両方が強化されると予測されており、2026年も堅調な年を迎える見込みです。.
明るい見通しにもかかわらず、貿易関連の不安定さや地政学的緊張など、今後の不動産に関する意思決定に強い影響を及ぼす課題など、逆風は依然として残っています。.
不動産市場は変化しつつあり、特にオフィスセクターでは見通しが明るくなりつつある一方、物流セクターでは長期にわたる力強い成長の後、業績が鈍化しています。全セクターにおいて、中期的には供給が減少すると予測されており、現在の供給過剰の状況から大きく転換するでしょう。こうした市場ファンダメンタルズの変化は、投資家の各セクターへの資産配分に大きな影響を与えるでしょう。また、利回り低下の余地が縮小していることから、不動産所有者はインカム成長の可能性をより重視せざるを得なくなるでしょう。.
このような背景から、入居者と投資家は、新しいセクター、テクノロジー、アプローチを取り入れながら、現在の戦略、ポートフォリオ、要件を再評価する必要があり、今年のレポートでは「再調整と革新」というテーマを採用しました。.
中国のREIT市場は、オフィス、ホテル、小売、複合開発などの商業用不動産資産が公的REITの枠組みに組み込まれ、新たな成長局面を迎えている。規制の強化や、より支持的な金利環境は、C-REITの相対的な魅力を向上させ、国内外の投資家にとって魅力的なインカム主導の機会を生み出している。適格資産の裾野が広がり、市場の厚みが増すにつれ、C-REITセクターは長期的に大きな可能性を秘めている。.
CBREが実施した「2026年アジア太平洋地域投資家意向調査」では、アジア太平洋地域の大半の市場で購入意向がさらに改善し、回答者の57%超が2026年に不動産をさらに購入したいと回答しました。.
韓国、オーストラリア、シンガポールの購入意向が強まった一方、日本の購入意向は横ばいとなった。中国本土と香港特別行政区の投資家の2026年の純購入意向は、昨年と比べ改善した。.
今年の調査では、セクターの好みが変化した。オフィスが6年ぶりに最も好まれるセクターとなり、産業・物流と生活セクターがトップ3を占めた。データセンターは引き続き上位にランクインし、今年は4位となった。.
2026年、アジア太平洋地域の実物資産は、収益が明確で、供給が制約され、構造的な需要を牽引する市場やセクターへと資本が決定的にシフトし、より選択的ではあるがオポチュニティに富んだ局面を迎える。ファンダメンタルズがリターンを下支えするような好機は、特に日本のオフィスと複合施設、オーストラリアのビルド・トゥ・レントとプライム・リテール、シンガポールの弾力性のあるREITリンク資産、拡大するグローバル・ケイパビリティ・センター（GCC）とデジタル化に支えられたインドのオフィスとデータセンターにおいて、最も魅力的である。.
地域全体では、価格規律と新規供給の抑制が賃貸料の成長に好条件をもたらす一方、技術導入とエネルギー転換がデータセンターとインフラに新たな道を開いている。2026年は、弾力性、成長性、長期的なテーマ性を兼ね備えた資産に資本を投下する好機である。.
シャイ・グリーンバーグ；高橋洋；太田昭
目的
本研究では、2014年から2023年までの日本の不動産投資信託（REIT）の外国人保有比率の動向を検証する。パネル回帰分析を用いて、企業特性、マクロ経済要因、政策介入が外国人投資パターンをどのように形成しているかを探り、経営者、投資家、政策立案者に示唆を与える。.
デザイン／方法論／アプローチ
本研究では、33のJ-REITを対象としたパネル回帰（固定効果およびランダム効果）を用いて、会社レベル、資産タイプ、スポンサーシップ、マクロ財務要因のほか、FTSE EPRA/NAREIT Global Indexへの組み入れが外国人保有に与える影響を分析した。.
調査結果
時価総額、円高、ホテル・セクターへのエクスポージャー、グローバル・インデックスの組み入れは外国人保有と正の相関がある一方、レバレッジの高さ、日銀のJ-REIT購入、ROAの強さ、政策金利の上昇、物流セクターへのエクスポージャーは負の相関がある。.
実践的な意味合い
投資家にとっては、市場規模、セクター、インデックスの組み入れが流動性とアクセシビリティのシグナルとなること、J-REITにとっては、資産のリスク・リターン特性、セクターの選択、レバレッジ規律が重要であること、政策立案者にとっては、インデックスの関与と金融政策が外国資本の流れに影響を与えること、などである。.
オリジナリティ／価値
我々の知る限り、本研究は、J-REITの外国人保有にパネル回帰を適用し、セクターおよびマクロ金融のドライバーを強調し、世界第3位のREIT市場からの証拠を提供した最初の研究である。.
新しいオフィスの方程式：シンガポールのワークプレイスはハイブリッドで持続可能な多世代の未来へシフトする
シンガポール、そしてアジア太平洋地域全体で、企業はワークプレイス戦略を見直し、パフォーマンスとインパクトを促進する環境を構築しています。.
この地域の800社以上の企業入居者を対象とした当社のワークプレイス調査は、ワークプレイスがどのような形になっているかについて独自の見解を示している。.
重要な洞察
報告書の全文を読み、適応力があり、パフォーマンスの高い次世代ワークプレイスを形成する方法を探る。.
投資家は勢いを捉えようとする
2026年コリアーズ・グローバル・インベスター・アウトルックから抜粋したアジア太平洋インサイトレポートは、アジア太平洋地域の不動産投資家約1,150名（うち約400名）を対象とした調査結果とともに、同地域のシニアコリアーズ・エキスパートの見解をまとめたもので、投資家の優先事項、戦略、今後の見通しについて分析しています。.
本レポートは、不動産投資を促進するトレンドについて包括的な見解を提供し、投資家がアジア太平洋地域の機会を多様化し、活用しようとする傾向が強まる中、世界の資本配分がアジア太平洋地域へと顕著にシフトしていることを浮き彫りにしている。.
アジア太平洋インサイト｜主要ハイライト
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
