該指數追蹤市場中的「摩擦」來源，重點關注產業變化和新興的投資者策略。.
新加坡，2025年9月9日 全球領先的基金服務提供者Vistra與亞太房地產協會（APREA）今日共同發布了其首份調查報告。 Vistar基金解決方案摩擦指數2025, 這是一本關於亞太地區（APAC）實體資產投資機會和營運障礙的綜合性白皮書。.
該報告匯集了來自 10 多個核心市場 100 多位行業領袖的見解，揭示了一個決定性的市場悖論：投資潛力最高的行業和地區也面臨著最嚴峻的運營挑戰或“摩擦”，這些挑戰或“摩擦”正在重塑投資策略。.
投資激增，但資本發生決定性轉移
亞太地區房地產投資額在2024年年增2,313兆美元，達到歷史新高1,313億美元。然而，這筆資金正顯著地從傳統資產流向其他領域。在數位化和人工智慧的推動下，資料中心、物流和工業領域無疑是最具投資潛力的領域。光是2025年第二季度，資料中心交易額就飆升至11億美元，較2024年第二季的1.57億美元成長了近7倍。相反，傳統的辦公室和零售資產始終被投資者視為投資的最低選擇。.
增值型和機會型策略佔據主導地位，投資者尋求超額收益以抵消摩擦。
為了追求能夠克服營運障礙的回報，資本正轉向更複雜的策略。機會型（30%）和增值型（29%）策略在2025年上半年的全球募款中佔據主導地位。這與該指數的發現相符，即投資者正在轉向主動管理，這一趨勢在亞太地區尤為明顯，日本尤其關註生活/酒店資產，而MSCI數據顯示辦公大樓改建數量有所增加（2024年為45%，高於2024年的41%）。這些策略雖然摩擦較大，但被視為獲取超額收益的主要途徑。.
成長摩擦：收益的限制因素
報告指出，「成長摩擦」（包括監管複雜性、稅收制度和缺乏數據透明度）是區分成功投資者與其他投資者的關鍵因素。.
- 監管障礙： 投資者（其中 62% 在多個市場開展業務）面臨的最大挫折是應對複雜且不明確的監管、政治風險、缺乏透明度和交易來源困難。.
- 數據透明度： 49% 的投資人認為，取得亞太地區投資組合的可靠即時績效數據「困難」或「非常困難」。“
- 外包需求： 62% 的投資者希望將監管報告外包，59% 的投資者尋求 SPV 管理方面的幫助，這表明普遍存在不滿。.
「避險天堂」市場出現意想不到的摩擦
該指數挑戰了人們的刻板印象，揭示了已開發市場（通常被認為是低風險市場）中存在的重大營運摩擦：
- 新加坡： 雖然有 88% 家公司因為那裡的穩定性而選擇在那裡運營，但有 21% 家公司表示基金管理方面人才短缺。.
- 澳洲： 與它「容易」的名聲相反，37% 的投資者指出其稅收制度是進入該領域的一大障礙。.
化解悖論：人工智慧、ESG與在地專業知識
投資者正在透過利用新的工具和策略來適應變化：
- 人工智慧作為賦能工具： 65% 的投資者認為人工智慧對克服交易撮合和市場情報的摩擦有最大的影響。.
- ESG整合： 65% 將 ESG 視為“重要”或“極其重要”，確認了其將其作為核心投資任務的舉措。.
- 策略轉變： 傳統的基金模式正在瓦解。投資者越來越多地尋求直接收購、合資以及投資實體資產營運公司，以獲得控制權並降低營運風險。.
亞太投資新框架
該指數的一個獨特輸出是「機會-摩擦」象限，它並非按照傳統的已開發市場/新興市場劃分，而是根據市場潛力與營運複雜性進行分類（例如，香港=高機會、低摩擦；印度=高機會、高摩擦）。這為投資者根據其風險承受能力和營運能力進行資本配置提供了細緻的指導。.
“儘管投資規模創下歷史新高，但我們的指數顯示，營運摩擦正在推動行業轉型和投資者新策略的出現，” Abdel Hmitti，Vistra Fund Solutions總裁. 「成功不再僅僅在於選對資產；更在於擁有駕馭隨之而來的複雜運營環境的專業知識。對於擁有正確洞察力和合作夥伴（包括本地專業知識、技術和靈活的基金結構）的投資者而言，運營摩擦可以轉化為競爭優勢。增長潛力巨大。“
Sigrid Zialcita，APREA 首席執行官, ，他表示：「《2025年摩擦指數》以務實的視角展現了影響實物資產策略的各種動態因素，並為投資生態系統中的參與者提供了一套至關重要的操作指南。它將討論的焦點從單純的機遇轉移到定義投資成功的實際執行挑戰上。值此APREA成立20週年之際，該指數使其能夠顯性，該指數使其實現的整個國家發展指數使其實現，該指數使其實現了整個國家發展指數使其發展指數。“
下載完整報告： 完整版 Vistra Fund Solutions 2025年摩擦指數：亞太地區實體資產的投資機會與挑戰 白皮書可供下載 這裡.
如需了解更多信息，請聯繫：
艾莉金
media.enquiries@vistra.com
羅德里戈·德拉佩納
rodrigo.delapena@aprea.asia
關於Vistra
Vistra 是一家領先的商業服務提供商，致力於幫助公司和私募股權基金在整個業務和投資生命週期中實現成長。.
在Vistra，, 我們的目標是進步. 作為客戶的緊密夥伴，我們的職責是消除全球商業複雜性所帶來的摩擦。我們與企業和私募資本管理機構攜手合作，貫穿企業和私募資本的整個生命週期。從人力資源到稅務，從法人實體管理到監管合規，我們默默地解決阻礙業務成長的營運和管理難題。憑藉遍佈50多個市場的9,000多位專家，無論您的目標是什麼，我們都能加速發展、優化流程並降低風險。.
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關於 APREA
2025年對亞太實體資產協會（APREA）而言意義非凡，因為我們迎來了成立20週年，20年來，我們始終致力於推動亞太地區機構實體資產產業的發展。過去二十年來，APREA已發展成為亞太地區首屈一指的行業代表機構，其活躍會員涵蓋全球機構投資者和資產管理公司、開發商、房地產投資信託基金（REITs）、退休基金、保險公司、主權財富基金、家族辦公室平台以及顧問公司。我們在亞太地區設有七個分會，涵蓋新加坡、中國、印度、日本、香港、澳洲及其他市場。我們的會員管理的實體資產總額超過20兆美元，並利用APREA平台，在亞太地區乃至全球範圍內推廣房地產和基礎設施，使其成為首選的投資資產類別。.
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