暴風雨雲密布
2023年，亞太房地產市場面臨多重挑戰。首先是外部挑戰：烏克蘭戰爭加上新冠疫情後供應鏈中斷，推高了通膨，迫使各國央行升息，抑制了經濟成長。這一點在美國和歐洲尤其明顯，這兩個市場是亞洲出口產品的最終需求市場。其次是區域內部挑戰，主要集中在亞太地區最大的經濟體—中國。中國貢獻了亞太地區531兆至3兆美元的GDP，幾乎佔亞太地區所有製成品的三分之一。低成長，加上由於「零新冠」政策和更強硬的政治方向，中國變得更加孤立，導致房地產資本失去了大量的投資機會，而流出中國大陸的資金也已大幅減少。最後，還有長期的結構性挑戰，涉及人們的工作和購物方式，以及新技術如何打破資產類別之間的舊界限，並在創造性破壞的浪潮中創造新的界限。這種情況在全球市場都似曾相識。.
一線希望
當然，亞洲並非唯一面臨充滿挑戰的2023年——這一年經濟成長低於預期，距離新冠疫情前的正常水平還有一段距離。然而，與全球經濟，尤其是美國和歐洲相比，亞洲的優勢就顯而易見了。北美和歐洲在2022年底/2023年初面臨衰退之際，亞太地區許多地區將溫和成長，部分地區甚至會出現成長。由於通膨未能像其他地區那樣擴大，預計利率上升速度也會放緩。由於二十國集團峇裡島峰會，地緣政治緊張局勢也在緩和。一系列因新冠疫情而暫時擱置的貿易協定，也將有助於加速疫情後的復甦，因為供應鏈正在修復，該地區的低成本優勢將增強其競爭力。儘管「另類資產類別」在該地區蓬勃發展，但其他顛覆性因素，如彈性辦公和線上零售，其帶來的收益卻不如其他地區。同時，亞太地區的大部分地區仍在享受追趕式成長的優勢，例如東南亞和印度部分地區，這些地區獲得了巨大的經濟成長。.
光線
展望2023年，三大市場格局不太可能改變，但這並不意味著缺乏機遇，恰恰相反。在通膨環境下，亞洲較短的租賃期限應該會更具吸引力，而與指數掛鉤的防禦型行業，例如自助倉儲、學生公寓、多戶住宅和養老社區，應該會受到投資者的青睞。 「新經濟」依然充滿活力。.
在日本，低利率和疲軟的日圓將繼續吸引海外資本，物流資產和多戶住宅將成為投資目標，而旅館預計在 2023 年成為交易活躍的資產類別。.
同時，新加坡正崛起為該地區的‘地緣政治安全區’，不斷壯大其金融服務基礎，吸引私人家族辦公室，並受益於香港人才外流。越南則持續受益於新冠疫情限制措施的解除以及「中國+1」政策，預計2023年經濟規模將達到令人矚目的413兆美元。.
澳洲是亞洲主要的資源型經濟體，其高收益率、相對於主要市場的強勁成長以及澳元走軟等因素，應能吸引海外投資者。值得關注的產業包括物流、核心辦公大樓以及一系列另類投資。.
在中國，如同該地區其他地方一樣，生命科學、資料中心、物流和冷鏈投資的吸引力絲毫未減，因為結構性驅動因素依然強勁。即使在低通膨和低利率環境下，負債累累的企業可能會出售不良資產，但定價仍有爭議。.
展望2023年，如果不提及ESG（環境、社會與治理），那就不完整。無論你喜歡還是討厭它，它都將成為常態，預計未來將出現更多ESG承諾，更多ESG舉措將被納入所有資產類別的投資策略中。.
本文原載於 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209583-0
