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今後5年間、香港の冷凍倉庫市場は需要が堅調である一方、供給は限定的であると見込まれます。 例えば、2016年から2020年にかけて、冷凍食品の輸入量は年平均成長率（CAGR）11%1で増加した一方で、同期間における冷蔵倉庫の床面積（平方フィート）はわずか4%2のCAGRで増加にとどまりました。葵涌（クワイチョン）は、高速道路網によるアクセスが良好で、認可済み冷凍倉庫スペースの44%を占める、最も有望なサブマーケットの一つとして際立っています。投資家には、このセクターに参入するために以下の3つの戦略を検討することを推奨します：
• 更地での建設、または既存の工業用建物の再開発によるオーダーメイド型開発。.
• セール・アンド・リースバック：既存の資産を購入し、元の所有者にリースバックする取引。.
• 既存の産業資産を、最先端技術を導入して再活用し、より高い投資収益率を実現する。.
概要
全球券市场2021年は局地的な惨事で、1季ごとの投球者の収益率は2016年第4四半期以来の最低値に達し、同時にアメリカの10年間の国内基準収益率は80基準点を超えた。利率は３ヶ月連続で上昇し、１年で最高水準となったので、疫病が流行する前は、主に太股市場の投薬業者が長期にわたって利益を得ることができなかった。
疫病の中で最も利益をもたらした科学技術は、今回の感染拡大の中で初めて低迷し、特に中国が国内で積極的に反動封じの影響を受けている。資本の急落も金融市場の危機を引き起こし、その結果、市場の流動指数は全体の株価基準よりも高くなっています。
亚太上市房地产公司股票
GPR/APREA共上市房地产指数反弹1.8%，其中，澳大利亚地产股在合订信托的推動下，在太極区のGDPは、2020年最後の四半期において、管制緩和に伴い予想を上回った。住宅価格も引き続き上昇傾向にある。日本股券の傾向は、主に最大規模の投資家と都市の中心に対する防疫対策から得たものである。同時に、中国股市の規模は制限されており、政策立案者の支持力は低下し、中国の市場がさらに加速していることを示している。
株式投資信託と零細不動産REITを統合した後、この資産は一家として一次計画トラフィック再構成計画を宣告され、その発行部は私物化され、その投資管理部は個別のファンド管理および投資信託として独立される。独立した上市の公社であり、ペスト投球管理は、最大の房地投球管理公社となり、全球第三大上市房地投球管理公社となり、専ら布施投球生産管理を行うことになる。
亚太REIT
大型REITは3月最高値1.9%で、地区内の主要市場で一般的に上昇している。また、その住宅REITも優れており、収益促進の要素が不足しているため、このバージョンは3月の時点で最高の収益率を記録しました。
同時に、房地開発会社Filinvestが証券取引所ですべての銘柄に登録した後、1年以内に3番目のREITを押し出しました。 REIT は主に、Filinvest が開発した特定のトラフィック セクションのトラフィック フローによって構成されており、超過割り当てが許可されている場合は、次回実行されるポートフォリオが 149 ビットになる可能性があります。
昨年底以来、投资徐々に渐恢复活力、新加坡上市REITs仍在积极寻找投资跨境资产的机会そして、今年の最初の季節には25ミリ単位の交換量があり、昨年を超えて顕著な傾向が見られました。ストリーム・リートは初めてインドに進出し、約8,440万ドルの規模でシンガポールの二か国に拠点を置いた。これは最大の環境投資家であり、17 を超えるユニットを提供しており、その中にはヨーロッパにある最初のデータセンターが含まれています。
前景展望
疫病爆発の一年後、太股市場は３か月の低潮期から反動を見せているが、投資家向けのリターンは38%に近い水準に達しているが、太股市場では下落した。
さらに、ウイルスの変異により前景が増加するため、将来さらに多くの病例が追加される可能性もあるという不確実性が存在する。供給短信と大宗商品価格は継続的ではあるが不均衡を示しており、たとえ混乱があったとしても、その影響は予想家が継続的に市場の収益率を上昇させ、政策に影響を与えるだろう。
しかしながら、ポートフォリオＲＥＩＴが提供する収益率には差があり、一部の発行都市では通常、２００ベースポイントに達する可能性があり、継続的なスルーレートは容易に拡大するか、全体に匹敵するほどである。 REIT はこのような背景から利益を得られるとは考えず、さらに、圧力がかかると、双方の欠点が避けられない。
概要
世界の債券市場は2021年の厳しいスタートを切り、10年国債の指標利回りが80ベーシスポイント以上上昇したことで、投資家にとって2016年第4四半期以来最悪の四半期の一つを終えました。しかし、利回りは3月にかけて再び上昇し、パンデミック発生前の1年以上ぶりの高水準に達したため、反落は短期間で終わりました。利回りの急上昇は、割高なバリュエーションに投資家が警戒感を強め、アジア地域の株式市場を圧迫しました。.
