GPR/APREAインデックス

FRBは、2018年12月以来となる、広く予想されていた0.25%ポイントの利上げを今月実施し、急上昇するインフレへの対策に向けた段階的な取り組みの開始を示唆した。しかし、この利上げはほぼ織り込まれており、この地域の株式市場は、エネルギー価格や商品価格の上昇を通じたインフレ圧力の悪化を招いているウクライナ紛争や、より身近な環境の悪化の影響に依然として注目している。中国の主要都市の多くでパンデミック再拡大の兆候が見られ、それに伴うロックダウンも市場を圧迫した。中国が長期にわたる規制強化の後、民間部門の信頼感を回復させようとし、不動産およびインターネット産業への支援を示唆したことでセンチメントは持ち直したものの、この地域の株式は下落傾向にあり、3カ月連続で下落した。MSCIのこの地域株式のトータルリターン指標は、第1四半期に6%近く下落し、この地域の不動産セクターをアンダーパフォームした。.

2月、FRBの利上げが迫る中、アジア太平洋地域の株式市場は依然として方向性を見失っていました。しかし、ロシアのウクライナ侵攻により、押し目買いを狙う投資家の期待は打ち砕かれました。紛争とそれに続く制裁措置は売り圧力を高め、世界の資本市場全体でボラティリティが上昇しました。ロシアの石油・ガス供給、そしてこの地域の農産物に対する懸念から、エネルギー価格とコモディティ価格は急騰しました。インフレ率がさらに上昇する可能性は、70年代型のスタグフレーションへの懸念を再燃させ、パンデミックからの脆弱な回復を遅らせることになります。MSCIが算出するアジア太平洋地域の株式のリターンは、投資家がリスクの高い資産を売却したことで下落しました。それでも、インフレが急騰する中、FRBがインフレ期待を抑制しようとする姿勢を背景に、投資家は引き続き金利上昇に備え、債券市場はほぼ横ばいで終了しました。しかし、この出来事は、この地域のREITの底堅さを浮き彫りにしました。REITは、そのディフェンシブな性質が光り、わずかな上昇にとどまりました。.

2022年、この地域の市場はインフレ圧力の高まり、量的緩和の反転、そして金利上昇への期待から、マイナス圏で始まりました。FRBは今年最初の会合で、インフレ率が目標を大きく上回り、労働市場が最大雇用に近づいていることから、政策金利の引き上げが間もなく適切になると示唆しました。これは、3月の次回FRB会合で、サイクルの最初の0.25ポイントの利上げが実施される可能性が高いことを意味します。資産購入額も2月に1兆4,300億米ドルに削減され、3月までに停止されます。アナリストは現在、年末までのFRBの各会合で少なくとも0.25ポイントの利上げが実施される、より積極的な引き締めサイクルを予想しています。REITはネガティブな影響を受け、1月には債券と株式の両方をアンダーパフォームしました。.

下記のGPR/APREA指数シリーズのリバランス結果をご覧ください。これは、 2021年12月20日 (取引開始):

• GPR/APREA インベスタブル100指数
• GPR/APREA 投資可能リート100指数
• GPR/APREA総合指数
• GPR/APREA総合リート指数（アスタリスク表示） 

GPR/APREA インベスタブル100指数

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GPR/APREA 投資可能リート100指数

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GPR/APREA 複合指数 + GPR/APREA 複合 REIT 指数

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なし

12 月の GPR/APREA 上場不動産の最終ラッシュにより、オーストラリアと日本の市場のパフォーマンスが好調だったこともあり、通年での総収益はプラス領域に戻りました。.

オーストラリアの不動産株は、2021年、堅調な収益期待を背景に素晴らしい一年を過ごしました。インフレ率は引き続き管理可能な水準にとどまると予想されており、オーストラリア中央銀行は、現在過去最低水準にある政策金利を引き上げるという大きな圧力にさらされていません。.

引き続き圧力を受けている中国株を除き、この地域の主要銘柄も全般的に上昇した。.

一連の資産売却は、開発業者が債務返済のためにプロジェクトを売却するにつれ、株式投資家が損失の矢面に立たされるのではないかという懸念を浮き彫りにした。.

しかし、中国が不動産セクターへの規制を緩和する兆候が高まっている。経済への下押し圧力を食い止めるため、人民銀行は12月に銀行の預金準備率を引き下げた。.

下記のGPR/APREA指数シリーズのリバランス結果をご覧ください。これは、 2021年12月20日 (取引開始):

• GPR/APREA インベスタブル100指数
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• GPR/APREA総合リート指数（アスタリスク表示）

GPR/APREA インベスタブル100指数

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GPR/APREA 複合指数 + GPR/APREA 複合 REIT 指数

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なし

今月初めに予定されているFOMC会合を前に、アジア太平洋地域の株式市場は最初から不安定な値動きを覚悟していた。.

広く予想されていた動きとして、FRBはパンデミック期の経済支援策を縮小する計画を改めて発表し、資産購入額を月額1兆4,000億米ドル、1兆5,000億米ドル削減すると発表した。これにより、FRBは2022年半ばまでにこのプログラムから脱却する見込みとなった。.

