APREA市場快訊：全球貿易格局重塑

關稅上漲如何重塑亞太地區實體資產的投資流向和資本配置？

關稅重新成為國際貿易的結構性特徵，促使亞太地區重新調整資本配置策略。這一轉變反映了從全球化的經濟整合框架向更具區域性的生產和投資模式的廣泛轉變。貿易政策曾被視為次要的成本因素，但現在卻成為投資決策的核心，尤其是在地緣政治局勢日益緊張，以及主要經濟體之間持續脫鈎的情況下。機構投資者愈來愈重視供應鏈的復原能力，以及與穩定的政策體制接軌，促使實質資產組合向更能承受宏觀經濟轉變的地區調整。萊坊2025年第一季的研究支持這一論點：儘管亞太地區每季都有波動，但跨境投資仍達95億美元，按年增長兩倍，顯示在長期結構彈性的支持下，投資者對房地產的持續興趣。.

本區域哪些市場和部門 (1) 受影響最大，(2) 可從關稅相關變動中獲益？

(1) 最直接受到關稅上漲影響的行業是那些深植於全球化製造和技術供應鏈中的行業，尤其是半導體、電子和汽車。由於貿易壁壘升級，這些行業正經歷重大的中斷，尤其是在中美走廊內。這對相關的房地產資產類別造成更廣泛的影響，包括高規格工業設施、物流樞紐及研發基礎設施，這些設施的租戶需求正因應營運風險而重新調整。.

(2) 相反，區內某些市場已準備就緒，可從這些結構轉變中受惠。根據萊坊的研究，2025 年第一季的資金調配模式顯示，澳洲和日本對機構級寫字樓和零售資產的需求顯著增加。這些市場的吸引力在於政策穩定、國內基礎因素穩健，以及能夠配合多元化的供應鏈策略。此外，東南亞新興市場的戰略重要性日漸提升，因為企業用戶尋求建立其他生產基地和龐大的消費市場，從而提升這些地區對工業和基礎設施相關房地產的需求。.

機構投資者如何適應以管理電價變化所帶來的風險或抓住機遇？

在當今不斷變化的地緣政治和貿易環境中，機構投資者正在超越以成本為重心的策略，而更加強調彈性、靈活性和政策一致性。這包括在地域上分散房地產投資組合，以降低集中風險，並重新評估產業風險，優先選擇能在保護主義更強的環境下支援營運的資產。監管的穩定性、與貿易和產業政策的一致性等因素在投資決策中變得越來越重要。2025 年第一季的跨境投資上升，尤其是對日本和澳洲的投資，反映投資者正重新定位，以管理風險及把握長期增長。貿易政策不再只是背景噪音，現在已經成為跨區域資金配置的重要考量。.

李克莉絲汀

亞太區研究主管
萊坊

關稅上漲如何重塑亞太地區實體資產的投資流向和資本配置？

我們可以預期短期內亞太區的投資量將會放緩，尤其是面臨美國大幅提高關稅的國家，因為投資者在前幾個月都處於觀望狀態。.

然而，隨著亞太地區的緊張局勢緩和，以及減息前景明朗，下半年的投資回升空間較大。亞太地區內的資金配置可能會從關稅影響較大的市場，轉移至關稅影響較低的地區。投資者繼續偏好日本、澳洲及印度的特定市場。.

本區域哪些市場和部門 (1) 受影響最大，(2) 可從關稅相關變動中獲益？

高度依賴對美出口的東南亞市場可能會受到最大的影響。在川普的第一屆任期內，美國在越南、台灣、南韓及泰國的貿易量增加；然而，我們無法確定正在進行的貿易談判的結果。長遠而言，印度將是吸收中國產能的下一個目的地。.

o 我們相信中國經濟規模足以吸收關稅影響，尤其是如果關稅維持在最近協商的較低水平。從歷史上看，美國一直是中國最大的貿易夥伴，但雙方關係正在發生重大變化。在中國，工業部門（尤其是跨境電子商務企業）可能會受到最大的影響，但貿易政策的轉變可能會在某種程度上對中國的所有部門造成負面影響。.

在亞太地區以外，墨西哥的製造業和物流業也將受惠。.

機構投資者如何適應以對沖電價變化所帶來的風險或抓住機遇？

專注於較長期的主題，並記得商業房地產是一項長期投資。許多活躍的租約和貸款會比現在正在發生的政策變化更長久。機會會在不確定性中出現，這讓一些投資者裹足不前。地緣政治風險可藉由收購不同地區的優質資產來對沖。.

Dr. Henry Chin

全球研究主管
世邦魏理仕

關稅上漲如何重塑亞太地區實體資產的投資流向和資本配置？

2025 年第一季，亞太地區的投資量有一個樂觀的開始。由於關稅的影響和不確定性，在某種程度上，我們看到一些投資者在推動交易方面採取了更加謹慎的態度。儘管如此，我們仍然看到交易正在完成，而且我們對 2025 年仍然保持樂觀，我們預期隨著關稅問題的明朗化，交易量將會反彈。最近幾天有關中美對話取得初步進展的消息對市場信心來說是個好兆頭。.

本區域哪些市場和部門 (1) 受影響最大，(2) 可從關稅相關變動中獲益？

我們仍處於早期階段，很難挑選出明顯的贏家。儘管如此，美國出口佔 GDP 比重較高的市場在短期內可能會受到最大的影響。由於與美國的貿易減少，市場可能會面臨通貨膨脹的壓力，而國內消費也會因此更加疲弱。此外，區內貿易亦可能出現增長，令材料成本下降及貿易增加，從而帶動房地產市場。經濟的不確定性無形中會影響商業房地產的租賃和投資交易流動；然而，我們仍然看到公司在這兩方面都有健全的管道。.

機構投資者如何對沖電價變動所帶來的風險或把握機會？

關稅主要影響貨物出口，這可能會為物流、工業和製造業房地產行業帶來巨大的挑戰和機遇。市場受影響的程度主要取決於其與美國的貿易水平。同樣地，數據中心等新興行業仍然保持強勁的增長勢頭。在亞太地區，我們仍然認為強勁的長期人口趨勢是經濟增長和房地產市場增長的主要動力。我們預期會繼續增長的其他行業包括多戶家庭住宅。.

*鑑於關稅政策及整體宏觀經濟的影響仍不明朗，要指出特定的亞太市場仍為時尚早。.

Roddy Allan

亞太區首席研究官
JLL