パンデミック関連銘柄として最も恩恵を受けてきたハイテク株は、中国当局による国内での反トラスト行為の取り締まり強化もあって、売り圧力を最も受けました。金融株も、投資ファンドのアーケゴス・キャピタルの破綻によって大きな打撃を受け、数十億ドル規模の損失に見舞われました。このため、この地域の不動産株は株価指数を上回りました。.
上場不動産
GPR/APREA上場不動産コンポジット指数は1兆8100億TP3000万ポンドのリターンを記録し、オーストラリアの不動産銘柄が、そのステープル信託の力強い運用により、地域を牽引しました。オーストラリア経済は、規制緩和と住宅価格の持続的な上昇を受け、2020年第4四半期に予想を上回るGDP成長率を記録しました。日本株も、大手デベロッパーの好調を受け、緊急事態措置の解除がセンチメントを押し上げ、アウトパフォームしました。一方、中国では、景気回復がさらに加速している兆候が見られる中、政策支援の縮小を投資家が予想したことから、上昇は抑制されました。.
キャピタランドは、オフィスREITと商業REITの合併に続き、開発部門を非公開化し、投資運用部門を純粋なファンド運用・手数料収入事業として分離する企業再編を発表しました。分離上場のキャピタランド・インベストメント・マネジメントは、運用資産残高（AUM）でアジア最大、世界でもブルックフィールド・アセット・マネジメントとブラックストーンに次ぐ第3位の不動産投資運用会社となります。.
REIT
アジア太平洋地域のREITは、主要市場全体で幅広いリターンを記録し、3月に1.9%上昇しました。オーストラリアの多角化型REITと産業REITの好調なリターンに加え、J-REITも住宅REITの好調なリターンを牽引し、3月にはアジア太平洋地域で最高のリターンを記録しました。さらなる上昇を促す要因が不足したため、小売・ホスピタリティセクターは勢いを失いました。.
一方、フィリピンでは、デベロッパーのフィリンベストが国内証券取引委員会にREITの募集登録を行った後、1年以内に3番目のREITが上場される見込みです。このREITは主に同社がマスターデベロップメントしたビジネス地区のBPOオフィス資産で構成され、オーバーアロットメントオプションが行使された場合、149億フィリピンペソの調達が見込まれています。.
昨年末に投資活動が活発化したことで、シンガポール上場REITはクロスボーダー資産獲得において勢いを維持しました。第1四半期に1兆4千億米ドル（約1兆4千億）の取引が成立し、同セクターによる買収総額は昨年を上回る見込みです。特に注目すべきは、Mapletree Logistics Trustがインドに初進出し、プネ市で約1兆4千億8,440万シンガポールドル（約1兆4千億）で倉庫2棟を取得しました。Ascendas REITは最大の投資額を記録し、1兆4千億米ドル（約1兆4千億）以上を投資しました。これには、同REITにとって欧州で初となるデータセンターの買収も含まれます。.
見通し
パンデミック発生から1年、この地域の不動産株は3月の安値から力強く回復しました。この地域のREITは、投資家に約3億8100万米ドルのリターンをもたらし、不動産指数全体を大幅に上回っていますが、アジア太平洋地域の株式市場に比べると依然として低迷しています。.
ベース効果がインフレ期待を増幅させるため、短期的な見通しは依然として不安定な状況が続くと予想されます。さらに、新たなウイルス変異株による感染者数の最近の急増は、今後の不確実性をさらに高めることは間違いありません。供給不足とコモディティ価格の上昇という懸念は、持続的ではあるが不均一で時に混乱をきたす経済回復を示唆しており、投資家は債券利回りの上昇と迫りくる金融引き締めの影響に引き続き悩まされることになるでしょう。.
それでも、この地域のREITのスプレッドは依然として良好で、通常は200bps近く、一部の先進国市場ではそれ以上となっています。経済活動が正常化するにつれ、現在進行中のリフレトレードは、世界同時回復と整合的なものとなる可能性があります。REITは間違いなくこの状況の恩恵を受け、価格上昇をさらに加速させるでしょう。インフレ圧力の再発は、たとえ秩序だったとしても、避けられないトレードオフとなるでしょう。.
職場の将来については依然として多くの疑問が残されているものの、オフィスを唯一の仕事の場と捉える考え方はもはや通用せず、実際には…… 職場のエコシステム.
ファシリティマネジメント（FM）も、それに応じて適応し、進化していく必要があります。企業のオフィス運営のあり方にはすでに変化が見られますが、こうした変革的な取り組みは今後も継続され、やがてオフィス以外の場所にも視野を広げていくことになるでしょう。.