韓国とニュージーランドの金融当局も同様に、政策金利をさらに25ベーシスポイント引き上げた。これらの動きはほぼ織り込み済みだったものの、月末までの市場心理を先取りする動きとなった。.

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の新たなオミクロン変異株の検出（保健当局は変異が著しく進んでいると指摘）を受け、投資家はパンデミックの再拡大と経済成長への潜在的な影響を懸念し、株式売りが急増した。MSCIトータル・リターン指数で評価されたこの地域の株価は、前年比で最低値に下落した。.

この地域の REIT は比較的回復力があり、この月は 3% を失い、地域全体の株式市場を上回りました。.

概要

アジア太平洋地域の株式は2か月連続の下落から反転し、昨年12月以来の月次パフォーマンスを記録した。テクノロジー、教育、不動産セクターにおける中国の規制強化によって混乱していた同指標は、8月に2.5%上昇し、地域の不動産指標をアウトパフォームした。注目を浴びたジャクソンホールでのFRB年次会合で、FRB議長がテーパリングは引き締めを意味しないと改めて強調したことで、投資家は同会合での発言に勇気づけられた。同地域の市場は、中国人民銀行が2月以来最大となる週間資金を銀行システムに注入したことにも歓喜した。とはいえ、この反発は7月の打撃の後で、年初来では2.4%の戻りにとどまり、地域の不動産指標を下回り続けている。一方、GPR/APREAが追跡している同地域の不動産およびREIT指標は、それぞれ5.5%と10.7%上昇している。.

上場不動産

GPR/APREA上場不動産市場全体の株価は、中国の不動産市場が4か月ぶりに上昇したことを受け、8月に1.2%上昇した。中国の不動産セクターへの圧力が根強いにもかかわらず、さらなる大幅な引き締めの余地が狭まるにつれて規制のトンネルの出口に光明を見出し、機会を捉えた投資家が、この地域の売られ過ぎの市場に賭けたとみられる。地価プレミアムの上限を15%とする新規則の導入への市場期待も、このセクターへの信頼感を高めた。この規則が実施されれば、開発業者の土地購入コストが削減されるだろう。しかし、香港市場は振るわず、この地域で最も大きく下落した。タイ株は、政府が来月バンコクおよび他の省でも規制を緩和すると発表したことを受け、上昇し、この地域の上昇を牽引した。ワクチン接種が加速するにつれて感染率と死亡率が低下している。.

REIT

GPR/APREA総合REIT指数は8月に9ヶ月連続で上昇し、1.0%増加して過去最高値を更新しました。これは主にオーストラリアREITの上昇によるもので、ここ数ヶ月の不動産市場の堅調さがバリュエーションを押し上げたことで、オーストラリアREITは地域で最も好調なパフォーマンスを記録しました。しかし、この地域の他の主要REIT市場は8月を概ね低調に終え、シンガポールREITは2.2%下落し、この地域の下落を牽引しました。ディフェンシブセクターが目立ち、産業、ヘルスケア、住宅REITがアウトパフォームしました。.

一方、シンガポールではM&Aが活発化しており、地域における統合の流れが強まっている。香港のESRケイマンは、シンガポールに拠点を置くARAアセット・マネジメントの全株式を1兆4千億米ドルで買収することを提案した。これにより、地域最大、世界第3位の上場不動産資産運用会社が誕生する。両社は、地域全体で複数のREITを保有・運営している。一方、ケッペルREITの過半数株主であり運用会社でもあるケッペル・コーポレーションは、SPH REITを運営するSPHを非公開化するため、1兆4千億米ドルで22億シンガポールドルを提示した。.

フィリピン以外にも、韓国の証券取引所ではREITの存在感が高まっています。韓国では8月に、今年最初のREITとなるD&DプラットフォームREITが上場しました。これは、複合企業SKの不動産部門D&Dインベストメントが運用するマルチセクターREITです。同月にブックビルディングを開始したSK REITは、9月に上場予定です。韓国では年末までにさらに4件の上場が見込まれています。.

見通し

アジア太平洋地域の経済回復は、デルタ変異株の急速な蔓延によって明らかに打撃を受けた。感染者数の急増は、この地域の大部分で不意を突いたため、多くの国の政府はゼロコロナ戦略から方針転換を進めている。しかし、急速に広がるデルタ変異株を前に、この戦略はますます維持不可能になっている。パンデミックとの闘いは刻々と変化しており、当局は、パンデミックがエンデミック段階に移行し、制限サイクルを終結させるための閾値となるワクチン接種率の達成を目指すことに焦点を当てている。しかし、この地域のREITは不確実性にも関わらず、底堅さを維持している。FRB（連邦準備制度理事会）による利上げの縮小が利上げに先立って行われる可能性が高い中、中央銀行が明確な時期を示すことができないことは、金利が長期間低水準にとどまることを示唆しており、配当銘柄への関心は引き続き高まるだろう。REITはまた、中国の規制強化の影響も受けていない。中国REITの代理指標は、この取り締まりによって価値の下落には至っておらず、8月もプラスを維持し、年初来で4.5%のリターンを上げている。中国初の９つのREITのうち物流および工業用不動産REITも8月まで上昇した。.