世界中で蓄積された当社の経験――試行錯誤を経て確立されたベストプラクティス、クライアントのために導入したソリューション、収集・分析したデータ――に基づき、ファシリティマネジメントの3つの主要分野において、何が大きく変化したか、どのような新たなトレンドが見られるか、そして今後どのような展開が予想されるかを明らかにします：
主要な交通拠点型インフラプロジェクトと、その主要な影響を受ける市場に関する包括的な分析
バンガロールは、インドの主要な経済成長の原動力の一つです。同市はカルナータカ州の州内総生産（GSDP）の3分の1以上を占めており、同州における雇用創出の主要な牽引役となっています。 古くから「インドのIT首都」という異名を持つだけでなく、現在では「インドのスタートアップ首都」であり、主要なフィンテックハブとしても知られています。 膨大な経済機会、雇用創出、そして2011年の1,169万人から2021年までに1,648万人へと予測される人口増加に伴い、 バンガロール大都市圏（BMR）のインフラと公共サービスの拡充・近代化の必要性は、かつてないほど切実なものとなっている。特に、都市交通インフラの整備が急務である。.
『ベンガルール都市インフラ報告書2020 ― 主要な交通指向型インフラプロジェクトと主要な影響市場に関する包括的分析』は、前述の交通インフラプロジェクトに関する洞察を提供しています。本報告書では、需要の高まりにより不動産市場の活況が見込まれる地域に焦点を当て、これらのプロジェクトが不動産市場に与える影響を分析しています。 我々は、都市の有機的な発展と並行して、規制による介入や計画された交通インフラの体系的な実施が果たす役割について検討しました。都市インフラに関する議論は、交通の枠を超え、環境の持続可能性に影響を与え、大気や水質に及ぼすその他の要因へと広がっていますが、交通インフラは依然として不動産市場に影響を与える重要な要素であり続けています。.
香港は、4度にわたる新型コロナウイルスの感染拡大と、過去最悪の経済パフォーマンスに見舞われたにもかかわらず、さらなる成長の兆しを見せている。 2021年第1四半期にGDPが前期比7.91％と急回復し、2021年の成長率も3.5～5.51％と予測される中、商業用不動産市場は、いくつかの「ニューノーマル」に適応しつつも、明るい見通しを示している。“
顧客の期待、進歩するテクノロジー、そして急成長する賃貸住宅建設セクターが、優良な住宅地主たちに「デジタルカーブアピール」を高めるよう促していると、ヤーディのポール・ヨント氏は語る。.
ヤーディの業界プリンシパル兼製品マネージャーであるユーント氏は、 家賃カフェ, は、賃貸人はもはや土曜日に家を探し回ったり、賃貸申込書を何十枚も書き込んだりする必要はないと述べている。.
“「多くのアパート探しの人がオンラインでのやり取りを好むことは分かっています。また、現在アパートを借りる人の14%は、物件を直接見ることなく賃貸契約にサインする意思があります」と彼は言う。.
近年のeコマースの急成長は、顧客の期待を進化させています。顧客がオンラインで購入する際に迅速かつスムーズな体験を期待できるのであれば、次のアパート選びでも同じような体験を期待しない理由はありません。
“「不動産業界では、物理的な外観の魅力は常に重要でした。しかし今では、デジタル面での外観の魅力がより重要になっています」とヨント氏は説明します。.
COVID-19以前からすでに勢いを増していたバーチャルツアーは、現在、賃貸人が次のアパートを選ぶ際に好んで利用する手段となっていると、ユーント氏は付け加える。彼は、ヤルディのRENT調査を例に挙げる。カフェ ユーザーは、COVID-19以前は、ほぼ3分の1 (31%) がセルフガイドツアーを好んでいたか、好みがなかったことを発見しました。.
“「現在、ほとんどの賃借人は、次回のアパート探しでは自分でスケジュールを組んで内覧したいと考えています。実際、アパート購入者の83%が、セルフガイドツアーが利用できる場合は参加したいと回答しています。」”
Yardiの調査は、米国の全米集合住宅協議会（National Multifamily Housing Council）が実施した、アパート居住者を対象とした最大規模の調査によって裏付けられています。2020年に37万2000人のアパート居住者を対象に行われたこの調査では、次のような結果が明らかになりました。
Yardiのテクノロジーを活用したセルフガイドツアーの魅力は、ソーシャルディスタンスだけではありません。賃借者の3分の2は自分のペースで物件を見学したいと考えており、半数弱は営業時間外に物件を確認したいと考えています。.
ということは、今日の賃貸人は、きめ細やかな個別対応よりも、ハイテクな体験を好むということでしょうか？ ユント氏は、今日の賃貸人の期待を食料品の買い物客の期待と比較しています。.
“「昔ながらのレジを好む人もいれば、セルフレジを好む人もいます。カーブサイドピックアップを好む人もいれば、デリバリーサービスを選ぶ人もいます。今日の消費者は、様々な方法で買い物をしたいと考えています。」”
では、賃借者との信頼関係を築き、長期的な関係を築くために、Yardi が行っているハイテクでハイタッチな取り組みのトップ 3 とは何でしょうか?
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
